현금 확보하라…막판 투매 반드시 온다

▶허란 기자

많은 분들이 주택 자산에 대한 관심이 많아요. 일단은 금융권에서는 주택 특히 부동산은 위험자산이다 이렇게 보고요. 많은 일반 개인은 집이야 말로 위기 때마다 안전자산이었다 이렇게 이야기하고요. 주택 가격은 어떻게 움직일까요?

▷주원 실장

글쎄요 상당히 애매한데, 그게 유동성이 풍부하거든요. 우리나라도 금리가 낮기 때문에 그 이유만 보면 주택 시장이 쉽게 꺼질 것 같진 않은데 지금 다양한 시장 억제책들이 있잖아요. 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV)도 그렇고 (정책이) 10번 이상 나왔잖아요. 집값을 안 올리겠다는 정부 의지가 강해요. 당분간 집값이 오를 것 같진 않고 빠지더라도 많이 빠질 것 같진 않아요.

외환위기 때처럼 완전히 가계 파산이 만연화되면 그러면 빠질 수 있어요. 지금은 아직 그런 상황은 아니거든요. 물론 장기화되면 실업자 늘고 가계 파산 늘고 하기 때문에 그럴 수도 있는데 외환위기 때는 금리가 워낙 높았어요. 부동산을 소유하기보다는 단기적으로 보면 은행에 예금을 하는 게 더 이익이죠.

지금은 부동산에서 만약에 어떤 개인이 돈을 뺀다? 대체투자를 할 곳이 마땅치 않아요. 그런 의미에서 부동산은 사실은 어떻게 보면은 안전자산이라고 지금 시각에서는 그렇게 생각이 되는데요. 다만 그동안 많이 올랐던 지역들은 상당히 가격 조정이 받을 가능성이 있겠다 그런 생각입니다.

▶허란 기자

금리 인하가 부동산 시장엔 어떻게 영향을 미치나요? 보통은 부동산 가격 상승의 호재로 작용을 했었거든요. 이제는 금리 인하를 해도 부동산 가격 호재가 아니다 이런 인식이 커지고 있는데 어떻게 보시나요?

▷주원 실장

집값이 내려가는 이유는 유동성의 문제는 아니었던 것 같고요. 대출 규제 효과. 대출규제 그리고 자금 출처 조사 이런 미시적인 수단들이 상당히 영향을 미쳤고요. 그렇기 때문에 금리를 내려서 유동성을 공급한다고 한들 집값이 다시 올라갈 것 같진 않아요. 지금 부동산 가격은 한국은행의 통화정책과는 별개로 움직일 것 같다고 생각이 됩니다.

▶허란 기자

기존에 부동산 정책이 유지가 되는 한 계속 안 좋은 국면으로 갈 수 있다 이렇게 보시는 거군요.

▷주원 실장

부동산 대책들이 막 나올 때가 있었어요. 근데 경기가 안 좋아서 유동성이 풀렸는데 경기가 안 좋다 보니깐 부동산 대책을 하나씩 하니씩 뺐거든요. 유동성이 많은 상황에서 정부가 좀 부동산 시장을 조금은 많이 아니고 조금은 띄우자 그래야만 내수도 살고 그래서 규제를 철폐하려는 또는 규제를 줄이려는 신호만 보내면 이런 풍부한 유동성 때문에 부동산 시장이 급등할 가능성이 있어요.

▶허란 기자

이러지도 저러지도 못하는 상황이 올 수도 있겠네요?

▷주원 실장

집값이 떨어지는 건 진짜 천천히 떨어지는데 올라가는 건 별로 아닌 것 같아요. 규제가 없어지면서 크게 올라갈 가능성도 있어요.

▶허란 기자

과거에 하우스 푸어 시대도 재현될 수 있다, 역전세난이 생길 수 있다 얘기도 있어요. 그 때와 비교를 해보면 이전의 하우스 푸어 사태는 대출 규제가 뒤늦어졌었던 원인이 될 수 있는데. 이번 정부에서는 대출 규제를 선제적으로 했단 말이에요. 거기다가 금리까지 낮아졌어요. 이런 싱황이면은 이제 집주인들은 팔지 않고 좀 더 버틸 수 있는 그런 여건은 된 거 아닌가요?

▷주원 실장

그렇죠. 하우스푸어의 핵심은 뭐냐 하면 원리금 상황이 어려워지는 거잖아요. 금리 높을 때 얘기고 지금은 기준금리 기준으로 0%대니깐 그렇게 디폴트가 날 가능성은 없지만 만약에 실물 쪽에서 대량의 구조조정이나 실업 사태가 나면 가능성은 있어요. 그 때는 구매력 자체가 주는 거기 때문에 충분히 가능성이 있다고 봅니다.

▶허란 기자

정부가 건설경기 부양 안 한다고 했는데, 그 필요성 생기는 시점이 오지 않을까 싶거든요. 그러면은 규제를 좀 하나씩 완화는 것처럼 주택 가격의 호재로 작용할 수 있지 않을까요?

