9·13 이후…임대주택 등록한 재건축 아파트 절세법

알짜 세무이야기 <46>

재건축이 예정된 아파트를 임대주택으로 등록한 사람이 제법 있다. 향후 예상되는 개발이익을 포기하고 매각하기 아쉽다는 판단에서다. 임대주택으로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세 혜택을 받을 수 있어 재건축을 기다리기도 제격이다.

다만 세법에서 요구하는 일정한 요건을 만족해야 한다. 이는 크게 두 가지로 나뉜다. ①임대를 개시할 당시의 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하인 경우와 ②전용면적 85㎡ 이하인 경우다.

공시가격 6억원(3억원) 이하인 임대주택은 두 가지 세제 혜택이 주어진다. 첫째, 다주택보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 매각할 때 양도소득세의 불이익(중과세 및 장기보유특별공제 배제)이 사라진다. 둘째, 종합부동산세가 과세되지 않는다.

전용면적 85㎡ 이하 임대주택도 혜택이 두 가지다. 첫째, 올해 말까지 취득한 주택을 3개월 내 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 10년 이상 임대한 뒤 매각하면 양도소득세가 100% 감면된다. 둘째, 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대한 뒤 매각하면 최대 70%의 장기보유특별공제가 인정된다.

다만 이 혜택들은 9·13 주택시장 안정대책 이후 사라지거나 요건이 강화됐다. 공시가격 6억원(3억원) 이하의 임대주택에 부여했던 양도소득세와 종합부동산세 혜택은 9월14일 이후 취득한 주택부터 적용하지 않는다. 전용면적 85㎡ 이하 임대주택에 부여했던 70%의 장기보유특별공제 혜택과 양도소득세 면제 혜택은 요건이 추가됐다. 전용면적 85㎡ 이하 요건에 공시가격 6억원(3억원) 이하 요건을 추가해 두 요건을 동시 만족해야 혜택을 받을 수 있도록 변경했다.

9월13일 이전에 취득한 주택은 여전히 세제 혜택을 받을 수 있다. 그렇다면 임대주택으로 등록한 주택이 재건축하면 어떻게 될까. 공시가격 6억원(3억원) 이하를 기준으로 판단하는 임대주택은 세제 혜택을 재건축아파트가 이어받을 수 있다. 의무임대기간도 통산할 수 있다. 재건축이 완료돼 공시가격이 상승하더라도 옛 주택의 임대를 개시할 당시 기준으로 공시가격 6억원(3억원)을 판단하는 것이다. 이에 종합부동산세가 배제되고, 양도소득세 중과세 대상에서 제외될 수 있다.

공시가격 6억원(3억원)을 기준으로 판단하는 임대주택은 재건축 후 다시 등록하면 세제상 혜택과 임대기간이 옛 주택과 연결된다. 다만 세법을 기준으로 판단한 것이기 때문에 의무임대기간을 계산할 때 주의해야 한다. 민간임대주택특별법에서는 재건축아파트의 임대주택 등록을 신규로 등록한 것으로 해석하기 때문이다. 민간임대주택법에서는 법에 따라 재개발, 재건축 등으로 임대주택이 철거되면 임대사업을 계속하기 곤란한 경우로 해석해 의무임대기간을 채우지 않더라도 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이에 따라 세법을 기준으로 통산해 의무임대기간을 마쳤다고 생각했다가 과태료가 나올 수 있기 때문에 주의해야 한다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >