서울 청약 과열 이유 살펴보니…전셋값이 분양가의 86% 달해

직방, 입주 1년 이하 아파트 분석

서울 아파트 매매시장과 달리 청약시장에 수요가 집중되면서 과열 양상이 이어지고 있다. 중도금 대출 규제에도 전세 가격을 높게 받아 분양 대금을 조달하는 이른바 ‘전세 레버리지 효과’가 크기 때문이다.

8일 부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 입주 1년 이하 아파트의 분양가 대비 전세가율은 서울이 86.3%, 전국은 76.6%였다. 2018년에 비해 각각 7.1%포인트, 1.7%포인트 상승했다. 서울은 분양가의 80%가량을 전세로 조달할 수 있어 자기자본으로 분양 초기 20%의 계약금만 필요한 상황이다.

서울 일부 지역은 분양가 대비 전세가율이 90%에 달했다. 인천경기의 분양가 6억~9억원 신축 아파트는 분양가 대비 전세가율이 90.7%로 조사됐다. 서울 강남의 15억원 초과 신축아파트 중 분양가 대비 전세가율이 90%에 육박한 단지도 적지 않았다. 계약금 10%만 내면 입주 때 전세를 주고 분양 잔금을 조달할 수 있다는 계산이 나온다.

한 분양업계 관계자는 “최소 분양가가 17억4100만원인 ‘아크로 서울포레스트’ 무순위 청약에 21만 명이 넘게 몰린 것도 분양가 대비 전세가율이 높기 때문”이라고 말했다.

서울의 신축 아파트는 분양가 대비 전세가율이 기존 아파트 매매가 대비 전세가(전세가율)보다도 29.6%포인트 높게 조사됐다. 올 들어 전국에서 가장 높은 집값 상승률을 기록한 대전과 세종도 신축 아파트의 분양가 대비 전세가율이 기존 아파트의 전세가율보다 20%포인트 이상 높게 형성됐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “청약시장이 호황인 이유는 분양 이후 발생하는 시세 차익과 새 아파트 선호뿐 아니라 전세를 활용한 자금 조달의 편리성도 한몫하고 있다”고 설명했다.

허란 기자 why@hankyung.com