규제지역 넓어지는데…'누더기 세법'에 세금사고 우려

취득일 따라 달라지는 '일시적 2주택' 비과세
다주택자는 양도일 기준 중과세 판단 주의해야

경기 수원의 아파트 밀집 지역. 연합뉴스

1주택자인 김현수 씨(33)는 이번 정부의 발표로 눈앞이 캄캄해졌다. 지난주 경기 수원 권선구에 전세를 끼고 첫 집을 마련했기 때문이다. 이제서야 세제를 알아보려니 공부할 게 산더미다. 김씨에겐 어떤 선택지가 있을까.

20일 정부가 조정대상지역을 확대 지정하면서 유주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 여러 세금 규제가 한꺼번에 작동을 시작하는 데다 세법도 그간 누더기가 될 만큼 개정을 거친 까닭이다.

세금은 남 얘기던 1주택자들도 예외는 아니다. 새롭게 규제 지역에 포함돼 집값 하락을 우려하는 김씨의 경우 언제부터 매도가 가능할까. 현행 세법은 조정대상지역 1주택자의 경우 2년 이상 거주했을 때 9억원까지 비과세 혜택을 준다. 핵심은 취득 시기다. 김씨처럼 대책 발표 이전 계약을 맺은 경우라면 ‘2년 거주’가 아닌 ‘2년 보유’ 요건만 채워도 비과세가 가능하다. 조정대상지역 고시일(21일) 이후 계약금을 치른 경우라면 거주기간도 채워야 한다.

만약 김씨가 ‘일시적 2주택’을 활용해 서울에서 실제 거주할 목적의 새로운 주택을 취득한다면 어떨까. 그가 20일 퇴근길에 서울 아파트를 알아보고 당장 계약금을 지불할 경우 기존 수원 권선구 아파트를 앞으로 3년 안에 매각하기만 하면 비과세가 가능하다. 하지만 대체주택 취득일이 하루만 밀리더라도 시나리오가 꼬인다. 예컨대 조정대상지역 지정일 이후인 21일 서울 아파트의 계약금을 치른다면 수지 아파트의 비과세 시한은 1년으로 줄어들고 같은 기간 안에 새집에 입주해야 한다. 지난해 ‘12·16 대책’에서 강화된 일시적 2주택 규정 때문이다.

다주택자라면 주택 취득 날짜와 관계없이 조정대상지역 지정일 이후부터 바로 양도소득세 중과세율이 적용된다. 서울과 수원 권선구에 아파트를 한 채씩 가진 2주택자가 수원 집을 먼저 판다면 그동안은 기본세율이 적용됐지만 앞으론 10%포인트가 가산된 중과세율로 세금을 정리한다. ‘줍줍’을 통해 미분양 아파트의 분양권을 샀던 투자자들도 이를 되팔 땐 취득 시기나 보유기간과 관계없이 50%의 세율이 적용된다.

세무 전문가들은 규제가 수도권 대부분 지역으로 확대되면서 다양한 세금 사고가 나올 수 있다고 우려한다. 익명을 요구한 한 세무법인 관계자는 “세법이 너무 복잡해져 세무사들조차 다양한 송사를 겪고 있다”며 “그동안 세제 변화에 귀기울이지 않던 무주택자나 1주택자들도 주의할 필요성이 생겼다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com