9·13 부동산 대책前 구입한 주택, 임대 등록땐 세제혜택 그대로

지난해 발표한 9·13 주택시장 안정대책 이후 임대주택으로 등록하는 사람들이 줄어든 것 같다. 아마도 세제상의 혜택이 사라진 것으로 이해하는 듯하다. 하지만 임대주택등록은 여전히 다양한 종류의 세금을 줄일 수 있다. 9·13대책은 임대주택등록을 규제하는 것이 아니기 때문에 기존 임대주택에 부여했던 세제혜택도 줄어들지 않는다. 다만 9·13대책은 다주택을 보유한 사람이 주택을 추가적으로 구입하는 것을 규제한다. 그래서 9·13대책 이전에 구입한 주택은 현재 시점에도 임대주택으로 등록할 수 있고, 임대주택으로 등록하면 다양한 세제상의 혜택을 받을 수 있다. 임대주택 등록으로 양도소득세 중과세와 종합부동산세를 피할 수 있고, 임대소득에 대해서는 최대 75%까지 종합소득세를 줄일 수 있다.

전용면적 85㎡ 이하 주택을 장기임대주택으로 등록하면 최대 70%의 장기보유특별공제 혜택도 가능하다. 장기보유특별공제 70%의 혜택은 9·13대책 이후에 취득한 주택도 가능하다. 다만 지난해 9월 14일 이후에 취득한 주택은 공시가격 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하라는 요건이 추가된다. 임대를 개시할 당시의 공시가격도 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하여야 한다. 그리고 지난해 4월 1일 이후에는 단기임대주택(민간임대주택특별법상 의무임대는 4년, 세법상 의무임대 5년)이 아닌 장기임대주택(의무임대 8년)으로 등록해야 한다.

임대주택등록을 활용하면 거주하는 일반주택도 양도소득세 비과세 대상으로 만들 수 있다. 임대주택 외에 일반주택이 한 채만 있는 경우 일반주택(이하 거주주택)은 1가구1주택 양도소득세 비과세가 가능하다. 거주주택을 매각할 때 임대주택으로 등록된 주택은 주택으로 카운트하지 않고 1가구1주택 양도소득세 비과세를 판단하기 때문이다. 단, 매각하기 전에 2년 이상 거주한 실적이 있어야 한다. 그래서 임대주택등록을 활용하면 다주택을 보유한 가구도 가장 먼저 매각하는 주택을 1가구1주택 비과세가 가능한 주택으로 만들 수 있다. 이런 혜택 역시 9·13대책 이후에 여전히 유효하다. 2018년 9·13대책 이전에 취득한 주택이라면 임대주택으로 등록하고, 거주주택을 매각하면 된다. 이때 등록한 임대주택은 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

그런데 이 경우의 임대주택등록은 다른 세제혜택을 받을 때의 임대주택등록 요건과 차이가 있다. 임대를 개시할 당시의 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 공시가격 3억원) 이하면 장기임대주택뿐만 아니라 단기임대주택으로 등록해도 이 혜택을 받을 수 있다. 양도소득세의 중과세를 피하거나, 종합부동산세를 피하기 위해 2018년 4월 1일 이후에 임대주택으로 등록하는 경우 무조건 장기임대주택으로 등록해야만 가능한 경우와 비교된다.

결국 지난해 9월 13일 이전에 구입한 주택은 임대주택으로 등록할 수 있고, 이렇게 임대주택으로 등록된 주택을 제외한 거주주택 한 채는 다주택인 상황이라도 1가구1주택 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있다. 다만, 이렇게 일반 거주주택을 먼저 매각했다면 등록된 임대주택은 5년 이상 의무임대조건을 반드시 따라야 한다. 만약, 거주주택을 매각하면서 1가구1주택으로 양도소득세 비과세를 받은 뒤, 5년의 의무 임대를 채우지 못하고 임대주택을 매각하는 때에는 양도소득세가 추징된다.

단순하게 비과세의 무효 처리로 그치지 않고, 양도할 당시의 임대주택을 주택의 숫자로 추징하기 때문에 매각했던 주택이 조정대상지역에 있었다면 장기보유특별공제도 전혀 인정받지 못하고, 중과된 세율로 양도소득세가 추징될 수 있다. 그래서 일반 거주주택을 매각한 후에도 임대주택은 약정된 의무임대기간 5년을 반드시 채워야 한다.

등록된 임대주택을 주택임대사업을 하려는 사람에게 매각하면, 사업자 지위를 양도한 것으로 보기 때문에 양도소득세의 불이익이 없는 것으로 이해하는 사람이 많다. 임대주택을 매각하는 사람이 의무임대기간을 채우지 못했더라도, 새롭게 주택임대사업을 이어받는 사람이 의무임대기간을 채우면 된다는 생각이다. 이건 잘못 알려진 것이다.

민간임대주택특별법에서는 임대주택사업을 다른 사업자에게 양도하는 경우 과태료 없이 해지하거나 매각할 수 있는 것으로 본다. 즉 민간임대주택특별법에서의 의무임대기간은 해당 임대주택사업을 기준으로 의무임대기간을 채우는 것으로 해석된다. 하지만 세법에서 주택 소유자를 기준으로 의무임대기간을 채워야 하는 것으로 본다. 그래서 임대주택을 주택임대사업을 하려는 사람에게 사업의 양도방식으로 매각하더라도 받았던 국세의 혜택이 추징될 수 있다.

그래서 임대주택등록을 통해서 받았던 거주주택에 대한 1가구1주택 양도소득세 비과세 효과는 취소되고, 당초 임대주택은 주택의 숫자에 포함되기 때문에 비과세가 불가능한 것에 그치지 않고, 양도소득세가 중과세될 수 있다.

원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >