[집코노미] 속도 내는 '전월세 신고제'…이달 재발의

전형진 기자

입력2020.06.04 09:32 수정2020.06.04 09:32

20대 국회서 법안 폐기됐지만 21대서 재발의
하위 법령 용역개시…이르면 내년 말 도입될 듯

임대차계약 내용에 대한 신고를 의무화하는 ‘전·월세 신고제’ 도입이 다시 추진된다. 20대 국회에서 계류하다 폐기됐던 법안이 이달 재발의된다. 하위 법령을 마련하기 위한 검토도 시작됐다. 이와 맞물려 ‘전·월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’ 도입 논의도 급물살을 탈 전망이다.

◆속도 내는 전·월세 신고제

4일 국회에 따르면 안호영 더불어민주당 의원은 전·월세 신고제를 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안’을 이달 중 발의할 예정이다. 지난해 8월 발의된 뒤 상임위에서 계류하다 20대 국회 종료와 함께 자동 폐기됐던 법안이다.

이미 사장된 법안이 재발의되는 건 사실상 의원입법 형태를 띌 뿐 정부가 역점적으로 도입을 추진하고 있는 제도이기 때문이다. 안호영 의원실 관계자는 “전·월세 신고제의 필요성에 대해 국토교통부와 공감대를 갖고 도입을 추진하는 것”이라며 “21대 국회에선 상임위를 옮길 계획이어서 이달 중 발의를 마칠 예정”이라고 말했다.

전·월세 신고제는 보증금 등 임대차계약에 대한 내용을 30일 안에 시·군·구청에 신고해야 하는 게 골자다. 신고하지 않을 경우 과태료를 부과한다. 현재는 매매계약에 대해서만 실거래 신고가 의무화돼 있다. 전·월세의 경우 임차인이 확정일자를 신고한 일부 주택에 대해서만 실거래 정보가 등록된다. 국토부 실거래 정보를 확인할 수 있는 임대차계약이 전체의 4분의 1 수준에 그치는 것으로 파악하고 있다. 전세가격 등에 대한 시세 정보가 부족한 만큼 임대인과 임차인의 정보비대칭을 해결해야 한다는 게 제도를 도입하려는 근거다.

개정안은 신고 대상 보증금 수준이나 지역에 대해선 시행령을 통해 따로 규정하도록 단서를 두고 있다. 국토부는 이미 구체적 범위를 정하기 위한 하위 법령 마련에 들어갔다. 지난 1일 마감한 관련 연구용역 입찰엔 한국감정원 등 10곳이 투찰했다. 국토부 관계자는 “낙찰업체 선정을 위한 실적 검토를 진행하고 있다”며 “신고 정보의 관리와 검증 시스템을 마련하는 내용도 연구에 포함됐다”고 설명했다.

세부 기준을 담은 시행령은 용역이 마무리되는 10월 이후 윤곽이 나올 전망이다. 40일 간의 입법예고 이후 국무회의 심의·의결만 거치면 된다. 이에 맞춰 상위 법안 개정안이 ‘야소여대’ 정국을 타고 국회 본회의까지 통과할 경우 연내 제도 근거가 모두 마련되는 셈이다. 시행은 법 공포 1년 뒤부터다.

◆임대소득 과세 본격화

세무업계는 전·월세 신고제 도입이 과세기반을 강화하기 위한 포석인 것으로 해석하고 있다. 모든 임대소득에 대한 과세가 시작된 만큼 임대차계약 정보 수집을 늦출 이유가 없어서다. 올해부턴(2019년 귀속분) 종합소득세를 따질 때 그동안 세금을 걷지 않던 연 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 14% 단일세율로 분리과세한다.

우병탁 신한은행 투자자문센터 팀장(세무사)은 “그간 노출되지 않았던 500만 가구가량의 소득이 노출될 것으로 보인다”며 “임대소득이 신고되면서 피부양자 자격을 박탈당해 건강보험료까지 급증하는 임대인들이 늘어날 것”이라고 말했다. 이렇게 증가한 세금을 다양한 형태로 임차인에게 전가하려는 움직임이 일어날 수 있다는 우려도 나온다.

신고제와 함께 임대차 3법으로 불리는 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 도입도 다시 추진될 전망이다. 전·월세 상한제는 일반 임대인도 주택임대사업자와 마찬가지로 계약기간 동안의 보증금 인상률을 제한하는 게 핵심이다. 계약갱신청구권은 임대차계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구할 경우 갱신을 강제하는 게 골자다.

지난 국회에선 상한율을 5%로 제한하는 법안과 갱신을 2회 요구할 수 있는 법안 등이 여럿 발의됐다. 그러나 모두 상임위 문턱을 넘지 못했다. 21대 국회에선 주도권을 쥔 여당을 중심으로 도입 여론이 다시 강하게 형성될 전망이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으론 집주인들이 제도 시행 이전 임대료를 미리 올리는 부작용이 나타날 수 있다”며 “신고제와 맞물릴 경우 민간임대시장 위축으로 이어질 수 있다”고 지적했다.

전형진/장현주 기자 withmold@hankyung.com

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[집코노미TV] 여름휴가 미루세요…로또 파티 시작합니다

▶전형진 기자정명기 GS건설 마케팅팀장님과 함께하고 있습니다. 8월부터 수도권 전역에 전매제한 확대, 그러니까 소유권이전까지 전매제한이 들어갑니다. ▷정명기 팀장8월 말 정도로 알고 있는데요. 정부 정책이 방향이 뚜렷하죠. 집값을 안정화시키고, 특히 ‘투기세력을 없애겠다’. 아주 그냥 잡아버리겠다고 하면서 강남4구부터 해서 지방 광역시까지 전매제한을 하는데요. 과거 사례를 본다면 풍선효과가 있었죠. 그리고 또 양극화도 좀 있었습니다. 수도권 인기 지역 같은 경우엔 사실 이미 전매제한이 있습니다. 오히려 전매제한이 있던 이런 지역들은 오히려 더 잘 될 수 있어요. 옆엔 전매제한이 안 됐다가 막으니까 오히려 안으로 들어올 수가 있고요. ▶전형진 기자조건이 똑같아져버리니까요?▷정명기 팀장그렇죠. 오히려 역효과를 볼 수 있는 거죠. 과천이나 성남이나 주변에 전매가 제한돼 있던 어떤 그런 지역들은 오히려 호재일 수도 있고요. 외곽 지역들은 사실은 부동산에 관심이 없는 지역들입니다. 그러나 오히려 이런 지역들까지도 묶이게 되는 것이거든요. 날벼락 맞은 겁니다. ▶전형진 기자날짜를 정해두고 규제가 가해지잖아요. 그 직전에 밀어내기 물량이 엄청나게 쏟아질 것 같은데. 얼마나 나올까요? 밀어내기.▷정명기 팀장8월 뒤, 하반기 정도로 예상을 하고 있고. 그 이전에 할 수 있는 부분들은 최대한 하려고 하고 있습니다. 특히 비규제지역에서 규제지역으로 되는 곳은 빨리 하려고 하고 있어요. 지금 규제지역인 곳은 오히려 할 이유가 사실은 없겠죠. 빨리 해봤자 지금도 규제고 나중에도 규제이기 때문에. 오히려 옆이 봉쇄되면 훨씬 더 인기 있는 지역이 되잖아요. 울산 같은 경우엔 특별공급 1순위가 전무했던 어떤 그런 시장인데 특공이 401가구가 들어왔거든요. 굉장히 많이 들어온 거죠. 전매제한 이전에 할 수 있는 마지막 물량일 거 같다, 라고 고객들이 생각을 하고 있는 것 같습니다. ▶전형진 기자‘이게 막차다’라는 신호가 될 수 있겠군요. 그럼 밀어내기가 이런 식으로 몇 개월은 늘어날 수 있을 것 같은데, 알짜가 될 만한 물량은 좀 어떤 게 있을까요. 경쟁사도 좋아요.▷정명기 팀장전매제한이 지방광역시에 들어오는 거니까요. 울산이나 부산, 인천에 분양 단지들이 많습니다. 마지막 단지들은 전매제한이 시행되지만 앞서 분양한 곳이기 때문에 전매가 계속 가능한 거죠. ▶전형진 기자가점대별 전략도 좀 있을까요? ▷정명기 팀장8월에 전매가 제한이 되면서 서울 같은 경우엔 또 7월 28일 분양가 상한제를 시행합니다. 둔촌주공이 4000~5000가구 가까이 나오죠. 저는 이때가 기회가 아닌가 싶어요. 아무래도 물량이 많이 나왔을 때 여차하면 가점이 굉장히 떨어질 수 있거든요. ▶전형진 기자수요도 흩어지고요. ▷정명기 팀장네. ▶전형진 기자둔촌주공은 전용면적 39㎡ 미만이 2400가구 정도 돼요. 전용 29㎡, 39㎡입니다. 신혼부부들이 노리긴 조금 약간 협소한 주택이잖아요. 지금 제 가점이 23점인데 둔촌주공 전용 29㎡에 청약한다면 당첨이 될까요? 5만명이 청약하시면 경쟁률이 10 대 1 정도 나오거든요. ▷정명기 팀장어... 뭐…. 당첨될 수도 있습니다.▶전형진 기자희망을 잃지 않게…. ▷정명기 팀장그런데 그 전에 빨리 결혼하시는 게 좋을 것 같은데요. ▶전형진 기자아이도 많이 낳고. 효자가 돼서. 부모님도 모시고. 그런데 둔촌주공이 상한제 시행 이전에 분양할 수 있나요? 어떻게 보시나요? 건설업계에선.▷정명기 팀장GS건설도 시공하는 곳들을 7월 28일 전에 분양공고를 내는 게 목표입니다. 게 수색6·7, 증산2구역 같은 경우엔 7월 28일 전에 분양공고를 빨리 해야 합니다. 상한제가 걸리게 되면 분양가가 더 내려갈 수밖에 없다고 시뮬레이션이 돼 있습니다. 그런 점에서 본다면 둔촌주공이 나올 때, 그때 아마 많은 단지들이 같이 나올 수도 있어요. 그렇다면 서울이지만 조금 낮은 가점으로 될 수 있지 않겠느냐 보는 거죠ㅣ.과거엔 아파트가 좋은 타입이 어떤 건지를 설명했는데, 요즘은 ‘아 여긴 조금 낮을 것 같습니다’란 상담을 많이 해주고 있습니다. 왜냐면 일단은 당첨이 되는 게 더 중요하기 때문이죠.▶전형진 기자좋은 집을 설명해주는 시장이 아니라 당첨 가능성부터 짚어주는 게 지금의 분양시장이라는 거죠. 시점적으론 7월 중순~말이 어떻게 보면 ‘빅위크’가 될 수 있겠네요.▷정명기 팀장사실 아파트업계에선 7월 말~8월 초엔 분양하지 않습니다. 그런데 올해는 이제 해야합니다. 8월에 전매제한 하죠, 7월에 상한제 시행하죠. 2개가 겹치기 때문에 굉장히 큰 파도가 오는 것이죠.▶전형진 기자내집마련을 꿈꾸고 있다면 여름휴가 시기를 좀 조정할 필요가 있겠네요. ▷정명기 팀장여름휴가를 모델하우스 가면 되는 거죠. 올해는 사실 코로나 때문에 해외여행은 갈 수 없습니다. 올해 여행은 7월, 8월 전매제한, 상한제 시행 이전에 많은 분양물량이 있기 때문에 그런 데 관심을 가지시면 좋지 않을까 생각합니다. ▶전형진 기자예전엔 모델하우스 가면, 용산 같은 경우엔 막 벤츠도 주고 이랬는데 요즘도 차 주나요?▷정명기 팀장저희가 얼마 전에 울산에 분양을 했는데요. 차 줬습니다.▶전형진 기자지역별로 대략적인 가점 수준이 있을 거 아녜요. 강남 같은 경우엔 60점대여야 입성한다거나.▷정명기 팀장타입에 따라서 차이가 굉장히 큽니다. 얼마 전에 신문에 나왔던 덕은지구도 19점이 최저가점이었는데 고점은 69점도 있습니다. 물량이 얼마나 나오느냐에 따라 다르고, 또 주변에 동시에 같이 나올 수 있는 부분이 있고요. 어떤 타입을 하느냐에 따라서도 다르기 때문에 특별히 점수를 딱딱 할 순 없지만 저는 저가점자들은 수도권 외곽을 봤으면 좋겠습니다. ▶전형진 기자광역교통이 개선되는 걸 약간 노려서요. ▷정명기 팀장네. ▶전형진 기자전매제한이 확대되면 투자자들은 어디로 또 버스를 대절해서 다닐 가능성이 높을까요. ▷정명기 팀장지방광역시도 광역시 주변에 도시들이 있습니다. 부산을 맡게 되면 부산 주변에 김해나 창원, 또 대전을 맡게 되면 대전 주변에 천안이나 청주. 최근 들어선 청주도 굉장히 뜨겁죠. 그런 광역시 주변의 도시들 쪽으로 약간 풍선이 가지 않을까 싶어요. 서울에서 간다면 경강선 주변, 경기 광주나 여주나 이천, 이런 쪽은 역세권개발계획을 많이 하고 있습니다. 작년엔 포스코건설에서 고산1지구를 성공시켰죠. 아마 올해 2차 분양을 준비할 것이고요. 초울역세권개발도 있고, 여주역세권개발도 있고요. 그쪽에서 최근 들어서 사업지 검토가 많이 들어오고 있습니다. ▶전형진 기자이번에 전매제한을 받지 않는 보전지역이 사실 경기 동부권에 굉장히 많아요. ‘떴다방’들이 와야 분위기 좋은 현장, 잘되는 현장이라고 볼 수도 있나요? ▷정명기 팀장그분들이 물론 흥행을 시켜줄 순 있습니다. 저희는 그런 분들을 좋아하진 않습니다. 정말 내 집을 필요로하는 실수요자들이 분양을 받아야 좋은 것이거든요. 그래야 그분들이 좋은 말씀도 해주시고 기뻐해주고 하시는 것이지요. 저희는 투자자들보단 실수요자가 오는 시장이 좋다고 보고, 정부가 전매제한 확대한 것을 저는 잘 했다고 생각하고 있습니다. ▶전형진 기자전매제한이 우리가 생각하지 못한 다른 시장에 파급력을 또 가져올 수 있을 것 같은데요. ▷정명기 팀장아파트가 규제가 되면 오피스텔로 많이 넘어갔죠. 그런데 최근 들어선 좀 소원해진 게 오피스텔도 규제가 많이 생겼습니다. 작은 오피스텔에 대출 1건이 있다면 다른 오피스텔에 대출이 안 되겠죠. 큰 걸 보게 되는 거죠. 제 경험상 특히 수익형 상품은 말 그대로 자신이 돈이 있어서 거기서 은행보다 높은 이윤을 봐야 하는 것이지 투자해서 자본적으로 가격이 오른다든지 그런 부분을 생각하고 투자해선 안 되는 상품입니다. 오피스텔, 수익률은 좋아요. 다만 시세는 분양가와 거의 ‘똔똔’이나… 이런 용어 되나요? 똔똔.▶전형진 기자됩니다. 아마도.▷정명기 팀장자본적 이익을 가질 수 없는 상품이라고 보기 때문에 돈이 여유가 있어서 은행보다 높은 이윤을 받기 위해서 투자해야 하는 상품이지 단기로 투자를 한다든지 주택의 대체로 투자하는 건 아닌 것 같습니다.▶전형진 기자아파트 막혔다고 무작정 오피스텔로 뛰어들면 잘못하면 쪽박을 찰 수도 있다? ▷정명기 팀장쪽박까진 아니지만 미래가 굉장히 불편해지지 않을까 생각합니다. 평소에 집코노미를 많이 보는 게 이런 것처럼 전문가분들이 나오셔서 좋은 말씀을 많이 해주시거든요. 자이TV도 분양정보는 다 나오기 때문에 구독해주시면 감사하겠습니다.▶전형진 기자1등 건설사 GS건설의 정명기 팀장님과 함께했습니다. 팀장님 말씀 너무 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 조민경 PD제작 한국경제신문·한경닷컴