지난 6일 부동산 대책 두 개가 동시에 발표됐다. 지난 19번의 대책에 이은 총 21번째 대책까지 나온 것이다. 이번 대책의 핵심은 부동산법인 규제와 전매제한이다. 정부에서 시장의 특이한 움직임이 바로 두 분야에서 나타나고 있는 것으로 보고 있기 때문이다.

우선 부동산법인부터 살펴보자. 지난 2년여간 부동산 매매·임대업 법인의 설립은 꽤 늘어났다. 합산해 6만5000개에서 8만2000개로 26.2% 증가했다.

법인을 통한 거래가 증가하는 지역은 공교롭게도 대부분 수도권 서남지역이다. 특히 상대적으로 가격 상승이 더뎠던 경기 오산과 평택 등의 분위기를 일시에 전환시킨 것은 법인의 역할이 컸다. ‘풍선효과’ 덕을 본 인천 또한 장기 부진을 이겨내고 시장을 주도하고 있다.

지난 2개월여간 시장을 주도하고 있는 경기 서남권 분위기는 정부의 부동산 법인 규제 아래에서 어떤 문제가 발생할까. 사실 의문이다. 규제 강화의 핵심은 바로 자금조달계획서 의무화에 있다. 최근 자주 들었던 서울 잠실 ‘리센츠’ 시세보다 높았던 거래 또한 본인이 속한 법인과의 거래였다. ‘이번 규제가 소액 자본금으로 설립해 수도권 투자에 나섰던 법인에 과연 무슨 걸림돌이 될까’하는 의심이 든다. 법인들은 어디까지나 자본금으로 자금 출처를 충분히 설명할 수 있을 것으로 보인다. 법인 거래를 통한 시장 왜곡의 사례로 수도권 서남권을 들었지만 실제 규제 방향은 원래부터 자금조달계획서를 작성해야 했던 수도권 규제지역 주택(3억원 이상)에 초점을 맞춘 것이란 생각이 든다.

두 번째 정책은 바로 전매제한이다. 현재 6개월이던 비조정지역 안에서의 전매제한 기간이 소유권 이전등기 시기로 강화된다. 결국 전매가 불가능해지는 상황이 예상된다. 이 같은 규제는 수도권 과밀억제권역·성장관리권역 및 지방광역시(5대)의 민간택지에 건설되는 주택이 대상이다. 그런데 민간택지는 무엇인가. 일반인이 알고 있는 대규모 신축 아파트 분양은 거의 대부분 공공택지다. 이미 작년 8월 12일 공공택지에 공급되는 주택의 전매제한은 최대 10년까지 강화돼 민간택지에도 비슷한 제약이 가해지는 것이다.

하지만 이 역시도 ‘주택법 시행령’이 개정돼야 한다. 시장에서는 오는 8월 이후 분양되는 단지부터 적용될 것으로 전망하고 있다. 그 결과 지난 6일 이후 진행되는 청약의 경우 위에서 언급했던 규제지역에서도 상당히 높은 청약 경쟁률이 나타나고 있다. 아직 3개월 가까이 남아 있는 시기 내 공급을 오히려 촉진시키는 것 아닌가 하는 생각이 들 정도다.

그렇다면 이번 대책의 진정한 의미는 무엇일까. 국토교통부 의견대로 현재 시장이 안정된 것은 아니라는 점이다. 특히 법인 매수 때 자금조달계획서 작성을 의무화하면서 심리적인 부담을 법인 투자에 부여할 경우, 투자자들은 다시 개인 자격으로 투자에 나설 가능성 또한 존재한다. 이래도 저래도 안 될 바엔 내 명의로 보유하겠다는 고육책이겠지만, 이 같은 경우 우등지와 열등지 중 어떤 선택지를 고르게 될지는 꽤 명확해질 것이다.

법인거래 감시·전매금지…되레 서울 투자 부추길 수도
또 전매제한이 이미 규제가 가득한 서울보다는 수도권과 지방광역시에 추가로 적용될 경우 굳이 지방까지 투자에 나서야 하는가라는 비관론이 생겨날 수 있다. 이번 두 개의 대책은 이미 규제가 가득한 부동산시장에서 투자를 억제하는 것이 아니라 안정돼 있던 서울 시장의 매력을 배가시킬 가능성이 크다.

이상우 < 인베이드투자자문 대표 >