"세법 함정, ○○ 모르면 세금 폭탄"

김종필 세무사 인터뷰

29일 서울 여의도 금융투자협회
'종부세·양도세 절세전략 세미나'

김종필 세무사. 한경DB

“일시적 2주택 상태에서 비과세로 바로 정리해야 할지 유예 기간이 끝난 뒤에도 보유해 가격을 더 받고 매각할지에 대한 문의가 늘어났습니다.”

김종필 세무사(사진) “최근 부동산가격이 오르면서 일시적 2주택자들의 고민이 깊어지고 있다”며 이같이 말했다. 유예기간인 2년(지난해 ‘9·13 대책’ 이후 취득한 주택인 경우) 안에 매각하면 9억원까지 비과세가 가능하지만 가격이 더 오를 가능성이 높다고 보는 이들이 많은 까닭이다. 그는 “시세가 얼마나 올라야 비과세를 포기한 게 상쇄되는지 정확한 계산이 필요하다”며 “그동안의 보유세도 면밀히 따져보고 의사결정을 해야 한다”고 설명했다.

김 세무사는 오는 29일 서울 여의도 금융투자협회에서 열리는 ‘다주택자의 종부세 및 양도세 절세전략 세미나’에서 이 같은 내용을 포함한 절세전략을 소개할 예정이다.

▶절세전략을 짜기 전에 단계별로 점검해야 할 게 있다는데.

“양도소득세를 줄이기 위해선 우선 가구별 주택수를 정확히 파악하는 게 중요하다. 주택수에 합산되는 주택인지, 감면대상주택 등 중과세에서 배제되는 주택이 포함됐는지를 확인해야 한다. 마지막으론 조정대상지역 주택인지도 체크해 매각 순서를 정해야 한다. 자녀 또는 배우자에게 증여하거나 임대사업자 등록, 법인 등록 등을 통해 합산 주택수를 줄여 중과세를 빠져나갈 수도 있다.”

▶지난해 ‘9·13 대책’ 이후 새로 취득한 주택은 임대등록 실익이 없는 것 아닌가.

“임대주택에 대한 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제 혜택은 사라졌다. 공시가격이 6억원과 전용면적 85㎡를 넘는다면 장기보유특별공제(장특공제)도 받을 수 없다. 다만 조건을 충족한다면 10년 최대 70%의 장특공제는 여전히 가능하다. 보유 기간 동안 늘어날 종부세와 나중에 양도할 때 장특공제로 아낄 수 있는 세액을 비교해본 뒤 의사결정을 내려야 한다.”

▶올해 초 ‘세법 시행령 개정안’에선 임대주택 관련 세제가 많이 바뀌었는데.

“임대주택 외에 임대인이 살고 있는 거주주택의 과세특례가 바뀌었다. 세 채의 집 가운데 두 채를 임대주택으로 등록했다면 본인이 살고 있는 나머지 한 채에 대해선 2년 거주 요건을 갖추면 비과세 혜택을 줬다. 이를 통해 2년마다 거주주택을 갈아타는 비과세 전략을 쓸 수 있었다. 하지만 2월 12일 이후 취득한 주택부터는 비과세가 평생 한 번으로 제한된다.

의무임대기간이 끝난 임대주택에 직접 들어가 살다가 비과세로 정리하는 전략도 막혔다. 임대주택 세 채가 있다면 순서대로 들어가 살면서 세 채 모두 비과세로 매각하는 방식이다. 이것 또한 임대주택을 마지막 한 채만 보유한 상황에서만 비과세가 가능하도록 변경됐다. 그런데 이 최종 1주택에 대해선 거주요건을 갖추지 않아도 되지만 2년을 거주해야 하는 것으로 많이 오해하고 있다.”

▶이달 발표된 ‘세법 개정안’에선 또 임대소득세 감면까지 줄었는데 과연 임대등록 실효성이 있나.

“임대소득세 문제는 주택 보유와 매각이란 의사결정에서 크게 영향을 주는 부분이 아니다. 감면율이 줄어들기 때문에 메리트가 없어지는 것 같아 보이지만 임대소득세 자체가 양도세나 보유세와 비교하면 금액이 크지 않기 때문이다.”

▶증여로 절세 출구를 찾는 이들이 점점 늘어나는 듯하다.

“부부 사이엔 현재 기준으로 최근 10년 동안 증여가 없었다면 6억원까지 증여세가 없다. 취득가액을 높이는 효과도 있다. 가령 과거 5억원에 산 남편 명의 아파트를 부인에게 7억원에 증여한 뒤 10억원에 매도한다면 취득가액 5억원이 아니라 7억원을 기준으로 양도세가 계산된다. 다만 증여한 지 5년이 지나야 증여가액이 취득가액으로 인정된다. 5년 이내 매도할 경우 기존 취득가액을 기준으로 양도세가 계산된다. 만약 남편이 오랫동안 소유한 부동산이라면 최대 80%의 장특공제를 받을 수 없다. 따라서 부인이 5년 뒤 어느 정도의 가격 수준에서 팔아야 장특공제를 받는 만큼의 차익을 남길 수 있는지 역산해봐야 한다. 목표 가격으로 향후 매각이 가능한지 중장기적 시장 상황도 고려해야 한다.

자녀에게 증여할 때는 하나의 부동산을 여러 명의 자녀에게 공동명의로 증여하는 게 한 명의 자녀에게 주는 것보다 세금이 적다. 수증자별로 얼마만큼을 받았는지에 따라 증여세를 계산하기 때문에 각각의 과세표준이 낮아지는 효과가 있다. 다만 10년 이내 상속이 개시된다면 증여세분을 공제하고 상속세로 다시 계산한다. 고령자라면 사전증여 시점을 앞당기는 고민이 필요한 셈이다. 사위나 며느리에게 증여하는 방법도 있다. 자녀와 달리 상속 소급 기간이 5년으로 짧기 때문에 향후 상속이 개시되더라도 과세 대상에서 제외될 수 있다.”

▶종부세를 아끼려면 부부 공동명의가 무조건 유리한가.

“지역과 공시가격, 보유 기간 등에 따라 다르다. 2주택부턴 추가과세로 오르는 세율도 얽혀있기 때문에 모든 경우의 수를 따져봐야 한다. 가장 많이 받는 질문은 부부가 1주택인 경우다. 단독명의일 땐 9억원이 공제되지만 공동명의일 땐 6억원씩 12억원을 공제받을 수 있다. 그러나 공동명의로 바꾸는 과정에서 장기보유공제가 날아가고, 종부세는 줄지만 재산세가 늘어날 수 있다. 정답이 모두 다르기 때문에 반드시 사례별로 봐야 한다.”

▶일시적 2주택을 활용한 절세에서 ‘세금 사고’도 많다고 들었다.

“‘조세특례제한법’에서 규정한 감면주택 A와 일반주택 B를 가진 상태에서 C주택을 추가로 사들인 뒤 일시적 2주택을 활용해 B주택을 매각하는 경우다. B주택의 양도가액이 9억원 이하라면 비과세로 처리돼 문제가 없다. 하지만 9억원 이상의 고가주택이라면 9억 초과분에 대해선 중과세율이 적용된다. 소유 주택을 A·B·C 세 채로 보기 때문이다. 당연히 9억 초과분에 대한 장특공제도 배제된다. 이 경우 세금은 급격히 불어난다. 올해 2월 나온 국세청의 유권해석인데 세무업계에서 이와 관련한 사고가 많이 났다.

정리하자면 ‘소득세법’은 감면주택 외 1주택일 땐 고가주택이더라도 양도세 중과에서 배제한다. 그러나 감면주택 외 일시적 2주택에 이 규정이 적용되지 않는다. 장특공제 배제와 중과세가 동시에 일어난다는 점을 유념해야 한다. 감면주택을 임대주택으로 바꿔 적용하더라도 마찬가지다.”

◆김종필 세무사가 설명하는 절세전략은 29일 서울 여의도 금융투자협회에서 열리는 ‘다주택자의 종부세 및 양도세 절세전략’ 세미나에서 들을 수 있습니다. 참가신청은 한경닷컴 홈페이지(http://sp.hankyung.com/edition_2019/estate0829/)를 통해 가능합니다. (02)3277-9986

전형진 기자 withmold@hankyung.com