분양가상한제 부활했지만…서울 아파트 적용은 늦어질 듯

민간택지 분양가상한제가 부활했지만 당장 서울 분양시장에서 이를 적용받는 아파트는 많지 않을 전망이다. 아파트 공급 대부분이 재건축·재개발 등 정비사업 물량이어서다.

국토교통부가 공포·시행한 ‘주택법 개정안’에 따르면 7일 이후 입주자모집신청을 하는 곳부터는 앞으로 시행되는 분양가상한제를 적용받는다. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 지난 6일까지 관리처분인가신청을 했다면 적용에서 제외된다.

서울은 대부분의 지역에서 최근 3개월 동안 주택가격상승률이 물가상승률의 두 배를 넘어 분양가상한제 적용 요건을 충족한다. 하지만 새 아파트 공급이 대부분 정비사업을 통해 이뤄지기 때문에 관리처분인가 신청 시점이 분양가상한제 적용 여부를 결정한다.

서울시 재건축·재개발 정보 포털인 클린업시스템에 따르면 46곳의 정비사업단지가 주택법 개정안 시행 전에 관리처분인가를 받았다. 부동산업계에선 내년 상반기까지 일반에 분양될 물량의 대부분이 분양가상한제 적용을 피한 것으로 보고 있다.

올해를 끝으로 재건축초과이익환수제 유예기간이 끝나면서 재건축 단지들의 속도조절이 예상되는 만큼 분양가상한제 적용 단지의 출현은 더욱 늦어질 수 있다. 일반분양가격이 시세보다 낮을 경우 조합원의 분담금이 증가하고 시공사의 이익도 줄어 사업 추진 동력이 약화되기 때문이다. 조합 설립을 마친 202개 단지 가운데 아직 사업시행인가조차 받지 못한 곳은 51%(103곳)를 차지한다.

분양가상한제가 본격적으로 적용되기 시작하면 새 아파트의 분양가는 시세의 90% 수준이 될 것이란 게 부동산업계의 관측이다. 가산비 등을 포함한 택지비와 건축비 이하로 분양가가 제한되는데 특히 택지비가 감정평가액으로 산정돼서다.

서울은 이미 실질적인 분양가상한제가 적용되고 있어 다른 지역보다 영향이 크지 않을 것이란 시각도 있다. 정부가 이미 주택도시보증공사(HUG)를 통해 강남4구를 고분양가관리지역으로 지정해 주변 단지의 1년 평균 분양가를 넘지 못하게 하고 있기 때문이다. 지난 9월 GS건설이 잠원동에서 분양한 ‘신반포센트럴자이’의 경우 당초 부동산업계의 예상보다 10%가량 저렴한 3.3㎡당 평균 4250만원에 분양가가 책정됐다.

이경자 한국투자증권 연구원은 “실질 규제가 적용되고 있는 서울은 분양가상한제로 새삼 영향을 받는 부분은 없다”면서 “부산 등 투기가 많은 지방에서 효과가 더욱 크게 나타날 것”이라고 내다봤다.

이 연구원은 “제도 시행 초반 ‘로또 청약’ 같은 과열의 우려는 있다”면서도 “적용기간과 지역이 확대되면서 시세보다 낮은 가격에 꾸준히 분양될 것이란 안정감이 확산되면 과도한 청약경쟁률의 안정화 효과도 예상된다”고 말했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com