고가·다주택자 보유세 상한까지 뛴다…집값 하락 본격화되나(종합)

아크로리버파크 전용 84㎡ 한 채여도 보유세 1천652만원, 작년보다 47%↑
보유세 안내려면 5월까지 집 팔아야…전문가 "코로나 겹쳐 급매 늘고 가격 하락"

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 올해 서울의 고가 아파트를 중심으로 공시가격이 크게 오르면서 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담이 상당히 커질 전망이다.
정부는 지난해 12·16대책에서 종합부동산세율을 1주택자는 종전 세율에서 0.1∼0.3%포인트, 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 0.2∼0.8%포인트 인상하고, 종전 200%였던 2주택자의 전년도 세부담 상한도 3주택자와 마찬가지로 300%까지 올리기로 했다.
그러나 세법이 아직 국회를 통과하지 않은 만큼 현행 세율대로 보유세를 계산하더라도 세부담 상한까지 세금이 늘어나는 경우가 속출할 전망이다.
전문가들은 정부의 12·16대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 충격까지 겹치며 강남권 등 고가 아파트 시장이 급속히 얼어붙고 있는 가운데, 보유세 부담이 더해지면서 주택 매도에 나서는 다주택자들이 늘어날 것으로 예상한다.

◇ 고가·다주택자 보유세, 세부담 상한까지 오른다
일단 고가주택 보유자는 보유 주택이 한 채뿐이라도 세부담이 상당하다.
18일 국토교통부의 시뮬레이션 결과를 보면 올해 공시가격이 25억7천400만원으로 작년보다 35.2% 오른 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난해 보유세(재산세+종부세)가 1천123만원이었으나 올해 1천652만5천원으로 47% 뛴다.
도시지역분 재산세 영향을 제외하면 세부담 상한(1주택자는 전년도 세액의 150%)까지 오른 것이다.
전체 재산세 안에 숨어 있는 도시지역분 재산세는 도시계획구역내에서만 별도 부과되는 것으로, 종부세를 합한 전체 보유세의 세부담 상한을 따질 때는 제외된다.
이 아파트 소유주가 만 60세 이상의 1주택자로, 세액공제를 최대 한도인 70%까지 적용받는다고 가정하면 올해 보유세는 1천138만원으로 500만원가량 줄어들지만 여전히 납부세액이 1천만원을 웃돈다.
올해 공시가격이 21억1천800만원으로 작년 대비 40% 넘게 상승한 대치동 래미안대치팰리스 전용 84.99㎡도 보유세가 지난해 695만3천원에서 올해는 1천18만원으로 46% 오른다.
마포 래미안푸르지오 전용 84.39㎡는 지난해 공시가격이 9억원 이하로 종부세 없이 재산세만 246만원가량 납부했으나 올해는 공시가격이 10억원대에 진입하면서 종부세까지 부담까지 더해져 총 354만원의 보유세를 내야 한다.
공시가격 상위 5개 아파트 단지는 올해 보유세 부담이 거의 1억원에 달할 전망이다.

김종필 세무사에 따르면 지난해 공시가격이 68억6천400만원에서 올해 69억9천200만원으로 오른 공시가격 1위 공동주택 트라움하우스5 전용 273.6㎡는 작년 보유세가 8천720만원에서 올해 10억900만원으로 오르고, 작년 공시가격이 50억500만원에서 올해 65억6천만원으로 뛴 용산구 한남더힐 전용 244.8㎡는 보유세가 작년 6천555만원에서 올해 9천830만원으로 상승한다.
다주택자는 보유세 부담이 더 크다.
개포 주공1단지(전용 50.64㎡)와 아크로리버파크(전용 84.95㎡)를 보유한 2주택자는 두 아파트의 공시가격 합산이 지난해 30억4천800만원에서 올해 41억7천만원으로 오르면서 보유세가 작년 3천818만원에서 올해 6천325만원으로 66% 상승한다.
만약 12·16대책의 종부세 개편안이 원안 통과되면 총 보유세가 7천203만원으로 작년보다 88.6% 오른다.
대치동 은마아파트 전용 84㎡와 위 사례의 대치동 래미안대치팰리스, 개포 주공1단지까지 3가구를 보유한 3주택자일 경우라면 보유세가 지난해 5천279만원에서 올해는 무려 8천624만원으로 증가한다.
12·16대책의 강화된 세율을 적용하면 보유세가 85%가량 오른 9천747만원으로 1억원에 육박한다.
올해 경기 침체 등으로 집값이 하락하더라도 낙폭이 크지 않다면 내년에 보유세 부담은 올해보다 커질 수 있다.
종부세 과세 기준이 되는 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년에 100%로 상향되는데다 세부담 상한에 걸려 당해 연도에 반영되지 못한 보유세가 이듬해로 이연되는 효과 때문이다.
현재 60세 이상 1주택 보유자는 나이와 보유 기간에 따라 종부세 공제혜택이 있지만 생각보다 인하 폭이 크지 않다는 반응이다.
그마저도 만 60세가 넘어도 2주택 이상 보유한 경우에는 종부세 감면 혜택이 사라져 은퇴자 등은 늘어나는 세부담이 감당하기 어려울 경우가 많을 것으로 보인다. 공시가격 인상에 따른 건강보험료 부담 증가도 고려해야 한다.

