전국 새 아파트 분양가 전년대비 약 9% 상승…분양가 상승 부담 커져
합리적인 분양가 책정된 신규 단지, 가격 부담 낮고 시세 차익 기대
정부의 분양가 상한제 시행 예고에도 신규 단지의 분양가 상승세가 여전한 것으로 나타났다. 분양가 상승에 대한 부담이 커지면서 시세보다 저렴한 가격으로 분양하는 새 아파트에 수요자들의 관심이 집중되고 있다.
부동산114 자료를 보면 올해 전국 아파트(임대 제외)의 3.3㎡당 평균 분양가는 1413만원(24일 기준)으로 잠정 집계됐다. 이는 지난해(1287만원) 대비 9.79% 오른 값이며, 집계를 시작한 2000년 이후 최고가다.
일부 지역의 경우 전국 평균 상승률을 훨씬 웃도는 곳도 있다. △광주광역시 34.76% △대전광역시 23.6% △대구광역시 15.85% △전라남도 11.72% 등이 대표적이다.
일례로 올해 6월 광주광역시 서구에서 분양한 ‘V’ 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 2363만원에 책정됐다. 올해 5월 반경 1km 이내에서 분양한 ‘I’ 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1620만원대로 한 달 사이 약 45.86%가 오른 셈이다. 또 올해 8월 대구광역시 달서구에서 분양한 ‘H’ 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1810만원에 책정됐다. 올해 1월 같은 지역에서 분양한 ‘J’ 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1518만원으로 반년 만에 약 19.24%가 올랐다.
상황이 이렇자 주변 시세 대비 저렴한 분양가에 분양하는 신규 단지의 인기가 높게 나타나고 있다. 부동산114 자료를 보면 올해 1월 경기도 하남시에서 분양한 ‘위례포레자이’는 1순위 평균 130.33대 1로 올해 상반기 경기도 최고 경쟁률을 기록했다. 이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 1861만원으로 인근에 위치한 ‘위례신도시 신안인스빌 아스트로(‘17년 2월 입주)’ 3.3㎡당 평균 매매가 2913만원(24일 기준)보다 약 1000만원 가량 저렴하게 분양됐다.
지방의 경우도 마찬가지다. 올해 6월 부산광역시 진구에서 분양한 ‘e편한세상 시민공원’의 3.3㎡당 평균 분양가는 1350만원으로 인근에 위치한 ‘범전아파트(’86년 10월 입주) 3.3㎡당 평균 매매가 1656만원보다 평당 약 300만원 저렴하게 분양됐다. 단지는 청약 결과 1순위 평균 11.13대 1의 경쟁률을 기록했다.
업계에서는 정부의 부동산 규제정책으로 수요자들의 자금 확보가 어려워지면서 가격 부담을 낮춰주는 아파트의 가치가 높아지고 있기 때문이라는 분석이다. 여기에 시세 대비 저렴한 신규 아파트의 경우 추후 시세차익도 기대할 수 있다는 의견이다.
업계 관계자는 “다음달 민간택지 분양가 상한제 시행령 개정안이 시행될 것으로 보이면서 공급이 줄어들 수 있다는 우려 때문에 최근 분양하는 착한 분양가의 신규 아파트가 높은 관심을 받고 있다”며 “여기에 시세 대비 저렴한 분양가에 분양하는 아파트의 경우 시세차익을 확실히 얻을 수 있다는 인식이 큰 만큼 이러한 단지를 선점하는 것도 내 집 마련의 좋은 방법이 될 수 있다”고 말했다.
