서울 아파트 전셋값 46주째 올랐지만…더 오를 4가지 이유

부동산인포 분석 보고서
내년부터 입주 줄고, 월세로 전환 늘어
전월세상한제, 계약갱신청구권 도입도 압박요인

서울 목동 일대 신시가지 아파트단지의 모습. 한경DB

서울 아파트 전셋값이 상승세를 더할 것이라는 전망이 나왔다.

부동산시장 분석업체 부동산인포는 2일 "서울 아파트 전셋값이 46주 연속으로 상승하고 있지만, 앞으로로 꺾이지 않을 것"이라며 "내년부터 입주가 줄어드는 가운데 정부의 정책들이 압박요인으로 작용할 것"으로 예상했다.

부동산114에 따르면 서울 아파트의 전셋값은 2019년 5월 1주부터 46주 연속 상승세를 나타내고 있다. 올해 3월들어 상승률이 다소 낮아졌을 뿐, 오름세는 이어지고 있다. 지난달에는 새 학기 이주가 2월까지 마무리된 데다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산에 따라 주춤했다.

전셋값 상승을 전망하는 이유는 크게 4가지다. △입주물량 감소 △새 아파트 전세물량 감소 △저금리에 월세전환 △학군수요 증가 등이다. 여기에 정부가 추진하고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구권 등도 압박으로 작용할 전망이다. 집주인이 제도 도입을 감안해 미리 전세금을 올리거나 월세로 전환하는 경우도 발생할 것으로 봐서다.

법무부는 임차인의 안정적인 주거권 보장을 위해 계약갱신청구권과 임차인의 주거생활 안정에 실질적으로 기여할 수 있도록 전월세상한제의 도입을 함께 추진할 계획이다. 계약갱신청구권은 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도다. 이 경우 임대차 계약이 갱신될 때 임대료 인상율의 상한을 두게 되는 게 전월세상한제다.

①내년 입주물량 2만3000가구…올해의 반토막

부동산인포에 따르면 2021년 서울에서는 총 2만3217가구(아파트 기준)가 입주할 예정이다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 4월 현재 기준으로 2022년 입주예정물량은 1만3000여가구로 더 줄어들 전망이다. 올해 신규 분양단지들이 이르면 2022년부터 입주할 수 있는 만큼 시간이 갈수록 현재보다는 증가할 수 있다.

하지만 2019년부터 올해까지 4만가구 이상 입주물량이 쏟아졌던 것에 비해, 2021년부터는 입주물량이 줄어들 전망이다. 입주물량이 줄어들면 시중에 풀릴 전세물건도 줄어들 수밖에 없다. 이는 전셋값 상승으로 이어진다는 전망이다.

②12·16대책 대출 강화, 양도세강화 등 신축아파트 전세물건 줄어

지난해 발표된 ‘12·16부동산대책’도 전셋값 상승에 영향을 미치고 있다. 분양 받았던 아파트를 전세를 놓지 못하고 그대로 입주하는 집주인들이 늘었다. 입주 초반 세입자가 채워진 후 집주인들의 입주가 이어지면서 시장에 전세물건이 거의 없는 상태다. 전셋값이 하락하지 않은 셈인데, 이 같은 현상은 앞으로도 계속될 전망이다.

대책에 따르면 시가 9억원 초과주택의 담보대출비율(LTV)이 20%로 강화됐고, 시가가 15억원 초과 아파트의 주담대가 금지됐다. 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하겠다는 의도였지만, 시장에는 전세매물이 쏙 들어가게 됐다. 실제로 지난해 하반기부터 올해 초까지 1만가구 이상 입주가 대거 쏟아진 서울 강동구의 경우 우려와 달리 전셋값이 크게 하락하지 않았다. 입주 초반 주춤했던 전셋값이 다시 상승세로 돌아섰다.

강동구 상일동의 고덕연합부동산 관계자는 “2월 입주에 들어간 4066가구의 고덕아르테온의 경우 과거 같으면 전세물건이 많이 쏟아져야 정상이지만 80% 이상이 집주인들을 중심으로 입주했다. 이는 대출이 문제가 됐거나 장기보유특별공제 등 양도세를 줄이려는 목적으로 입주가 많았기 때문이다”고 말했다.

③저금리에 전세물건, 월세로 전환 예상

지난 3월16일 한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 인하했다. 이로써 예금을 통한 이자수익은 더욱 줄어들게 됐다. 때문에 시장의 전세물건 가운데 월세로 전환되는 물건은 점차 증가할 전망이다.

더욱이 최근 공시가격 인상으로 인해 보유세 부담이 가중되고 있다. 전세 보증금을 은행에 묵혀두기 보다 월세로 전환해 현금 수익을 늘릴 것으로 보인다. 그만큼 전세물건이 귀해지고 가격 또한 강세를 이어갈 전망이다.

④정시확대로 정통 선호학군지역 전셋값 상승

정시확대 또한 정통학군지역들을 중심으로 전셋값이 상승할 전망이다. 지난해 하반기 정시확대가 이슈화 되면서 인기 학군으로 꼽히는 양천구, 강남구 전셋값 변동률은 서울 평균을 크게 웃돌았다. 우수한 학군이 형성돼 있는 지역에는 전세입자들이 몰리고 있다.

정부의 갭투자 차단 조치로 9억원 이상 주택 보유 시 전세대출을 받기 어려워졌다. 전세자금 유입 경로가 차단되면서 자가를 세 주던 거주자들이 자가로 이전하는 등 전셋집 부족과 수요 증가로 전셋값이 오를 수 있다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com