다음달 연중 최대 물량이 전국 분양 시장에 쏟아진다. 10월 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 ‘밀어내기 분양’이 시작되고 있다.
29일 부동산정보업체 부동산인포에 따르면 다음달 전국에서 3만5970가구가 분양에 나선다. 최근 5년 새 가장 많은 수준이다. 지난해(1만962가구)와 비교하면 3배 넘게 늘었다. 지역별로는 수도권이 2만2736가구로 전체의 63.2%를 차지한다.
10월 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 서울 등 투기과열지구 내 단지는 분양을 서두르는 모양새다. 서울에선 다음달 7000가구 이상이 분양할 예정이다. 강남구에선 ‘역삼 센트럴 아이파크’가 분양에 나선다. 개나리4차를 재건축한 단지다. 499가구 중 138가구를 일반분양한다. 이외 서대문구 서대문푸르지오센트럴파크(320가구), 송파구 송파시그니처롯데캐슬(745가구) 등이 청약 신청을 받는다.
강남구 상아2차 ‘래미안 라클래시’도 다음달 779가구 중 115가구를 일반분양한다. 분양가 상한제를 피하기 위해 후분양에서 선분양으로 돌아선 단지다. 주택도시보증공사(HUG) 기준을 적용하면 분양가는 지난 4월 분양한 강남구 ‘디에이치 포레센트’ 분양가인 3.3㎡당 평균 4569만원 수준으로 책정될 전망이다.
분양가 상한제로 수익성 악화가 예상되는 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공1단지 등은 11월 이후로 분양 계획을 잡고 있다. 정부가 10월 발표할 분양가 상한제 시행 시기에 따라 상한제 적용 여부가 판가름 날 전망이다.
전문가들은 분양가 상한제가 시행되면 분양 가격이 지금보다 낮아질 것으로 보고 있다. 당첨자가 기대할 수 있는 웃돈이 많아지는 만큼 청약 경쟁은 더 치열해질 전망이다. 청약 가점이 낮은 실수요자들은 분양가 상한제를 피한 다음달 분양 물량에 대거 몰릴 것으로 전문가들은 예상했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “분양가 상한제를 피하려는 물량이 늘어나면서 당초 예상보다 9월 분양 물량이 급증했다”며 “가점이 높은 실수요자는 청약을 미루고, 가점이 낮은 실수요자는 서둘러 청약하는 현상이 나타날 것”이라고 전망했다.
서초구 토론회서 찬반 '팽팽'…소급 적용도 도마 위지역 조합원 "민간사업에 정부 개입…관리처분인가 단지 제외해야" 성토정부가 추진 중인 민간택지 분양가 상한제를 두고 29일 서초구가 주최한 토론회에서는 찬반 의견이 팽팽히 맞섰다.당장 상한제에 직면한 지역 조합원들의 성토도 이어졌다.서초구는 이날 엘루체컨벤션에서 서울 자치구 중 처음으로 분양가 상한제 토론회를 개최했다.재건축 단지가 몰려있어 충격이 가장 큰 지역으로 꼽히는 만큼 토론회에 대한 관심을 뜨거웠다.행사장에는 예상 인원 300명의 두 배에 가까운 550여명이 몰렸다.심교언 건국대 교수는 이날 주제발표를 통해 "규제로 인한 공급 감소가 발생해 향후 부동산 시장을 더욱 불안하게 만들 가능성이 크다"며 "많게는 10억원에 이를 수 있는 시세차익을 노리고 청약시장이 과열되면서 청약 가능성이 현저히 줄어들 수 있다"고 우려했다.이어 "서초구는 분양가 상한제를 적용해도 일반 시민은 (아파트를) 사기 힘들다.결국 돈 있는 사람만 살 수 있게 된다"며 "이를 막기 위해 대출 규제를 완화하고, 거래를 다시 끌어올리는 방향을 고민해야 한다"고 제안했다.토론자로 나선 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 상한제를 원점에서 재검토해야 한다고 주장했다.두 위원은 "정부가 공시지가를 매년 올리겠다고 했는데 분양가를 올려주는 원인을 오히려 정부가 제공하고 있다"며 "재산권 제약은 법률에 따라서만 가능한데 시행령으로 하는 점도 문제가 있다"고 설명했다.김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 "분양가 상한제는 시장의 매커니즘을 혼란스럽게 할 수 있다"며 "산업계에 미칠 부정적 영향, 주민 간 갈등, 대기수요에 따른 전세 수요 증가, 신축주택 가격 상승 등의 부작용을 최소화한 정책 검토가 필요하다"고 조언했다.반면 한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 상한제에 찬성하며 "거시적 경제 측면에서 위험 부담이 커 상한제를 할 수밖에 없는 측면이 있다"고 말했다.한 교수는 "가계부채가 심각하고, 가처분 소득이 감소하는 상황에서 주택 가격이 어느 정도 임계치에 이르면 시장이 자정작용을 해야 하는데 시장교란 세력과 일부 투기세력이 가세하면서 가격이 오르면 돈을 버는 것처럼 만들었다"고 비판했다.다만 "관리처분인가 단지에도 소급 적용하는 것은 무리가 있다"고 지적했다.최은영 한국도시연구소 소장은 "주택가와 토지가격을 공공이 들여다본다는 점에서 상한제가 조합원에게 그렇게 해가 되는 제도는 아니다"라며 "로또 분양이라면 분양가보다 주택 가격이 계속 올라야 하는데 출생률이 떨어지는 상황에서 앞으로도 계속 로또 아파트일 것이냐를 냉정히 생각해봐야 한다"고 말했다.토론 후 질의응답 시간에는 지역 조합원들의 불만이 터져 나왔다.서초구에 따르면 현재 구에서 진행 중인 재건축 사업은 59개이며, 이 중 14개가 관리처분인가 신청을 마쳤다.신반포15차 조합원이라고 밝힌 한 시민은 "상한제로 조합원 분담액 부담이 과중하게 늘고 대출도 받기 어렵게 돼 입주 시점에는 무주택 소유자로 전락할 수밖에 없다"며 "관리처분인가까지 받은 조합은 개정 법령안이 시행되더라도 예외 규정을 적용해야 한다"고 요구했다.신반포3차 조합원은 "우리 조합은 이미 1천억원을 기부채납했다"며 "이제 와서 민간사업에 정부가 개입해 분양가 상한제를 한다는 거를 어떻게 받아들여야 할지 모른다"고 호소했다.반포1단지 1·2·4 주구 조합원은 "로또 청약으로 반값 아파트가 나오면 인근 아파트 시세가 떨어지는 게 아니라 분양가가 주변 시세에 수렴한다"며 "전매제한을 최장 10년을 하더라도 사회적 문제가 일어날 것"이라고 주장했다.나머지 참석자들은 상한제 반대 발언에 박수로 호응하기도 했다.조은희 서초구청장은 "서초구에서는 2만세대 이상의 주민이 분양가 상한제의 영향권에 놓여 있다"며 "분양가 상한제 적용 지역으로 지정된다면 하루빨리 해제될 수 있도록 정부에 건의하겠다"고 밝혔다.국토교통부가 지난 12일 발표한 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'은 상한제 적용 대상을 투기과열지구로 확대하고, 전매제한 기간을 3∼4년에서 5∼10년으로 연장하는 것을 골자로 한다.재건축·재개발 사업의 상한제 효력 발생 시점도 기존 관리처분계획 인가 신청에서 최초 입주자 모집 승인 신청 단계로 앞당겼다.이에 따라 이르면 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용될 전망이다./연합뉴스
정부가 지난 12일 민간택지 분양가 상한제 시행 방침을 공식화한 이후 서울 강남과 강북 곳곳에서 종전의 부동산 가격이 왜곡되는 이상 신호가 나타나고 있다. 신축의 희소성이 부각되며 강남 서초 마포 등의 신축 가격이 천장을 뚫었고 ‘로또 분양’을 기대하는 대기 수요가 늘면서 전세 가격을 끌어올리고 있다. 재건축 사업장마다 상한제 여파로 분양 일정을 잡지 못하고 우왕좌왕하면서 청약 대기자들도 혼란에 빠져들고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “인위적인 ‘가격 통제’는 공급을 위축시키고 부동산 가격 불안을 가져온다”며 “청약 밀집현상이 심화하면서 소수의 특정 수분양자에게만 이익이 돌아갈 수 있다”고 지적했다.강남·마포 절반이 ‘신고가’29일 서울부동산광장에 따르면 이달 들어 강남구와 마포구 등에서 이전 거래 가격을 경신하는 사례가 잇따르고 있다. 주로 입주 5년 이하의 신축 아파트나 10년 안팎의 준신축 아파트 등이 대상이다. 대치동 ‘래미안대치팰리스(2015년 준공)’ 전용 84.97㎡는 지난 5일 26억5500만원에 거래돼, 직전 최고가(6월, 25억원)보다 1억5500만원 뛰었다. 37억5000만원에 거래된 전용 153.31㎡ 아파트는 종전의 최고가를 2억원가량 넘어섰다. 도곡1차아이파크 전용 134.78㎡는 13일 20억600만원에 거래돼 이 아파트 중 처음으로 20억원을 넘었다. 강남구에서 이달 신고거래된 아파트 43건 중 절반가량인 21건이 신고가를 기록했다.서초구 반포 일대에서는 중대형 아파트가 가격 저항선으로 여겨지던 30억원을 넘는 거래가 다수 등장했다. 2009년 입주한 래미안퍼스티지 전용 117㎡는 34억원에, 전용 115㎡는 33억원에 거래됐다. 1년 된 신축 아파트 신반포자이 전용 114㎡도 지난달 말 32억원에 손바뀜했다.아크로리버파크 전용 59㎡는 약 24억원에 거래돼 3.3㎡당 매매가가 1억원을 넘긴 것으로 전해졌다. 