[집코노미TV] "세금폭탄 무력화할 '신의 한 수' 있다"

최진석 기자

입력2019.05.23 07:35 수정2019.05.23 07:35

'집'터뷰

원종훈 KB국민은행 세무팀장

▶최진석 기자
부동산시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰, 이번 시간에도 임대주택등록과 세금에 관한 모든 것을 알아보겠습니다. 세금을 위해 태어난 남자, 생일이 보유세 과세기준일인 6월 1일인 그 남자, 세무 마법사, KB국민은행의 원종훈 팀장님 모셨습니다.

▷원종훈 팀장
생일 선물을 기대해도 되나요?

▶최진석 기자
조성근 부장님, 부탁드리겠습니다.

▷원종훈 팀장
예쁘게 봐주세요.

▶최진석 기자
9·13 대책 이후 임대주택으로 등록한 주택은 세제 상 혜택이 거의 없다고 하셨는데, 새로 취득한 주택을 임대주택으로 등록하는 건 의미 없다는 건가요?

▷원종훈 팀장
다시 한 번 정리를 하자면 여전히 의미가 있습니다. 다만 9·13 대책 이후에 등록한 집은 의미가 없거나 혜택이 상당히 많이 줄어든다는 겁니다. 사실 지난해 정부가 발표한 9·13 대책은 사실상 다주택자가 조정대상지역 안에서 주택을 추가로 구입하는 것을 규제하는 것이었어요. 기존 주택 보유자들을 규제하는 건 아니었습니다.

자, 구체적으로 볼게요. 9·13 대책 이후인 9월 14일 이후 취득한 집은 장기임대주택으로 등록을 하더라도 종합부동산세 배제가 안 됩니다. 중과세도 됩니다. 기존에 갖고 있던 집들은 장기로 등록하면 여전히 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 85㎡ 이하 주택을 장기임대로 등록하는 경우 장기보유특별공제를 70%까지 받는 제도가 있거든요. 이게 살아 있느냐? 살아 있습니다. 9·13 대책 이후 취득한 집도 장기임대주택으로 등록하면 여전히 공제를 받을 수 있습니다. 다만 9·13 대책 이전에 취득한 집이 전용 85㎡ 이하면 무조건 혜택을 받을 수 있습니다. 9·13 대책 이후 취득한 집이라면 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원(지방은 3억원) 이하의 조건을 추가했어요. 그러니까 요건을 좀 강화한 거죠.

▶최진석 기자
올해 2월 개정된 세법 시행령이 개정되면서 임대주택 등록으로 받을 수 있는 혜택이 축소됐잖아요.

▷원종훈 팀장
임대주택으로 묶인 나머지 일반주택이 비과세 가능했죠. 홍길동 씨가 집을 3채 갖고 있는 경우를 가정해볼게요. A, B, C주택 중에 B, C주택을 임대주택으로 묶었습니다. 이때 일반주택은 A주택을 매각하면 비과세가 될까요? 됩니다. 나머지가 임대로 묶였으니 1주택으로 보는 거죠.

▶최진석 기자
그렇죠, 주택 숫자로 카운트를 안 하니까.

▷원종훈 팀장
역시 (가르친) 보람이 있네요. 어쨌든 3채의 집 중에 2채를 임대로 묶었으니까 일반주택은 1가구 1주택으로 계산됩니다. 양도소득세 비과세 혜택이 9억원까지 가능하죠.

다만 세법 시행령이 개정되기 전에는 일반주택을 팔고 다른 주택을 매입하는 걸 반복하면서 일시적 2주택으로 계속 비과세가 가능했습니다. 그러나 임대주택으로 묶인 상황에서 일반주택에 대한 비과세는 평생 단 한 번으로 바뀌었습니다. A주택 매각으로 비과세를 받았다면 D주택을 구입해 2년 거주 후 매각하더라도 기존에 한 차례 비과세를 받았기 때문에 앞으로 비과세를 안 해준다는 거죠.

두 번째는 임대주택의 의무임대기간이 끝난 뒤 거주주택으로 바꿔서 팔 때도 비과세가 불가능해졌습니다. 가장 마지막에 남은 임대주택은 가능하지만 순차적으로 매각해서 임대주택으로 거주주택으로 바꿔 비과세받는 걸 인정해주지 않는다는 겁니다. 그래서 어떤 집을 임대주택으로 묶어야 할지, 임대주택으로 묶인 집을 어떤 순서로 매각해야 할지 신중하게 고려해야 합니다.

