오피스텔 미분양 증가…지방 투자는 신중해야

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아파트시장이 침체하면서 오피스텔 가격도 하향 안정세를 보이고 있다. 작년과 올 1~5월 거래된 1841개 오피스텔 8630건의 가격변동률은 전국 -0.5%로 전년 동기 대비 하락했다. 지역별로는 17개 시·도 중 11개 지역이 하락했고 충북(-11.9%) 전남(-10.2%) 경북(-9.0%) 제주(-7.8%) 경남(-7.3%) 등의 하락폭이 컸다. 전북(3.8%) 광주(3.5%) 대전(3.0%) 대구(2.2%) 세종(2.1%) 서울(1.8%) 등은 소폭 상승한 것으로 조사됐다. 소규모 단지가 많은 오피스텔 특성상 단지별 거래 건수는 평균 4.7건에 불과했다.

면적별로는 임대용 소형 오피스텔은 투자 수요가 감소하면서 오피스텔 가격이 하락한 반면 아파트 대체용 중대형 오피스텔 매매 가격은 유지되거나 상승했다. 전용면적 20㎡ 미만 초소형 오피스텔이 1.3% 떨어져 하락폭이 가장 컸고, 20~40㎡ 미만이 1.2% 하락했다. 40~60㎡ 미만은 0.2%, 60~85㎡는 1.2%, 85㎡ 초과는 3.9% 상승했다. 건축 연도별로는 2000년대 이전 오피스텔이 2.3% 상승한 데 비해 2000년대는 -0.5%, 2010년대는 -1.4%로 신축일수록 오히려 매매 가격이 하락한 것으로 조사됐다.

오피스텔시장 침체는 당분간 이어질 전망이다. 오피스텔 공급 물량은 2010년 이후 2019년까지 연평균 38%씩 증가해 올해는 8만9000실이 공급될 예정이고, 공급면적도 절반 이상이 전용 20~40㎡에 집중돼 있다. 2004년 9만657실 공급 이후 가장 많은 물량이다.

올해 입주하는 오피스텔은 100% 주거용 오피스텔이라고 해도 과언이 아니다. 지역별로는 경기가 4만951실로 가장 많고 서울(1만1805실) 인천(1만684실) 경남(6255실) 부산(5650실) 등이다. 이들 지역은 올해 아파트 가격도 모두 하락했다. 경기에서는 고양시(6849실) 하남시(6354실) 시흥시(4477실) 등에 공급 물량이 많다. 이들 지역은 주거환경이 양호한 장점은 있지만 직장과의 거리를 중시하는 1~2인 가구를 흡수하기에는 부족한 측면이 있다. 또한 수요가 제한적인 지방의 사정은 더 어려울 것으로 예상된다.

아파트투유에 등록된 올해 오피스텔 인터넷 청약 접수 결과에 따르면 전국 27개, 1만3524실 중 분양이 완료된 단지는 6개 단지, 3748실에 불과했다. 21개 오피스텔은 미분양이 발생했다. 오피스텔은 300실 이상의 경우 인터넷 청약이 의무화돼 있다. 아파트투유에 공개되지 않은 소규모 단지 분양 상황은 더 열악할 것으로 예상된다. 오피스텔은 청약 시 청약통장이 필요 없고, 재당첨 제한 규제가 없기 때문에 청약 신청자 계약률도 아파트보다 낮을 것으로 예상된다.

올해 8만9000실에 이어 내년에는 6만6000실이 입주할 예정이다. 투자자들도 오피스텔 투자 전에 지역 공급 현황과 임대 상황을 잘 판단한 뒤 신중하게 투자해야 한다.

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >