미실현이익 과세·조합원당 실제 개발이익 고려 안해 전문가 "계산식 문제 많아…제대로 검증 과정 거쳐야"
부동산 전문가들은 초과이익환수제 부과가 현실화되면서 앞으로 위헌·형평성 논란이 더욱 거세질 것으로 보고 있다.
초과이익환수제의 경우 계산식에 문제를 안고 있는데 정부가 이를 손질하지 않은 채 일방적으로 밀어붙이면서 논란을 부추기고 있다는 것이다.
현행 재건축 부담금은 추진위를 구성해 재건축 사업을 시작한 개시 시점부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액에 최저 10%, 최대 50%까지 부담금을 부과한다.
다만 추진위 구성 후 재건축이 지연되는 단지가 많다는 점을 감안해 실제 개발이익 산출은 입주일로부터 10년 전까지만 따진다.
이 때 부담금은 재건축 조합에다 총 금액을 '알아서 내라'고 던져주는 방식으로, 조합원 1인이 실제로 얻은 시세차익은 고려되지 않고 있다.
결국 최근에 해당 재건축 아파트를 구입해 실제 시세차익이 8억원이 나지 않은 사람도 산술적으로 8억원의 부담금을 내야 하는 구조다.
도시정비업체의 한 관계자는 "개인마다 주택을 구입한 시점이 다 다르고 구입한 가격도 다른데 '세금'을 이렇듯 주먹구구식으로 부과한다는 것은 말이 안된다"며 "아파트를 오래전에 구입해서 살던 집이 재건축이 된 실수요자에게 높은 부담금을 부과하는 문제가 있고, 최근에 구입한 사람은 실제로 얻어간 시세차익이 적은데 과도한 세금이 부과하는 문제가 발생한다"고 지적했다.
이 관계자는 "부담금 부과 산식에 미흡한 점이 많았지만, 2006년 제도 시행 이후 실제 부과된 단지가 별로 없었고 파급력이 큰 강남 아파트들은 실제 부과 전 제도가 유예됐기 때문에 계산법에 대해 충분한 검토가 이뤄지지 않았다"며 "부담금을 부과하려면 지금이라도 제대로 검증 과정을 거친 뒤 현실적인 계산법으로 손질해야 한다"고 말했다.
형평성 논란도 불거지고 있다.
재건축 개발부담금이 재건축에만 적용되고, 재개발 등 다른 개발사업에는 적용하지 않고 있어서다.
용산구 한남동의 한 중개업소 사장은 "서울 용산·성동·마포구 등지만 해도 재개발과 뉴타운 사업 기대감으로 집값이 큰 폭으로 상승했고, 실제 강남 재건축 못지않은 시세차익을 낸 사람도 적지 않다"며 "재건축에만 과도한 세금을 부과하는 것은 문제가 있어 보인다"고 말했다.
실제 개발이익이 큰 단지들은 이미 재건축 초과이익환수제를 피해 '면죄부'를 줬는데 상대적으로 적은 단지에만 세금이 부과된다는 점도 불만이라는 지적이다.
잠실 주공5단지의 한 주민은 "이미 개발이익이 큰 서초구 반포동이나 강남 개포, 잠실 저층아파트는 정부의 유예기간 동안 부담금을 다 피해갔는데 재건축 연한이 안돼 사업 추진을 서두를 수도 없고, 그만큼의 차익도 얻지 못한 중고층 아파트에만 초과이익환수제를 적용하겠다는 것부터 넌센스"라며 "실제 수억 원의 부담금이 부과되면 조합들이 가만있지 않을 것 같다"고 말했다.
이런 이유로 앞으로 위헌 논란도 더욱 거세질 전망이다.
정부는 '위헌 소지가 없다'는 입장이지만 재건축 초과이익환수제는 앞서 미실현 이익에 대한 과세 등으로 헌법재판소에 위헌소송이 제기돼 있지만 판결이 나지 않은 상태다.
용산구 한남동 한남연립재건축조합은 지난 2014년 서울행정법원에 1심에서 패소한 뒤 곧바로 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구했다.
잠실 주공5단지 조합은 미실현이익에 대한 과세에 위헌 소지가 있다고 보고 헌법소원을 제기하기로 한 것으로 전해졌으며 다른 단지로 확대될 전망이다.
서초구 반포동의 한 중개업소 사장은 "최근에 비싸게 집을 산 사람은 입주 후 수억원의 부담금을 내야 하고, 수억원의 시세차익을 얻고 중간에 빠진 사람들은 부담금 한 푼 안 내는 것도 말이 안 되는 것 아니냐"며 "재건축 부담금 문제가 앞으로 뜨거운 감자가 될 것 같다"고 말했다.
익명을 원한 한 대학교수는 "정부가 개발이익을 불로소득으로 보고 과세를 하기로 했다면 재건축 외 다른 사업이나 조합원간에도 형평성에 맞아야 시장의 반발이 적다"며 "시장이 용납할 수 있는 방법을 찾아야 한다"고 말했다.
