[집코노미] '3억 차익' 지정타 vs '우수 입지' 재건축…과천 청약 눈치싸움 치열

과천 2기 재건축·지식정보타운 분양 겹쳐
1순위 통장 적어 서울 등 수요자 몰릴 듯

경기 과천의 한 아파트 단지. 한경DB

준강남권으로 주목을 받고 있는 경기도 과천 분양시장이 이달 열리면서 예비 청약자 간의 눈치작전이 치열하다. '과천 지식정보타운'과 과천 구도심 재건축 단지의 분양이 앞서거니 뒷서거니 진행되고 있어서다. 분양가는 과천지식정보타운이 저렴하다. 그러나 그만큼 청약경쟁이 치열할 가능성이 높다. 당첨확률을 높이려면 재건축 단지를 노리는 것도 방법이라고 전문가들은 조언했다.

15일 부동산114에 따르면 올해 과천에서 공급된 아파트는 3354가구에 달한다. 지식정보타운과 구도심 재건축 단지에서 공급 물량이 나온다. 과천에선 지난해(3545가구)를 제외하고는 최근 10여 년간 공급 물량이 없었다. 당초 지난해로 예상됐던 지식정보타운 분양이 지연되면서 청약을 기다리는 실수요자들이 많다.

과천에서 1순위 청약통장을 가지고 있는 사람은 3월말 기준 2만2205명에 불과하다. 이 중 1순위 당해지역 청약자격을 갖춘 이는 700명가량일 것으로 분양업계는 추정하고 있다. 지난해부터 새 아파트 분양을 노리고 위장전입을 한 경우도 많은 것으로 알려졌다.

지식정보타운에서는 이달 S6블록 '푸르지오 벨라르테'(504가구)와 S9블록 '과천 제이드자이'(647가구)가 분양에 나선다. S4블록과 S5블록도 올해 중 분양을 계획하고 있다. 지식정보타운은 공공택지로 분양과 임대를 포함해 향후 12개 단지, 약 8200가구가 들어선다. 노후화된 평촌신도시의 대체 주거지로 주목받고 있다. 과천 구도심에서는 주공6단지를 재건축하는 '과천자이'(2099가구)가 분양을 준비 중이다.

과천 청약을 기다리고 있는 이들은 당첨 확률을 놓고 계산에 분주하다. 가장 먼저 따져봐야 할 것은 분양가다. 지식정보타운은 공공택지지구라 분양가 상한제를 적용받는다. 주변 지역에 위치한 아파트에 비해 수억 원이나 싸게 새 아파트를 얻을 수 있을 것으로 보여 '로또'로 평가받는다. 대출 규제 등에서 자유로울 가능성이 크다. 업계에서는 과천제이드자이의 3.3㎡당 평균 분양가격을 2300만~2400만원으로 예상하고 있다. 푸르지오 벨라르테는 2600만원가량으로 추정된다. KB부동산에 따르면 4월 기준 과천의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 3659만원이다. 3.3㎡당 1000만원 이상의 시세차익이 기대된다.

반면 과천 구도심에서 새로 분양하는 아파트의 분양가는 지식정보타운보다 비쌀 것으로 보인다. 과천자이는 3000만원 전후에서 3.3㎡당 평균 분양가가 책정될 것이라는 전망이 나온다. 이렇게 되면 분양가가 대부분 9억원을 넘어 중도금 대출이 어렵다. 다만 주변 구축 아파트의 시세보다는 저렴하다. 서울 접근성이나 학군, 생활 인프라 등 입지적인 측면에서 높은 평가를 받고 있다는 점이 긍정적이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "큰 시세차익을 기대할 경우엔 지식정보타운 물량을 선호할 것으로 보인다"면서도 "입지면에서는 재건축 단지가 더 낫다는 시각이 있어 실거주 목적이 크고 자금력이 있는 경우에는 구도심 단지에 관심을 보일 수 있다"고 말했다.

5월 과천 지식정보타운에서 분양되는 ‘과천 제이드자이’ 조감도. GS건설 제공

전매제한 기간도 미리 확인해야 한다. 공공택지에서 분양하는 단지는 분양가격이 인근 시세의 70% 미만이면 8년 동안 전매를 할 수 없다. 70~85% 6년, 85~100%는 4년, 100% 이상이면 3년이다. 거주의무 기간도 최대 5년이다. 지식정보타운 신축 단지는 4~8년의 긴 전매제한이 적용될 것으로 예상된다.

청약 방법 역시 구별된다. 투기과열지구의 아파트 1순위 청약은 당해지역 거주자와 기타지역 거주자 청약으로 나눠 진행한다. 그러나 지식정보타운은 경기도 대규모택지개발지구에 속해 하루에 함께 청약을 받는다. 단지별 공급 물량 중 과천 1년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정한다. 나머지는 과천 1년 미만 거주자 및 경기도 1년 이상 거주자(20%), 수도권(서울·인천·경기) 거주자(50%) 등에게 돌아간다. 청약일정이 분리돼 있지 않고 기타지역 청약자에게 일정 물량이 반드시 배정하도록 규정돼 있기 때문에 1순위에서 마감될 가능성이 높다.

반면 과천 구도심 재건축 아파트는 1순위 청약이 지역을 구분해 이틀에 걸쳐 진행된다. 과천 1순위 해당지역 조건을 갖춘 사람이 적고 지식정보타운과 분양 시기가 겹쳐 수요가 분산될 수 있다. 1순위 당해지역 청약에서 미달될 수 있다. 실제 지난해 분양한 '과천 위버필드'(과천 주공2단지 재건축)와 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'(과천주공7-1단지 재건축) 등도 당해 지역 1순위 청약에서 미달됐다. 다만 다음날 진행된 1순위 기타 지역 청약에서 완판됐다.

안혜원 기자 anhw@hankyung.com