[정충진 변호사의 실전! 경매 (45)] 재건축 아파트의 조합 유치권
강변북로를 타고 일산 방향으로 달리다 보면 동부이촌동 어귀에서 미래형 도시처럼 지어진 초고층 아파트를 볼 수 있다. 카페테리아, 피트니스클럽 등의 상업시설이 들어선 17층이 구름다리로 연결돼 3개 동이 마치 한몸처럼 붙어 있는 이 아파트는 강북의 랜드마크라 불려도 손색이 없을 만큼 조망과 디자인이 탁월하다.

얼마 전 위 아파트 124㎡짜리 14층 물건이 경매로 나왔다. 시세는 20억원 선에 형성되고 있었으나 최초 감정가는 시세를 반영하지 못해 17억원. 감정가가 시세보다 낮음에도 한 번 유찰돼 최저가는 14억원대로 떨어져 있었다. 수분양자가 추가 분담금을 납부하지 않았다는 이유로 재건축조합에서 약 8억원 상당의 유치권을 신고한 것이 유찰 이유였다.

이 사건 아파트의 경매신청 채권자는 조합이었는데 관련자료를 수집해 꼼꼼하게 배당분석을 해보니 위 유치권은 의미가 없다는 결론이 나왔다. 조합 측이 미납금 전액에 대해 배당받게 돼 있었던 것이다.

비록 특수물건의 외형을 갖고 있지만 안전한 물건이라는 조언을 받은 필자의 제자 A씨가 15억원을 살짝 넘겨 응찰해 3명의 경쟁자를 물리치고 낙찰받았다.

잔금을 납부한 뒤 곧바로 조합과 시공사를 찾아가 원만한 협상을 통해 입주증과 키를 받아냄으로써 소유권 취득 후 보름 만에 조합유치권을 해결했다. 유치권 해결 후 총투하 자금을 웃도는 16억원에 전세를 놓았다. 결국 A씨는 돈 한푼 들이지 않고 강북 최고의 랜드마크 아파트를 소유하게 된 것이다.

여기서 끝이 아니다. 그로부터 얼마 후 입지가 가장 좋은 102동의 18층 물건이 또다시 경매로 나왔다. 이번에도 수분양자의 분담금 미납을 이유로 지연이자 포함 약 8억원 이상의 유치권이 신고돼 있었다. 앞선 물건과 달리 당해 경매 절차에서 유치권자가 배당받는 금원이 없었기 때문에 전액 낙찰자가 인수해야 하는 고난이도의 물건이었다.

경매인들이 알고 있는 통념과 달리 시공사가 주장하는 유치권은 간혹 허점을 발견할 수 있지만 조합이 주장하는 유치권은 좀처럼 깨뜨리기 어렵다.

그럼에도 필자가 꼼꼼히 검토해본 결과 조합 측이 주장하는 유치권 금액 및 유치권의 전제가 되는 점유 부분에 문제가 있다는 판단을 내렸다. 결국 필자의 조언을 받은 투자자는 세 차례 유찰된 이 물건을 1명의 경쟁자를 물리치고 14억원 선에서 낙찰받았다.

낙찰자는 승패가 불분명한 명도소송보다는 시간이나 비용 대비 효율이 높은 협상으로 마무리하라는 필자의 조언을 받아 약 3개월에 걸친 장기협상 결과 서로가 만족할 만한 수준에서 금액 합의가 이뤄졌다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >