'오피스텔의 무덤'이라고?… 마곡 "공실 없어요"

가격도 1억원 이상 올라

1만2000여 실 공급과잉 '허덕'
올 초까지 임차인 찾기 경쟁
기업 입주 본격화되며 '숨통'

임대수익률은 年 3%대 '안정'

1만2000여 실의 오피스텔이 집중적으로 공급된 서울 강서구 마곡지구가 오피스텔 공실 공포에서 빠르게 벗어나고 있다. /한경DB

‘오피스텔의 무덤’으로 불렸던 서울 강서구 마곡지구가 공실 공포에서 빠르게 벗어났다. 직주근접이 가능하고, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 1인 가구 직장인들이 몰렸다는 분석이 나온다.

◆기업 입주 본격화

22일 마곡지구 일대 중개업소에 따르면 마곡지구 내 오피스텔이 대부분 임차인 모집을 완료했다. 마곡지구에선 지난해까지 1만2530여 실의 오피스텔이 한꺼번에 공급되면서 공급 과잉 논란이 일었다. 올초까지 마곡지구 오피스텔은 임차인 찾기 경쟁을 펼쳤다.

지난해 말 입주를 시작한 ‘힐스테이트 에코 마곡’은 440실 중 절반 정도가 공실로 남아 월세가 5만~10만원씩 떨어지기도 했다. 마곡동 N공인 관계자는 “몇몇 집주인은 월세를 내릴 바엔 공실로 두겠다고 버티거나 한 주, 한 달짜리 단기 임대로 돌리는 등 공실 부담이 컸다”고 당시 분위기를 전했다.

그러나 지난해 말 LG사이언스파크를 시작으로 기업들의 마곡지구 입주가 본격화되면서 공실이 빠른 속도로 줄어들었다. 마곡동 K공인 관계자는 “LG 계열사, 항공사 승무원 등 대기업 직장인 임대 수요가 몰리면서 공실이 채워지고 있다”고 설명했다. 서울시가 마곡지구 내 오피스텔 추가 공급을 봉쇄하면서 공급 불안도 해소됐다.

이 영향으로 역세권 오피스텔의 매매가격은 지난 1년 사이 3000만~4000만원 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 6월 힐스테이트 에코 마곡 전용면적 24㎡는 2억2000만원에 거래됐다. 1년 전에 비해 4000만원가량 상승했다. 전세가격은 1억6000만원으로 분양가격 수준이다.

9호선 마곡나루역 인근 ‘보타닉 푸르지오시티’ 전용 22㎡는 지난 4월 2억3000만원에 실거래됐다. 지난해 5월 1억5468만원에 거래되던 주택형이다. 2016년 입주를 시작한 ‘마곡역센트럴푸르지오시티’ 전용 23㎡ 매매가격은 입주 초 1억4000만원에서 현재 2억5000만원으로 올랐다.

박원갑 국민은행 수석전문위원은 “헬스장 등 편의시설을 갖춘 깔끔한 새 오피스텔이 저렴한 가격에 나오자 마곡지구뿐 아니라 인근 여의도·상암 등의 직장인 수요까지 몰렸다”고 말했다.

◆임대수익률은 연 3% 그쳐

매매가격은 상승하고 있지만 마곡지구 오피스텔 임대수익률은 연 3%대로 떨어졌다. 공실을 채우기 위해 월세를 낮춘 탓이다. 전용 20~22㎡ 임대료는 보증금 1000만원에 월세 50만~70만원 수준에 형성돼 있다. 부동산114에 따르면 마곡지구 오피스텔 임대수익률(7월 기준)은 연 3.7%다. 2016년까지 연 4% 초반의 임대수익률을 유지하다 지난해 2월 이후 연 3%대로 떨어졌다.

당분간 이 같은 임대수익률이 유지될 것으로 현지 중개업소들은 전망했다. 마곡지구 내 오피스텔 소유자가 취득세와 재산세 감면 등을 받기 위해 대부분 분양 당시 주택임대사업자로 등록해서다. 주택임대사업자로 등록하면 임대료를 연 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 최초 임대료가 낮게 책정된 터라 시세에 맞춰 급격히 임대료를 올리는 게 불가능하다.

마곡동 B공인 관계자는 “초기에 오피스텔 분양을 받은 투자자들은 연 임대수익률 5%를 달성했지만 지금 시세로 매입하는 투자자들은 연 임대수익률이 3%대로 낮다”며 “그럼에도 직장인 수요가 많고 추가 공급도 없어 안정적인 월세 수익을 원하는 투자자들이 선호하고 있다”고 말했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com