◇ 전문가 "코로나 악재까지 겹쳐 시장 침체…급매물 늘듯"
전문가들은 최근 코로나19 영향으로 강남권을 중심으로 집값이 약세를 보이는 가운데 19일 공시가격 발표를 기점으로 급매물이 더 늘어날 것으로 보고 있다.
김종필 세무사는 "강남권이나 마용성 등 일부 인기지역에 주택 2채만 갖고 있어도 올해 보유세 부담이 일반 직장인이 감당하기 힘든 수준으로 늘어난다"며 "공시가격 6억원 초과 주택은 임대사업등록을 해도 종부세 합산 배제 효과가 없기 때문에 고가주택을 보유한 일부 다주택자들이 진지하게 주택 매도에 나설 것으로 보인다"고 예상했다.
정부는 12·16대책에서 10년 이상 보유주택을 매도하는 다주택자에 대해서는 올해 6월 말까지 양도소득세 중과를 유예해줬다. 이에 따라 그 전에 매도에 나서는 다주택자가 늘어날 것이라는 전망이다.
특히 올해 급증한 보유세를 내지 않으려면 보유세 기준일(6월1일) 이전인 5월 말까지 매도가 완료돼야 하는 만큼 이달 말부터 5월까지 급매물이 급증할 가능성이 있다.
이에 따라 전문가들 사이에는 강남권을 시작으로 당분간 집값이 조정을 거칠 것이라는 관측에 무게가 실린다.
설상가상으로 코로나 팬데믹(세계적 대유행) 영향에 우리나라를 비롯한 글로벌 시장은 금융위기를 우려할 정도로 경제상황이 악화되고 있다.
만약 글로벌 경제위기가 현실화할 경우 장·단기간 집값 급락은 불가피하다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "글로벌 경기 침체 속에서 국내 부동산 시장의 보유세 인상, 대출 규제 강화, 자금출처 조사 등 여러 악재가 많다"며 "한동안 부동산 가격이 약세를 보일 가능성이 크다"고 말했다.

[표] 공시가격 인상으로 보유세 부담 얼마나 커지나
┌───────┬─────────┬───────────────────┐
│ 구분 │ 공시가격 │ 보유세 │
│ ├────┬────┼─────────┬─────────┤
│ │ │ │ 2019년 │ 2020년 │
│ │ │ ├────┬────┼────┬────┤
│ │2019.1.1│2020.1.1│ │ 종부세 │ │ 종부세 │
│ │ │ │ 보유세 │세액공제│ 보유세 │세액공제│
│ │ │ │ │ 70% 적 │ │ 70% 적 │
│ │ │ │ │ 용시 │ │ 용시 │
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│A. 대치 은마아│ 11.52억│ 15.90억│ 419.8만│ 372.9만│ 610.3만│ 540.1만│
│파트(84.43㎡) │ │ │ │ │ │ │
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│B. 대치 래미안│ 15.04억│ 21.18억│ 695.3만│ 547.3만│ 1,017.7│ 795.7만│
│대치팰리스(84.│ │ │ │ │ 만│ │
│99㎡) │ │ │ │ │ │ │
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│C. 개포 주공1 │ 11.44억│ 15.96억│ 414.7만│ 369.4만│ 602.8만│ 534.9만│
│단지 (50.64㎡)│ │ │ │ │ │ │
├───────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│D. 반포 아크로│ 19.04억│ 25.74억│1123.0만│ 779.8만│ 1,652.5│ 1,137.7│
│리버파크(84.95│ │ │ │ │ 만│ 만│
│㎡) │ │ │ │ │ │ │
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│E. 마포 래미안│ 8.64억│ 10.84억│ 245.8만│ 245.8만│ 354.2만│ 335.8만│
│푸르지오(84.39│ │ │ (종부세│ (종부세│ │ │
│㎡) │ │ │ 없음)│ 없음)│ │ │
├───────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ A+B │ 26.56억│ 37.08억│ 3,047.5│ - │ 5,366.1│ - │
│ │ │ │ 만│ │ 만│ │
├───────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ C+D │ 30.48억│ 41.70억│ 3,818.4│ - │ 6,324.9│ - │
│ │ │ │ 만│ │ 만│ │
├───────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ A+B+C │ 38.00억│ 53.04억│ 5,278.9│ - │ 8,624.2│ - │
│ │ │ │ 만│ │ 만│ │
└───────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘
※ 자료 = 국토교통부 (서울=연합뉴스)
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