▷주원 실장

저는 그럴 가능성이 높다고 생각이 돼요. 경기를 띄울 때 다른 수단이 모두 안 먹히면 토건을 해야 거든요. 토목 건축. 토목은 SOC고 건축은 부동산이거든요. 그거밖에 할 수 없어요. 과거에 이명박 정부 때나 박근혜 정부 때도 많이 썼던 정책이고. 지금 정부가 제일 싫어하는 게 토건이에요. 토건이기 때문에 안 할 수도 있어요. 안 할 수도 있지만 경제가 어려워지고 마이너스 지표들이 여기저기서 나오고 그러면 정부도 해야 되지 않을까 (생각합니다.)

▶허란 기자

일본처럼 장기적인 불황으로 가지 않으려면 정부가 어떤 정책을 선제적으로 적기에 해야 하는지요?

▷주원 실장

일본은 아주 특별한 경우고요. 세계 어느 나라도 그런 케이스는 없었던 것 같아요. 그래서 너무 일본식의 불황을 두려워할 필요는 없고요. 그 때는 일본정부가 무식했어요. 완전히 국토개조론이었거든요. 국토를 뒤집고. 건설 경기붐을 말도 안되게 띄우는 그렇게까지만 안 하면 일본식의 불황까지는 빠지지 않을 것 같고요.

지금 우려되는 게 유동성 함정인데. 일본도 유동성 함정을 겪었거든요. 유동성 함정을 극복할 수 있는 거는 수요 쪽에 정부가 (신경 써야 해요.) 소비를 진작 시키려고 상품권 발행하고 그러면 안돼요. 대신 기업활동의 활력을 높여줘야 돼요. 그래서 어떤 기업과 가계의 돈이 왔다 갔다 하고 서로 일거리가 생기고 부가가치가 생기고 경제활력을 좀 불어넣어줘야지 일본식 불황에 안 빠져요. 결국은 기업인 것 같아요.

▶허란 기자

저희가 실물 경제를 공부해야 하는 이유가 주식이나 부동산이든 대체투자든 투자를 하려는 거거든요. 실장님께서는 어떻게 투자하고 계세요?

▷주원 실장

지금 저는 투자를 안 하구요. 그냥 유동성을 확보하고 있어요.

▶허란 기자

진정한 투자자시네요.

▷주원 실장

유동성을 확보해서 그게 부동산일수도 있고 주식일 수도 있고 이건 개인적인 의견이고요. 연구원의 공식적인 입장은 아닌데, 막판 투매가 한번 있을 거예요. 막판 한번 확 꺼질 때가 있는데 그 때 잡아야죠. 그게 좋은 것 같고 지금 들어가는 거는.. 지금 들어가서 성공할 가능성도 충분히 있는 거죠.

▶허란 기자

주식시장 말씀하시는 거죠?

▷주원 실장

주식도 그렇고 부동산도 그렇고 금도 그렇고요. (지금 들어가서) 성공할 수도 있지만 그러나 보통 이런 위기가 한번 마무리 되기 위해서는 막판 투매가 있어요. 모든 자산 시장에서요.

▶허란 기자

보통 한번 위기가 시작되면 그게 마지막 조정 국면까지는 가는데 얼마 정도 시간이 걸리나요?
▷주원 실장

금융위기 때 실물경기 기준으로 2분기에서 3분기가 쭉 빠졌고 그 담에 바닥을 찍고 3분기에서 4분기 회복국면을 가졌거든요.

▶허란 기자

올 연말쯤이겠네요?

▷주원 실장

봐야죠. 아직은 좀 아직은 아닌 것 같다는 생각이 들고요. 그거는 뭐 개인마다 사실은 자기 책임에 자기가 판단해서 투자를 하셔야죠. 외환위기 때와 금융위기 때 한가지 경험은 뭐냐 하면 진짜 바닥에서는 누구나 바닥인걸 알아요. 근데 왜 못사냐? 다 물려서 못 사요. 돈이 없어서. 그런 경험도..

▶허란 기자

바닥을 안다 이거가 참 놀라운데, 바닥을 아나요? 다들 바닥을 모르니깐 오를 때 잘못 잡는다 얘기 하지 않나요?

▷주원 실장

바닥을 모른다는 건 바닥이 안 왔다는 거에요. 정말 바닥에서는 누구나 알아요. 아 이제는 바닥이구나. 근데 돈이 없어요. 그 때가면 대부분의 사람들이 돈이 없어요. 다 물려 있어서...

▶허란 기자

조금씩 유동성을 확보하시면서 급락의 시기 투매의 시기를 기다려보시는 게 좋을 것 같습니다. 여기까지 주원 현대경제연구원 경제연구장님 모시고 경제위기 시대 재테크 전략에 대해서 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 허란 기자 촬영 김인별 PD 편집 이지현·지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 현금 확보하라…막판 투매 반드시 온다