레버리지 시대의 종언…집값 한 방에 훅?

▶양길성 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. ‘12·16 대책’을 두고 시장에선 초강력 대책이라는 반응이 나오고 있는데요. 그 중에서도 가장 핵심으로 꼽히는 대출규제에 대해서 듣기 위해 정보현 미랫에셋생명 부동산 선임컨설턴트 모셨습니다.

▷정보현 컨설턴트
15억이라는 금액 기준대가 마련됐죠. 초고가주택으로 규정하고 이 가격을 넘는 주택에 대해서 구입용으로 담보대출을 할 수 없도록 했죠. 현금을 다 동원하거나 전세를 안고 진입하는 방법밖엔 없는 게 되겠고요.

두 번째로 큰 내용은 9억원 기준을 두고 이를 초과하는 금액은 담보인정비율(LTV)를 20%로 낮춰놨죠. 9억원까지는 LTV 40%, 넘는 금액은 20%로 보는 것이죠. 대출 가능 금액이 1억원 차이 납니다.

▶양길성 기자
쉽게 말해서 고가주택은 대출 많이 하지 말라, 15억 주택에 대해선 현금으로만 사라는 말로 해석할 수 있겠네요.

▷정보현 컨설턴트
그런 의미가 강하게 담겨 있죠.

▶양길성 기자
대출규제는 언제부터 적용되나요?

▷정보현 컨설턴트
초고가주택에 대한 대출 금지는 17일부터 바로 작동됐습니다. 가장 급하다고 생각했던 것 같습니다. 9억 LTV에 대해선 23일부터 시행됩니다. 은행들엔 대출 지침이 다 내려간 걸로 파악됐습니다.

▶양길성 기자
15억 넘는 집이라고 해서 대출이 다 안 되는 건 아니라고요? 어느 경우 허용되나요?

▷정보현 컨설턴트
이번에 금지된 건 주택구입용이죠. 생활안정자금이라고 해서 연간 1억원씩 받을 수 있는 게 있어요. 가진 게 집 한 채가 전부인 분들의 경우엔 현금흐름이 부족할 수 있다 보니 그렇죠.

▶양길성 기자
전세퇴거자금대출도 완전히 막았는데요. 현금이 없으면 아예 살 수 없는 시장이 된 거 아닌가요?

▷정보현 컨설턴트
네, 맞습니다. 초고가주택은 현금을 동원하든가, 아니면 전세보증금만큼을 퇴거용 대출로 받아서 하는 방법이 있었는데 이게 금지되니 정말 현금 말곤 방법이 없어지는 거죠.

▶양길성 기자
매수세에 상당한 영향을 줄 수 있겠네요.

▷정보현 컨설턴트
불가피할 것으로 보입니다. 당분간 영향을 줄 수밖에 없을 것 같고, 아마 다주택자들의 자산 이전 속도가 빨라지지 않을까 생각도 하고 있습니다.

▶양길성 기자
여러 대출규제가 나왔는데 정부의 메시지를 어떻게 해석해야 할까요?

▷정보현 컨설턴트
현금이 준비된 사람들만 사라는 의미인데, 사실 그렇게 되면 젊은 사람들이 15억이란 자금을 자기자본만으로 매입하긴 불가능에 가깝잖아요. 증여 등 부모로부터 이어지는 부의 대물림을 차단하고 투명하게 노출시켜서 세부담을 철저히 하겠다는 의지로 해석됩니다. 자금조달계획서의 경우도 과거엔 기재만 해서 납부했다면 이젠 증빙서류도 동원해야 합니다. 차입금에 대한 부분을 좀 더 명확하게 볼 것 같아요. 거래량은 상당히 줄어들 가능성이 있을 것 같습니다.

▶양길성 기자
시장에선 초고가주택의 집값이 떨어지는 것 아니냐고 보는데요.

▷정보현 컨설턴트
유동성을 억죄는 측면에서 일부 수요는 차단될 것으로 보입니다. 당분간은 가격 상승에 대한, 공급을 건드리진 않았으니까 단기적인 수요 억제와 공급의 희소가 눈치보는 분위기가 이어질 것 같아요. 근본적인 집값 안정화 해결책은 아니라는 시각도 있는데 단기적으로는 자금줄을 차단하면서 어느 정도 가시적인 움직임이 보여질 것 같습니다.

▶양길성 기자
현장 상담 등 반응은 어땠나요?

▷정보현 컨설턴트
당장 거주는 아니더라도 2년 이상 거주할 실수요자들은 생각보다 담담하게 움직이는 것 같아요. 제가 느끼기엔 2017년 ‘8·2 대책’과 지난해 ‘9·13 대책’을 지나면서, 표현이 적합할지 모르겠지만 그동안의 정부 정책이 어떤 예방주사라고 해야 할까요? 내성이 좀 강해진 것 같아요. 수요억제에도 크게 움직이지 않는 것 같고요. 대출과 상관없지만 다주택자 양도소득세 중과 유예와 장기보유특별공제를 해주면서 매도를 유도하고 있잖아요. 8·2 대책 때도 일부 출구를 마련해줬을 때 결국 정부 말 듣고 집을 팔았던 분들은 가격 상승분을 반납한 것이기 때문에 아쉬워하는 분들이 있었죠. 그래서 얼만큼의 실효가 있을지 지켜봐야 할 것 같아요. 반신반의 하는 게 현장의 분위기입니다.

▶양길성 기자
9억 미만 주택에 대해선 레버리지를 활용한 매수세가 늘어나는 것 아니냐는 전망도 있는데요.

▷정보현 컨설턴트
대출규제에서 상대적으로 자유로울 수가 있어서 실거주로 생각하는 분들한테는 좋은 촉매가 될 수 있을 것 같아요. 상당히 상승 탄력을 받을 주택 단지도 있을 것으로 생각됩니다. 정부가 요구하는 시장의 흐름도 그런 식인 것 같고요. 어쨌든 부동산 가격이라고 하는 게 견인차 역할을 하는 지역이 있으면 입지의 순위에 따라서 순차적인 전이 형태로 가다 보니, 상급지쪽이 요원한데 주변 지역에서 단순히 유동성이 풀렸다고 치고갈 것이란 논리는 부족해보이는 것도 사실입니다.

▶양길성 기자
마포 같은 곳도 영향을 받을 수 있을까요?

▷정보현 컨설턴트
마·용·성(마포·용산·성동)처럼 강남3구의 차급지라고 할 수 있는 곳들은 새 아파트 가격이 대부분 13억~15억원으로 형성돼 있거든요. 전세가격은 6억~7억 정도이고요. 이런 집들은 대출이 막히면 고민하실 거예요. 살 수 있고 없고를 떠나서 매입한 이후 수요가 계속 붙어줘야 하는데 그들의 대출이 안 되면 한계가 있잖아요. 그래서 15억에 줄세우기 할 거 아니냔 얘기도 나오고 있어요.

▶양길성 기자
12·16 대책의 핵심으로 꼽히는 대출규제에 대해 정보현 컨설턴트와 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 양길성 기자 촬영·편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 레버리지 시대의 종언…집값 한 방에 '훅'?