집값 안정 효과 있지만 인프라 부족해 '미완성 도시' 지적도…그린벨트 해제·토지 보상 등으로 6~7년 뒤에나 입주 예상

Cover Story - 신도시 개발 빛과 그늘

지난달 21일 정부가 서울 근교에 4~5곳의 3기 신도시를 조성한다는 계획을 발표했다. 신규 주택을 대량 공급해 집값을 잡겠다는 의도다. 무주택자들에게 내집 마련의 선택지를 넓혀준다는 점에서 긍정적인 평가가 나온다. 하지만 일각에선 기존 신도시들도 교통 및 주거환경 인프라 부족으로 각종 부작용을 겪고 있다고 지적한다.

한풀 꺾인 집값 상승세

정부의 3기 신도시 조성 계획 발표에 급등하던 서울 집값은 한풀 꺾였다. 한국감정원에 따르면 고공행진을 하던 서울의 아파트값은 9월 마지막주 0.26%의 상승률로, 전 주에 비해 절반 가까이 낮아졌다. 강남 4구의 상승폭도 0.57%에서 0.29%로 급격히 줄었다. 연일 ‘역대 최고 거래가격’을 갱신하던 집값과 더 높은 가격에 팔기 위한 가계약 파기 등 이상과열 현상도 잦아들었다. 서울 일부 지역에선 급매물도 나오고 있다.

이런 분위기는 한동안 지속될 것으로 보인다. 대량 주택공급 계획을 발표한 효과다. 더구나 올 4분기 서울에서만 2만여 가구에 달하는 신규 분양이 대기 중이다. 부동산업계에선 향후 서울에서 1시간 이내에 출퇴근이 가능한 3기 신도시가 조성되면 서울 수요를 대거 흡수할 것으로 기대한다.

실제로 2기 신도시가 입주를 시작하면서 저렴한 새집을 찾는 서울 인구가 수도권 신도시로 많이 빠져나갔다. 통계청 국내인구이동통계 자료를 분석한 결과 올 들어 7월까지 서울에서 타 지역으로 이동한 인구는 58만6754명으로 지난해 같은 기간보다 2.16% 증가한 것으로 나타났다. 지역별로는 경기도로 이동한 인구가 13만6819명으로 가장 많았고, 인천(1만8036명)이 뒤를 이었다. 2기 신도시 중 하나인 동탄신도시가 포함된 경기 화성은 지난 8년간 인구증가율 전국 1위를 기록했다. 6월 기준 거주 인구가 71만5626명에 달한다. 또 다른 2기 신도시인 김포를 살펴보면 2013년 기준 30만여 명이던 인구 수가 5년 사이 10만여 명 이상 늘어 41만 명에 달했다. 김포시는 지난 5년간 인구 증가율이 높은 도시 중 5위를 차지했다. 유입 인구를 연령별로 분석해보면 젊은 층이 다수다. 김포시가 올해 7월 기준 주민등록 인구 평균연령을 분석한 결과 김포시 인구의 평균연령은 38.4세인 것으로 나타났다. 전국 평균연령 41.6세, 경기도 평균연령 39.5세보다 낮은 기록이다.

인프라 부족으로 2기 신도시 ‘미완성’

다만 3기 신도시가 제 기능을 하기 위해서는 교통, 교육, 상업시설 등의 인프라가 함께 이뤄져야 한다는 지적이 많다. 2기 신도시 중 상당수 지역이 교통 등 열악한 인프라로 인해 실패했다는 평가를 얻고 있어서다.

김포 한강, 파주 운정, 양주 옥정, 평택 고덕, 인천 검단 등 2기 신도시는 지역 주민의 불만이 높은 곳이다. 서울과 거리가 멀고 교통망까지 제대로 갖춰지지 않아서다. 2004년 택지개발지구로 지정된 뒤 2011년 입주가 시작된 김포 한강신도시는 김포도시철도 완공이 내년으로 미뤄지면서 서울로 출퇴근할 수 있는 대중교통은 아직 버스밖에 없다. 인프라 부족으로 한때 ‘미분양의 무덤’으로 불리기도 했다. 검단신도시는 2007년 택지개발 예정지구로 지정된 후 이달에야 첫 분양을 한다. 지정 후 입주까지 13년 이상 걸리는 셈이다. 파주 운정과 양주 옥정 등도 사정은 비슷하다. 오랜 시간 미분양으로 고통받으며 아파트 분양권에 ‘웃돈(프리미엄)’이 붙기는커녕 분양가보다 싼 ‘마이너스 프리미엄’에 거래가 되곤 했다. 반면 판교와 광교, 북동탄, 위례 등은 서울 강남과 인접해 있거나 접근성이 뛰어나 성공한 신도시로 꼽힌다.

신도시 예정지의 상당수가 그린벨트 해제 지역으로 예상되면서 수도권 그린벨트 훼손에 따른 반발도 불가피하다. 정부는 서울과 1기 신도시 사이 지역에서 330만㎡ 이상 규모로 신도시를 짓겠다고 밝혔다. 수도권에서 이런 조건을 갖춘 곳은 대부분 그린벨트 지역이다. 그린벨트 해제, 토지 보상과 주민 반발 등으로 실제 사업이 추진되기까지 장기간 시간이 걸릴 것으로 보인다. 아무리 빠르게 사업을 추진해도 입주까지 최소 7~8년의 시간이 필요한 만큼 당장 서울의 주택 수요를 흡수하는 데 한계가 있다는 지적도 있다.

● NIE 포인트

일부 신도시에 왜 ‘미완성’이라는 꼬리표가 붙는지 정리해보자. 정부가 신도시 개발 과정에서 부딪히게 되는 지역주민과의 갈등을 어떻게 해결하는 게 좋을지 토론해보자. 신도시 조성에 불가피한 그린벨트 해제의 양면성도 정리해보자.

윤아영 한국경제신문 건설부동산부 기자 youngmoney@hankyung.com