"부동산 시장, 파도보다 바람의 방향을 살펴라"

한경 BIZ School
Let's Study - 부동산 투자전략 (2)

상승·하락의 주기적 반복이
부동산 등 자산시장의 속성

"정부의 강력한 규제 등으로
올해는 아파트값 주춤하다가
내년부터 다시 상승 가능성"

2018년 4월 다주택자 양도세 중과가 부활하면서 서울 부동산시장이 어려움을 겪고 있다. 서울이 이런 상태니 지방은 말할 필요도 없다. 혼돈의 시대다. 불확실성이 극대화된 시기에는 다시 기본으로 돌아가는 것이 바람직하다.

부동산시장은 주기성과 순환성을 가진다. 부동산과 같은 자산시장은 끝없이 오르지 않고 하염없이 떨어지지도 않는 상승과 하락을 반복한다. 그리고 이런 상승과 하락은 한 번(주기)에 끝나는 것이 아니고 계속 반복(순환)된다. 2013년 언론이 주최한 부동산 관련 토론회의 주제는 ‘부동산 폭락할 것인가’가 대부분이었다. 당시 2014년부터 시작된 아파트 가격의 상승을 예측한 전문가는 거의 없었다. 주기성과 순환성이라는 기본을 망각한 것이다.

부동산은 주기성·순환성 있어

2001년부터 강남 재건축을 중심으로 서울의 아파트 매매가격이 빠르게 회복됐다. 하지만 2003년 말에서 2005년 초까지는 이런 회복의 흐름에 제동이 걸렸다. 한국감정원에 의하면 2004년 전국의 아파트 매매가격은 0.61% 하락하기까지 했다. 수도권 중 경기도의 하락폭(-3.55%)이 서울(-0.95%)에 비해 상대적으로 더 컸다.

이런 가격 하락도 잠시 2005년부터 다시 급격한 상승이 시작됐다. 이것을 패턴이라고 할 수 있을까. 주기성과 순환성이라는 부동산자산 가격의 변화가 어떤 일정한 틀을 가지고 있느냐는 말이다. 그렇다면 2001년부터 시작된 가격 상승을 전반기라고 할 수 있고, 2005년부터 시작된 가격 상승은 하반기라고 부를 수 있을 것이다.

부동산자산 가격의 변동에 전반기와 하반기가 나뉘는 이유는 분양에서 입주까지 최소 3년이 소요되는 고유한 특성 때문이다. 2001년 부동산시장이 외환위기의 그늘을 벗어나 회복되자 주택사업자들은 분양을 대폭 늘렸다. 분양 물량의 대부분은 경기 외곽지역이다. 지금도 마찬가지지만 서울 내에서는 재건축·재개발 사업을 제외하고는 아파트를 공급할 방법이 없기 때문이다. 이 물량들이 3년 뒤부터 순차적으로 입주하면서 부동산시장에 부정적인 영향을 끼치게 된다. 정부의 규제 강화도 한몫한다. 2~3년 올랐으니 뭔가 센 걸 시장에 내놓아야 할 시점이다. 2003년에만 굵직한 부동산대책이 여러 차례 나왔는데 10·29대책이 가장 강력했다. 2017년 발표된 8·2부동산 대책과 흡사한 10·29대책으로 투자자들의 심리가 크게 위축됐다. 이런 강력한 규제들도 2005년부터 다시 시작된 하반기의 가격 상승을 막지는 못했다. 왜 다시 올랐을까. 그리고 어디가 많이 올랐을까.

올해 시장은 쉬어가는 한 해 될 듯

2003년 말 2004년 초에 입주해 목숨만 연명하던 경기 외곽 아파트의 전세 매물이 사라지면서 전세가격이 상승했다. 전세가격이 오르면서 마이너스 프리미엄에 시달리던 매매가격 또한 올랐다. 전월세전환율이 높아지니 적은 비용으로 레버리지 투자가 가능해 투자자 또한 몰려들었다. 하반기 아파트 매매가격은 서울 도심보다는 경기지역이 상대적으로 높았다. 2004년 경기지역의 하락폭이 더욱 컸기 때문에 부동산시장이 회복되자 서울을 향해 빠르게 키 맞추기를 한 것이다. 상승폭이 극대화된 2006년 하반기 고양시는 무려 22.42% 상승률을 보여 강남3구를 압도했다. 그동안 소외됐던 서울 외곽의 아파트들이 전세가격 상승으로 인해 본격적인 가격 상승의 대열에 합류하고 서울 도심과의 가격 차이를 빠르게 메워나가는 측면도 추가됐다.

2018년은 과거 2004년 시기와 흡사하다. 정부의 강력한 규제와 공급물량 과다로 인해 쉬어가는 한 해가 될 가능성이 높다. 2019년부터 과거와 마찬가지로 상승할 가능성이 높다. 그리고 이런 상승세는 2022년 이후까지 지속될 것으로 예상할 수 있다. 2014년부터 시작된 부동산시장이 2001년과 마찬가지로 주기성과 순환성이라는 부동산 자산의 특성을 반영한다면 그럴 것이란 의미다. 물론 이런 예측이 현실과 일치하지 않을 수도 있다. 부동산투자에서는 먼저 숲을 보고, 나무를 보는 것이 실수를 줄이는 길이다. 매수하려는 해당 부동산에 너무 집중하면 그 뒤에 밀어닥칠 상승장(하락장)을 놓치는 우를 범할 수 있다. 지금은 불어오는 바람의 방향과 세기를 살펴야지 눈앞의 파도에 집중할 때가 아니다.

심형석 < 영산대 부동산학과 교수 >