[PB 리포트] 공실 많은 신도시 상가, 눈높이 낮춰 임차인 찾아라

수익형 부동산 즉 월세가 나오는 부동산을 마련하고자 하는 프라이빗뱅크(PB) 고객의 노력은 끊이지 않는다. 최근 아파트로 관심이 쏠리긴 했지만 여전히 상가와 같은 임대수익형 부동산에 관심이 많다. 절대 가격 10억원 안팎의 투자 물건을 검토하던 중 상대적으로 관리가 쉬운 구분상가를 매수하는 고객이 많다. 구분상가는 층·실 등 일정 규모별로 구분 등기가 가능한 상가를 말한다.

하지만 당초 구분상가에 투자하길 원하는 고객의 고민이 늘고 있다. 몇 년 전부터 서울, 수도권 택지지구와 신도시에 공급된 구분상가를 분양받은 고객으로부터 공실 관련 문의가 많아졌다. 분양 당시 시행사의 임대료 보장 기간도 끝나는 상황이라 이제 본격적으로 임차인을 물색해야 하는 상황에 직면한 것이다.

그러나 분양 당시 들었던 ‘임차 업종 구성’이 지금에 와서 너무나 달라진 사례가 많다. 조감도에서 본 화려한 브랜드, 프랜차이즈 업체도 얘기가 없다. 상가 활성화에 도움이 될 만한 주변 개발계획마저 지지부진한 상태다. 시간이 지날수록 걱정만 늘어가는 것이다.

분양 광고에 불과한 내용을 갖고 따지는 일은 무의미하다. 일반적으로 광고는 청약을 유인하는 수단에 불과해서다. 그 내용이 실제 계약서에 포함돼야만 계약 내용이 될 수 있다.

반면 분양계약서에 포함되는 항목이 오히려 걸림돌이 될 수도 있다. 분양 당시 해당 상가의 임대 가능 업종을 정해 놓은 ‘업종 제한’ 항목이다. 전체 상가의 활성화를 위해 업종의 쏠림을 방지하려는 목적이다. 다양한 업종이 상호 보완관계를 유지하면서 시너지를 내야 하지만 이런 제한은 임차 업종을 마음대로 바꿀 수 없어 임대차가 제한되는 역효과를 불러일으킨다.

분양계약서에 업종이 표시되거나 상가번영회 또는 관리단에서 상가관리규약으로 업종을 제한한 경우 이를 지켜야 한다. 이를 위반하여 다른 업종을 들이면 영업금지를 당할 수도 있다.

이 같은 이유로 신도시와 택지지구 중심상업지역에 공급된 구분상가를 분양받은 고객의 고민이 깊어지고 있다. 상권이 처음 기대만큼 활성화되지 않은 상황에서 임대사업자에 대한 대출 기준도 강화됐다. 임차인을 못 구한다면 상가 관리비도 직접 부담해야 한다. 현금흐름이 마이너스가 되는 것이다. 적당히 임대 기준을 낮춰 우선 임차인을 찾는 것이 현실적 대안이라 생각된다. 다 같은 건물주라 해도 조물주 위에 건물주는 많지 않은 것 같다.

이영진 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >