미등록 임대사업자, 내년부터 소득세 최대 16배 더 낸다

2018 세법 개정안

'간주임대료' 과세대상 확대
소형주택 갭 투자 줄어들 듯

정부가 30일 발표한 세법 개정안은 임대소득자에 대한 과세 투명성과 형평성을 끌어올리겠다는 문재인 정부 기조가 반영된 것이라는 평가를 받는다. 주택 임대사업자와 미등록 사업자에 대한 과세 차이를 확대해 임대사업자 등록을 하지 않으면 많은 세금을 부과하기로 한 것은 주택 임대소득자에 대해 적극적으로 과세하겠다는 의지로 풀이된다.

정부는 국토교통부의 건축물대장, 국세청의 월세세액공제, 행정안전부의 재산세 등 임대시장의 각종 정보를 통합하는 임대시장 통합정보망을 구축하고 9월부터 본격 가동한다. 이 경우 대법원·행안부의 전월세 확정일자 정보와 연계해 개인의 임대소득을 훤하게 들여다볼 수 있어 임대사업자로 등록하지 않아도 얼마든지 과세가 가능해진다. 정부는 3주택 이상 다주택자는 주택 보유 및 등록 여부 등에 대한 정보를 국세청, 건강보험공단 등과 정기적으로 공유해 과세 자료로 활용할 방침이다.

원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “비과세였던 2000만원 이하 임대소득자도 과세가 이뤄진다”며 “3주택 이상 미등록 임대소득자에 대한 과세가 확대되면 다주택자들에게 상당한 압박이 될 것으로 예상된다”고 말했다.

개정안에 따르면 연 2000만원 이하의 임대소득자라도 내년부터는 과세 대상에 포함되기 때문에 임대사업자 등록을 하지 않을 경우 소득세를 내야 한다. 이 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 납부 금액이 큰 차이를 보인다.

세무 전문가들에 따르면 주택임대소득이 연 2000만원으로 분리과세 대상인 경우 내년부터 8년 준공공임대주택으로 등록하면 지방소득세를 포함해 7만7000원의 세금이 부과된다. 반면 임대등록을 하지 않으면 123만원의 소득세가 부과된다. 약 16배 차이다.

다만 주택임대소득 계산 시 기본공제 400만원(등록), 200만원(미등록)을 받는 대상은 종합소득금액이 2000만원 이하만 가능하다. 만약 연봉 3000만원 이상 급여소득자가 8년 임대사업등록을 했을 때는 기본공제를 받을 수 없어 임대소득 2000만원 기준 8년 임대로 등록하면 임대소득세가 23만1000원, 미등록자의 경우 6.7배 많은 154만원이 부과된다.

정부가 3주택 이상 보유자의 ‘간주임대료’ 과세 대상을 확대함에 따라 앞으로 전세를 끼고 주택을 구입하는 ‘갭(gap) 투자’ 수요도 줄어들 것으로 전문가들은 예상했다.

정부는 공시가격 3억원 이하이고 1가구 주거용 면적이 60㎡ 이하인 ‘소형 주택’은 그동안 간주임대료 과세 대상에서 제외했으나 내년부터는 2억원 이하·40㎡ 이하로 각각 낮출 예정이다. 이 경우 서울을 비롯해 수도권 인기 지역 아파트는 상당수 간주임대료 대상에 포함될 전망이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “월세가 아니라 전세를 놓더라도 소득세가 부과될 수 있다면 투자자들이 전세를 낀 투자에 신중해질 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

서기열 기자 philos@hankyung.com