이 거래는 아직 실거래가 신고가 이뤄지지 않았다. 강북에서도 신축 단지가 많은 마포구에서 현석동 래미안웰스트림, 용강동 래미안마포리버웰 등 23개 단지가 신고가를 갈아치웠다. 전체 신고거래 건수(50건)의 절반 수준이다.재건축 규제로 신축 아파트 공급이 크게 줄어들 것이란 예상 탓에 서울 집값이 오히려 자극을 받는 모양새다. 한국감정원에 따르면 이번주(26일 기준) 서울 부동산은 0.03% 올라 9주 연속 상승했다. 상한제 발표 이후 줄어드는 듯했던 상승폭이 2주 만에 다시 회복됐다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “재건축 아파트값이 지난주 4개월여 만에 하락 전환했지만, 입주 3~5년 이내에 해당하는 준신축 단지들로 더 많은 수요가 유입되며 상승이 이어지고 있다”고 분석했다.전세 청약 리모델링…혼란에 빠진 시장전세시장도 폭풍전야다. 공급은 부족한 상황에서 정비사업 이주 수요, 분양가 상한제에 따른 청약 대기 수요 등이 유입되고 있다. 6월 중순만 해도 보합(0.00%)이었던 서울 전세가격은 7월 들어 0.01%(1일), 0.02%(15일), 0.03%(29일) 등 매주 변동폭을 키우다 이달엔 0.05%를 기록 중이다. 서초구는 0.20%에 가까운 상승을 지속하고 있고, 2만여 가구 ‘공급폭탄’으로 전세난이 예상됐던 강동구마저 지난주부터 상승 전환했다.청약시장은 불확실성으로 몸살을 앓고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “제도 시행이 예정대로 10월에 이뤄질지 서울 내 어느 지역까지 적용될지 불확실해 조합들이 분양 시기를 정하지 못하고 있다”며 “가점 60점대 이상은 큰 걱정이 없겠지만 모호한 실수요자들은 청약 전략을 짜기 더 어려워졌다”고 말했다. 향후 경쟁이 더 치열해질 것으로 예상한 수요가 몰리면서 지난 28일 ‘이수 푸르지오 더 프레티움(사당3구역을 재건축)’ 1순위 청약에선 최고 1123 대 1의 경쟁률이 나오기도 했다.정비사업장에선 사업 단계와 관계없이 일반분양을 최소화하려는 움직임이 나오고 있어 공급 감소가 예고되고 있다. 연내 분양이 예상되는 둔촌주공 등은 1+1 방식을, 은마 등 초기 단계 사업장은 1 대 1 재건축을 통해 손실을 줄이겠다는 계획이다. 갈등도 격화되고 있다. 재개발·재건축사업 조합 17곳은 다음달 6일 정부의 분양가 상한제 소급 적용 저지를 위한 2만여 명 규모의 큰 시위를 한다. 일반분양 물량이 30가구가 넘는 리모델링 조합들도 연대해 반대 입장을 밝히겠다는 계획이다. 반포주공1단지(1·2·4주구) 등 관리처분계획 인가를 받은 정비사업지만 14곳에 이르는 서초구에선 29일 ‘분양가 상한제의 바람직한 방향 모색’ 토론회를 열고 정부를 비판했다.이유정/민경진 기자 yjlee@hankyung.com
부동산 경기 위축으로 지난달 전국 주택 인허가 물량이 전년 동기 대비 반 토막 났다.29일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 주택 인허가 물량은 2만7574가구에 그쳤다. 지난해 같은 달(5만8295가구) 대비 52.7% 급감했다. 5년 평균(5만9454가구)과 비교해도 53.6% 감소했다.지역별로는 수도권(1만1940가구)에서 45.4%, 지방(1만5634가구)에서 57.1% 줄었다. 서울 인허가 물량도 6305가구에서 3764가구로 1년 새 40.3% 감소했다. 주택 유형에 따라서는 같은 기간 아파트(1만9227가구)가 54.3%, 아파트 외 주택(8347가구)이 48.6% 줄었다.주택 착공·준공도 모두 위축됐다. 지난달 전국에선 전년보다 8.7% 적은 3만2711가구가 착공했다. 준공한 주택 수는 작년 동월 대비 17.6% 적은 4만446가구로 집계됐다.주택 경기 위축에 미분양 물량도 쌓여 있다. 지난달 전국 미분양 주택은 6만2529가구에 달했다. 지난달(6만3705가구)보다 소폭 줄었으나 지난해 말(5만8838가구)과 비교하면 늘어난 수치다. 서울에서도 미분양 주택이 6월 123가구에서 지난달 190가구로 54.5% 급증했다. 전국 ‘준공 후 미분양’ 물량도 같은 기간 1만8693가구에서 1만9094가구로 증가했다. 준공 후 미분양 물량은 아파트를 다 짓고도 팔지 못한 물량이다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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