▶최진석 기자
마법사님의 설명을 들으면 들을수록 역시 세금만큼은 전문가가 필요하다고 느껴지네요. 임대주택등록과 세금에 관한 집중적 분석을 들어봤습니다. 오늘 나와주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

관련 뉴스

1

임대사업자 대출 안 갚아 아파트 입주 53가구 보증금 떼일 위기

경매예고통지에 창원 임차인들, 사기 등 혐의로 사업자 검찰 고소임대사업자가 은행 대출과 이자를 갚지 않아 사는 집이 경매위기에 놓인 경남 창원시 임대아파트 입주자들이 임대사업자를 검찰에 고소했다.창원시 마산회원구 한 임대아파트 임차인 대표회의는 22일 임대사업자 최모 씨를 민간임대주택에 관한 특별법 위반·사기 혐의 등으로 창원지검 마산지청에 고소했다.은행으로부터 경매예정통보를 받은 이 임대아파트 53가구가 임차인 대표회의에 참여했다.임차인 대표회의는 최 씨가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증보험에 들지 않고 대출금과 이자를 연체하는 상황에서도 임차인을 받는 등 위법행위를 했다고 지적했다.임대사업자 최 씨와 거래하는 은행은 그가 최근까지 은행 대출잔액 8억3천만원과 이자를 1년 이상 연체하자 최 씨 소유 임대아파트에 거주하는 53가구에 지난 2월 경매예고 통지서를 발송했다.임차인들은 7천만원 안팎의 보증금을 내고 이 아파트에 입주했다.최근 주택가격이 하락해 경매가 진행되면 입주자들은 보증금 상당액을 돌려받지 못할 상황에 부닥친다./연합뉴스
2