이러한 가운데 주변 시세 대비 합리적인 분양가에 공급되는 신규 아파트가 주목 받고 있다. 대림산업은 9월 부산광역시 부산진구 범천동 일원에서 ‘e편한세상 서면 더센트럴’을 분양한다. 단지는 지하 3층~지상 29층, 9개동(오피스텔 1개동 포함), 아파트 전용면적 59~84㎡ 998세대와 오피스텔 전용면적 83㎡ 52실 등 총 1050세대로 들어선다. 이 중 아파트 224세대가 일반에 공급된다.
e편한세상 서면 더센트럴 조감도평균 분양가는 3.3㎡당 1220만원대에서 책정될 예정으로 현재 기준(9월) 부산진구 3.3㎡당 평균 분양가 1393만원 대비 평당 약 150만원 이상 저렴하게 공급된다(부동산114 참고). 또한 단지가 위치한 부산진구는 비규제지역으로 전매제한 기간이 6개월로 비교적 짧으며, 대출규제와 청약 1순위 자격에서도 상대적으로 자유롭다.
e편한세상 서면 더센트럴의 주택전시관은 부산도시철도 1호선 좌천역 인근인 부산광역시 동구 범일동 117-4번지에 위치해 있으며, 9월 중 개관할 예정이다. 입주는 2022년 5월 예정이다.
민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 서울 서초구 반포동 일대 아파트값이 급등하고 있다. 입주 3년차 신축 아파트 아크로리버파크가 신고가를 기록하는 한편 상대적으로 연식이 오래된 반포래미안퍼스티지와 반포자이의 가격도 가파르게 오르고 있다.24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 아크로리버파크 전용면적 84㎡가 지난 7월 32억원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억원에 육박하는 금액이다. 역대 최고가다. 이 주택형은 지난 6월 29억8000만원에 거래되며 신고가를 나타냈다. 한 달 새 2억원이 넘게 오르며 기록을 경신한 것이다. 현재 호가는 29억~33억원 수준이다.다른 주택형도 신고가 행진을 이어가고 있다. 전용 59㎡도 7월 22억1000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이 주택형은 6월까지만 하더라도 19억6000만원에 거래됐다. 전용 129㎡도 7월 역대 최고가 44억3000만원에 실거래됐다.2016년에 입주한 아크로리버파크는 ‘9·13 부동산 안정화 대책’이 발표된 작년 9월 이후 올 4월까지 거래가 전무했다. 그러다 지난 5~6월부터 민간택지 분양가 상한제 논의가 시작되고 분위기가 바뀌었다. 5월 3건, 6월 7건, 7월 13건 등 거래가 늘어나기 시작했다. 반포동 J공인 관계자는 “분양가 상한제로 앞으로 반포동에 공급 감소가 예상된다며 투자자들의 매수 문의가 줄을 잇고 있다”면서 “최고가는 계속 경신될 분위기”라고 말했다.급등세는 주변 아파트로 번지고 있다. 반포래미안퍼스티지(2009년 입주) 전용 59㎡는 7월 21억7000만원에 손바뀜했다. 이는 6월 초 18억4000만원에 거래된 것에 비하면 3억3000만원 오른 금액이다. 반포자이(2008년 입주) 전용 194㎡는 지난달 36억6000만원에 거래돼 역대 최고가를 기록했다. 직전 거래가는 7월 매매된 35억원이다. 인근 K공인 관계자는 “분양가 상한제로 신축이 오르다 보니 주변 단지들로 가격 상승세가 퍼지고 있는 모습”이라고 말했다.한국감정원에 따르면 서초구 아파트의 주간 매매가격 상승률은 13주 연속 상승세를 보이고 있다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장은 “민간택지 분양가 상한제뿐만 아니라 시중에 풀려 있는 유동성 등 강남 아파트값이 상승할 요인이 시장에 너무 많은 상황”이라며 “새 아파트를 중심으로 급등세는 당분간 지속될 가능성이 높다”고 전망했다.구민기 기자 kook@hankyung.com
입법예고 기간 4천949명 의견…'반대' 우세민간택지 아파트 분양가까지 정부가 '상한제'를 통해 보다 쉽게 규제할 수 있도록 손질된 주택법 시행령이 다음 달 중 시행될 예정이다.하지만 법적 근거가 마련됐다 해도, 실제로 민간택지 분양가 상한제를 공식적으로 어느 지역에, 언제 적용할지는 주거정책심의위원회(주정심)의 의결을 거쳐야 한다.일단 주택 시장의 상황을 봐가며 관계 부처들과 조율해 실제 분양가 상한제 적용 시점과 지역을 결정한다는 게 주무 부처 국토교통부의 입장이다.23일 국토부에 따르면 민간택지 아파트 분양가 상한제 확대를 담은 주택법 시행령 일부개정안의 입법 예고가 이날 오후 6시를 기준으로 끝났다.지난달 14일 국토부 홈페이지에 입법 예고문이 게시된 이후 이날까지 약 40일 동안 모두 4천949명이 온·오프라인을 통해 의견을 냈다.홈페이지 입법 예고문 아래 댓글 형태로 달린 의견만 3천486건에 이르렀다.홈페이지에 노출된 입법 예고 관련 의견만 보자면, '반대' 견해가 우세했다.특히 기존 재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 '소급(遡及·과거까지 거슬러 영향을 미침)' 적용에 반발하는 내용이 눈에 많이 띄었다.소규모 사업에 대한 적용 제외를 요청하는 의견도 있었다는 게 국토부의 설명이다.입법 예고 이후 시행령 개정안은 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 10월 초께 공포·시행될 예정이다.국토부 관계자는 "큰 이변이 없는 한 개정 시행령의 입법 작업이 곧 마무리돼 다음 달 중 시행(시행령 법적 효력 발생)에 들어갈 것"이라고 예고했다.그러나 실제 적용 시점에 대해서는 "무엇보다 중요한 주택 시장 동향을 계속 점검하고, 관계 부처들과 지속적으로 협의하면서 실제로 언제, 어디에 적용할지를 조율하겠다"고 신중한 입장을 밝혔다.예정대로 주택법 시행령 개정 작업이 10월 초에 마무리되면, 2015년 이후 4년 만에 민간택지 아파트 분양가도 정부가 직접 '상한제'를 통해 실제로 규제할 수 있는 길이 열린다.개정 시행령상 잠재적 적용 가능 지역은 '투기과열지구'로, 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이 해당한다.하지만 이들 지역의 민간택지 아파트에 당장 자동으로 분양가 상한제가 적용되는 것은 아니다.주정심이 공식적으로 분양가 상한제 적용 지역과 시기를 결정하는 절차가 남아있기 때문이다.주정심은 주거 기본법 제8조에 규정된 기구로 분양가 상한제 적용 지역의 지정·해제뿐 아니라 주거종합계획의 수립, 택지개발지구 지정·변경 또는 해제, 투기과열지구·조정대상지역의 지정·해제를 비롯해 주요 주거 정책을 심의한다.현재 주정심은 25명의 위원으로 구성되는데 국토부 장관, 기획재정부 1차관을 포함한 8개 부처 차관과 안건 해당 시·도지사 등 당연직이 14명에 이르고, 나머지 11명은 연구원·교수 등 위촉직 민간 인사들이다.국토부 장관은 필요에 따라 수시로 주정심을 열 수 있고, 과반 참석, 재적 위원 과반 찬성이면 의결이 이뤄진다.그러나 현실적으로 국토부 장관이 독단으로 주정심을 개최, 갑자기 특정 지역에 대한 상한제 적용을 안건으로 상정할 가능성은 거의 없다.주정심에 앞서 기재부 등 관련 부처 간 협의, 당정 협의 등을 거쳐 정부의 입장을 하나로 정리한 뒤에나 주정심이 열리게 된다.이번 민간택지 분양가 상한제 확대 적용 방침을 국토부가 발표하기 전 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 등이 참석한 세 차례 관계 부처 회의, 당정 협의 등을 거친 것과 마찬가지 과정이다./연합뉴스
민간택지 분양가 상한제 확대 적용을 위한 ‘주택법’ 시행령 개정안 입법예고 기간이 23일 종료됐다. 총 40일간 진행된 입법예고 기간에 3400건이 넘는 반대 의견이 달렸다. 정부는 당초 시행령 개정 시점을 10월 초로 예상했지만 남아 있는 절차를 감안하면 10월 하순이 될 전망이다. 부동산업계의 반대 의견이 거세고 부처 간 이견 조율도 필요한 만큼 분양가 상한제 개정안의 실제 시행 여부와 적용 대상을 둘러싼 논란도 이 시기에 본격화할 것으로 보인다.반대 의견 3400건23일 국토교통부 관계자는 “지난달 14일부터 이날까지 진행한 주택법 시행령 개정안 입법예고 기간 동안 총 4949명이 관리처분인가 단계 사업 적용 제외, 소규모 사업 적용 제외 등 총 218건의 주요 의견을 제출했다”고 말했다. 이 중 반대 또는 적용 제외 취지의 의견을 개진한 사람이 3400여 명에 달했다. 시행령 개정안 입법예고에 수천 건의 의견이 달린 건 이례적인 일이다. 대부분이 “분양가 상한제 소급 적용에 반대한다”는 내용이었다. “법의 예측 가능성을 무시한 행위” “조합원의 재산권을 불특정인에게 옮기는 것” “사유재산권을 침해하는 위헌 조치” 등의 의견도 있었다.업계에선 특히 재건축 인허가 절차가 막바지 단계에 이른 아파트 거주자들이 반대 의견을 집중적으로 제기한 것으로 보고 있다. 국토부는 개정안에서 정비사업의 민간택지 분양가 상한제 적용 시점을 바꿨다.투기과열지구 지정 이후 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’로 변경했다. 관리처분계획 인가를 신청한 단지에도 분양가 상한제를 적용해 분양가를 낮추기 위해서다. 이에 따라 서울에서 66개 단지, 6만8406가구가 분양가 상한제 적용 범주에 들어왔다. 국토부 관계자는 “반대 의견이 많다고 해서 개정안 시행 일정에 영향을 받진 않는다”며 “접수된 의견들은 제도 시행 과정에서 참고할 것”이라고 말했다.개정안 10월 하순 시행국토부는 지난달 12일 시행령 개정안을 발표하면서 “입법예고 등 필요한 절차를 거쳐 10월 초 시행할 것”이라고 밝혔다. 하지만 전체 일정을 고려하면 10월 하순에 시행될 가능성이 높다고 전문가들은 전망했다.입법예고가 끝나면 법제처 및 규제개혁위원회 심사와 차관회의, 국무회의 의결 등을 거쳐야 한다. 분양가 상한제는 중요 규제로 분류될 가능성이 높다. 이 경우 2주에 한 번 열리는 규제개혁위원회 심의를 받아야 한다. 차관회의와 국무회의도 안건 상정과 의결에 각각 1주일 정도의 시간이 걸린다. 총 4주 정도의 시간이 필요한 것이다.국토부 관계자는 “일정이 모두 마무리되고 시행령 개정안이 공포·시행되려면 10월 중순 이후가 돼야 할 것”이라며 “그렇다고 해서 바로 분양가 상한제를 민간아파트에 적용하는 것도 아니다”고 말했다. 언제든 분양가 상한제를 민간아파트에도 적용할 수 있도록 법적 근거를 마련해놓기 위해 시행령을 개정한 것으로, 실제 적용 대상과 시기는 시장 상황에 따라 달라질 수 있다는 것이다.이 제도를 적용하려면 주거정책심의위원회(주정심)에서 관련 내용을 심의 의결해야 한다. 주정심 위원장은 국토부 장관이다. 하지만 제도의 파급 효과가 큰 만큼 김현미 국토부 장관이 최종 판단해 결정할 수 없다. 기획재정부 등 주요 관계부처들과 협의 절차를 거쳐야 한다. 홍남기 부총리 겸 기재부 장관도 이달 초 “상한제 시행 시기와 지역은 관계장관회의에서 논의할 것”이라고 말했다.전문가들은 분양가 상한제 시행에 신중을 기해야 한다고 지적했다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “서울 집값이 불안한 근본적인 이유는 양질의 주택이 부족하기 때문”이라며 “근본 대책을 내놓지 않고 인위적인 가격 통제에 매달리다 보니 부작용이 나타날 수밖에 없다”고 꼬집었다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
