대출 규제 '불똥'…10억~30억 꼬마빌딩 거래 급감

매수자 자금마련 힘들고
보유자 57% "가격 오를 것"

지난해 서울지역 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩) 거래가 급감한 것으로 나타났다. 대출 규제로 투자자들의 자금 부담이 커진 데다 꼬마빌딩 소유자 역시 보유 의지가 강하기 때문인 것으로 분석된다.

서울시의 빌딩 거래 현황에 따르면 지난해 10억~30억원 미만 꼬마빌딩이 961건 거래됐다. 2017년 1650건에 비해 41% 감소한 수치다. 지난해 30억~50억원 미만 꼬마빌딩 거래량도 전년 대비 30% 줄었고, 같은 기간 50억~100억원대 꼬마빌딩 거래량은 20%가량 줄어들었다. 반면 100억~300억원 미만 빌딩은 거래량이 190건에서 219건으로 증가했다.

이진수 에이플러스리얼티 전무는 “10억~30억원 미만 꼬마빌딩은 주로 개인이 매매하는데 지난해 대출 규제로 어려움이 커진 것 같다”고 설명했다.

지난해 초 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율), RTI(임대수익 이자상환비율)가 새롭게 도입되면서 부동산 자산을 매입하거나 보유할 때의 대출 규제가 강화됐다.

RTI는 연간 임대소득을 이자 비용으로 나눈 값으로 부동산 임대업자 대출에 새롭게 도입됐다. 시중은행뿐 아니라 저축은행과 상호금융 등 제2금융권에도 오는 3월까지 RTI가 도입된다. 임대소득이 이자비용보다 적어도 1.5배 많아야 대출받을 수 있게 되면서 자금이 부족한 개인은 빌딩을 구매하기가 어려워졌다.

거래는 급감했지만 꼬마빌딩 매수 의사는 여전히 강한 편이다. 다른 투자 자산에 비해 수익률이 높고 안정적이기 때문이다. 원빌딩중개법인 계열 연구소인 원랩이 꼬마빌딩 보유자 30명을 대상으로 한 설문조사에서 올해 꼬마빌딩 가격이 상승할 것이라는 답변이 56.6%에 달했다. 보합은 26.7%, 약간 하락은 16.7%였다.

아울러 꼬마빌딩 매매가격이 상승할 것으로 본 소유주 중 70%는 올해 추가 매입 의사를 보였다. 매매가격이 하락할 것으로 전망한 소유주도 79%가 매각하지 않고 그대로 보유하겠다고 답변했다.

김원상 원랩 대표는 “꼬마빌딩의 시장 여건이 나빠져도 대체 가능한 투자자산이 없어 소유주들이 그대로 보유하려는 경향이 강하다”고 설명했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com