[집코노미] 세종시 상가 3분의 1토막 '추락'…경매 낙찰 전무

올해 2월 법원 경매로 나온 세종시 고운동의 한 1층 상가(전용면적 162㎡)는 세 차례나 유찰됐다. 아파트를 2530가구 이상 끼고 있지만 최초 감정가(17억8800만원)의 절반에 미치지 못하는 가격에도 주인을 찾지 못했다. 현재 최저 경매가는 6억1328만원으로 감정가의 34%까지 낮아졌다. 내달 13일 경매에서도 매수자가 나서지 않으면 최저 응찰가는 감정가의 24% 수준(4억2000여만원)으로 뚝 떨어진다 세종시 경매시장에서 반값에도 낙찰되지 않는 상가가 속출하고 있다. 상권이 쪼그라들고 공실이 늘면서 경매로 넘어간 상가는 늘어났지만 사려는 이는 드물기 때문이다. ◆세종시 상가 경매 줄잇는데…낙찰은 ‘0’22일 지지옥션에 따르면 올들어(1~4월) 세종시 상가 경매건수는 총 11건을 기록했다. 이는 작년 전체 진행건수(19건)의 58% 수준이다. 벌써 지난해 경매건수의 절반 이상을 훌쩍 넘어섰지만 낙찰된 물건은 단 한 건도 없다. 지난해 세종시 상가의 낙찰률은 26.32%, 낙찰가율은 61.30%를 기록했다. 세종시에서 상가 경매물건이 늘고 있는 것은 대규모 공실 탓이다. 한국감정원에 따르면 올해 1분기 세종의 중대형 상가(연면적 330㎡ 이상 또는 3층 이상) 공실률은 18.3%다. 전국 평균(11.3%)을 웃도는 것은 물론 전국에서 가장 높은 수준이다. 소규모 상가(연면적 330㎡ 이하 또는 2층 이하) 공실률도 13.4%(전국 평균 5.3%)로 전국에서 가장 높았다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “매각을 쉽게 하기위해 상업용지를 너무 잘개 쪼개 팔았다”며 “필지가 작아 대형 쇼핑시설보다는 개별 상가가 들어오다보니 경쟁력이 떨어져 공실이 늘고 있다”고 분석했다. 지나치게 높았던 분양가도 경매 속출의 원인이다.세종시 전용 162㎡ 1층 상가를 18억원에 분양받아 연 4% 이상 투자 수익을 내려면 보증금 3억원에 월세 700만원 이상을 받아야 한다. 하지만 실제 임대료 수준은 이에 턱없이 못 미친다. 경매에 나온 고운동 1층 상가의 경우 보증금 5000만원에 월세 132만원에 그쳤다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “상권을 형성할 만한 배후가구가 충분히 갖춰지지 않은 상황에서 공급이 너무 많이 됐다“며 ”분양가도 너무 높아 임대수익으로 투자금을 만회하기 어려운 상황”이라고 말했다.◆상가 ‘텅텅’ 일선 중개업소에 따르면 근린상가, 단지 내 상가, 중심상업지역내 상가 할 것 없이 임대료를 낮춰도 세입자를 구하기 어렵다. ‘목 좋은 곳’으로 꼽히는 입지에 위치한 상가도 예외는 아니다. 세종시에서 가장 번화한 상업지구로 꼽히는 도담동에서 2014년 입주한 2층 상가의 경우 15개 점포 중 6곳이 비어있다. 준공 후 5년 내내 공실인 곳도 있다. 영업 중인 9곳 중 5곳은 공인중개사 사무실이다. 다른 주변 상가들도 대부분 비슷한 상황이다. 상황이 이러니 임대료는 급격히 내려가는 추세다. 처음 몇 달간 공짜로 점포를 빌려주는 ‘렌트프리’ 조건을 내건 상가 건물도 흔하다. 올 1분기 세종시의 중대형 상가 임대가격지수는 2018년 말을 100으로 놓고 비교할 때 0.31% 하락한 99.7을 기록했다. 소규모 상가 역시 0.34% 내렸다. 특히 전년 동기와 비교하면 중대형은 2.52%, 소규모는 5.17% 하락했다. 전국에서 낙폭이 가장 컸다. 이 기간 전국의 상가 임대가격지수는 중대형과 소규모 모두 0.71%씩 떨어졌다. 입주민들도 유탄을 맞고 있다. 상가 건물을 지어놔도 들어와서 장사하는 사람이 적어 병의원과 쇼핑시설 등 주민들에게 꼭 필요한 업종이 크게 부족하다. 정주 여건이 좋지 않다보니 사람들이 금요일부터 서울이나 인근 도시로 빠져나가는 현상이 나타나고 있다. 주말에는 사실상 도시 기능을 제대로 하지 못해 상권 침체가 더욱 가속화되면서 상점들도 개업과 폐점을 되풀이하고 있는 실정이다. 인근 K공인 관계자는 “가게 대부분이 1, 2년을 버티지 못한다”고 전했다. 당분간 폐업과 공실이 늘면서 경영난을 견디지 못한 상가가 경매로 넘어가는 사례가 더 나올 전망이다. 한 상가 투자자는 “신도시 초기 단계에 임대인들이 임대료를 너무 높게 불러 인프라가 자리를 잡지 못했다”며 “이자와 관리비를 감당하지 못하는 상가가 늘고 있어 경매물건은 지속적으로 늘어날 것”이라고 말했다.안혜원 기자 anhw@hankyung.com
3

[집코노미] 이병헌·한효주도…너도나도 부동산 법인 만드는 까닭

다주택자에 대한 세금이 급증하면서 부동산 법인 설립이 급증하고 있다. 양도소득세와 종합부동산세 등을 절약할 수 있어서다. 사실 부동산 법인 설립은 임대소득자들에겐 이미 유용한 방법으로 이용되고 있다. 이병헌, 한효주 등 연예인도 이런 방법을 사용하고 있다. 꾸준히 인기를 얻고 있던 부동산 법인이 정부의 다주택자 규제 강화로 더욱 활성화되고 있는 모양새다.◆연예인도 앞다퉈 법인 설립법인 이름으로 부동산을 취득하면 임대소득세를 절감할 수 있다. 개인의 경우 임대소득에 대한 종합소득세율이 6%(임대소득 1200만원 이하)~42%(임대소득 5억원 초과)다. 반면 법인세는 10%(2억원 이하)~25%(200억원 초과)에 그친다. 이뿐 아니라 증여세, 취득세 등 법인을 이용해 절세를 할 수 있는 범위는 매우 넓다.고가의 건물을 소유한 연예인도 법인을 설립해 부동산을 매입했다. 배우 이병헌 씨는 작년 법인을 설립하고 서울 영등포구 양평동에 260억원의 빌딩을 사들였다. 월세, 관리비 등 1억2000만원의 임대수익이 나오고 있다. 배우 권상우 씨는 서울시 강서구에 본인이 대표로 있는 법인 케이지필름 명의로 서울 강서구 등촌동에 280억원의 건물을 매입했다. 배우 한효주 씨도 주식회사 HYO를 설립해 작년 5월 서울 은평구 갈현동 소재 한 빌딩을 27억 원에 사들였다. 황정음, 공효진 등 다수의 연예인들이 법인 명의로 건물을 소유하고 있는 것으로 나타났다.◆절세 목적 부동산 법인 급격히 증가최근 더 빠른 속도로 부동산 법인 설립이 증가하고 있다. 15일 통계청에 따르면 올해 1분기 부동산 법인이 3151개 설립됐다. 규제가 강하지 않던 2017년 4분기(2161개)에 비해 1000개 가까이 늘어났다. 부동산 법인이 급격하게 늘어나는 시점은 지난해 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 이후부터다. 작년 3분기에는 2297개 신설 부동산 법인이 세워졌지만 4분기 2957개로 급격히 늘어났다.부동산 법인의 부동산 거래 건수도 늘어나는 추세다. 토지·건물 정보플랫폼 밸류맵에 따르면 올해 1분기 실거래된 서울 단독·다가구 주택 중에서 법인이 매입한 주택 비중이 급증했다. 작년 1분기에는 전체 매입에서 법인·조합·지방자치단체가 차지하는 비율이 11.2%였지만 올해 1분기엔 21.9%에 달했다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “정부의 다주택자 규제가 강화되면서 법인 명의로 주택을 사서 규제를 피하려는 움직임이 많아졌다”고 말했다.◆다주택자, 양도세도 절약 가능세무업계에 따르면 다주택자는 양도소득세 중과를 피하기 위해 법인 설립에 나서고 있다. 정부의 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 조정대상지역에서는 양도소득세가 중과된다.두 채인 상황에서 매각하는 경우에는 양도소득세 기본세율(6~42%)에 10%포인트를 가산한다. 세 채 이상일 경우에는 20%포인트를 가산해 양도소득세를 계산한다. 3주택 이상인 경우 지방소득세를 포함한 최고세율은 무려 68.2%에 달한다. 또한 이렇게 무거운 세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제가 전혀 인정되지 않는다.법인은 주택을 매각할 때 법인세를 낸다. 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세율을 적용해 법인세를 계산한다. 그리고 주택 매매차익에 대해 10%의 법인세를 추가로 납부한다. 법인은 주택을 매각할 때 조정대상지역 여부와 상관없이 해당 주택 매매차익에 대해 10%를 가산해 법인세를 계산하는 것이다. 가령 1억원의 양도차익을 얻는 2주택자는 기본 양도소득세 35%에 10%포인트가 중과돼 45%를 부담하지만 법인의 경우 기본 법인세 10%에 10%포인트가 중과돼 20%만 부담하면 된다.종합부동산세도 크게 절감할 수 있다. 법인을 세워 분산 소유하면 보유세도 크게 낮출 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다. 서울에서 15억원의 아파트 두 가구를 보유할 경우 법인 명의로 분산하면 연간 2500만원의 세금을 줄일 수 있다.◆취득세 중과 등 단점도하지만 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세되므로 단순히 세율이 낮다는 이유로 법인이 유리하다고 판단할 수는 없다.주택을 구입하는 단계에서는 법인이 다소 불리하다. 개인이 일반 부동산을 매매로 구입하면 취득세는 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함해 4.6%를 납부한다. 주택을 구입할 때는 가격에 따라 적게는 1.1%에서 많게는 3.5%의 세율로 취득세를 부담한다. 법인도 원칙적으로 개인과 같은 세율로 취득세를 납부한다. 다만 5년 이내에 설립된 법인이 과밀억제권역에서 부동산을 구입하면 취득세를 9.4%의 세율로 무겁게 부담한다. 5년이 경과한 이후에도 본점 및 지점 설치, 전입 등을 목적으로 과밀억제권역에서 부동산을 구입하면 취득세는 9.4%의 세율로 과세된다. 개인으로 구입할 때 부담하는 취득세와 비교하면 두 배가 넘는 세금이다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 ”법인 유지를 위해선 기장 부가세신고 등을 위한 다양한 비용이 지출된다”며 “장단점을 잘 비교해본 뒤 법인을 설립해야 한다“고 강조했다. 우병탁 신한은행 세무팀장은 “부동산 투자를 꾸준히 하면서 지속적으로 수익을 낼 자신이 있는 투자자라면 법인 설립을 고려할 만 한다”고 말했다. 구민기 기자 kook@hankyung.com