[정충진 변호사의 실전! 경매 (44)] 경매물건 잘못 낙찰 받았다면…

매각불허가 신청 적극 활용해야

얼마 전 인천 서구 왕길동 아파트가 경매로 나왔다. 선호도 높은 주택형에, 인천 지하철 2호선 역이 단지 바로 앞에 있는 초역세권 아파트였다.

감정가는 시세보다 낮은 2억8400만원. 한 번 유찰을 거쳐 최저가는 1억9800만원에 형성돼 있었다. 소유자가 직접 점유하고 있어 권리분석이 쉽고 명도 부담도 작은 아파트였지만 숨겨진 문제가 있었다.

법원에서 제공하는 물건명세서에 이 사건 아파트는 대지권 등기가 돼 있지 않은 ‘대지권 미등기’ 아파트이므로 유의하라는 문구가 기재돼 있었다.

대지권 미등기 아파트는 토지와 건물이 함께 감정평가돼 경매절차가 진행됐다면 별다른 문제가 없는 것이 보통이다. 다만 대지권 미등기 사유가 수분양자가 분양대금을 미납한 것 때문이라면 낙찰자가 대지권 등기를 하기 위해서 수분양자가 미납한 분양대금을 전액 대납해야 할 경우가 발생할 가능성이 있기 때문에 문제가 될 수 있다.

그런데 이 사건 아파트는 사실관계가 모호했다. 물건명세서상 시행사는 수분양자가 분양대금을 미납해 대지권 등기를 해줄 수 없다고 주장하는 한편 법원에서 직권으로 확인한 내용에 따르면 분양대금이 이미 완납됐다는 상호 모순되는 기재가 있었던 것이다.

이 물건을 낙찰받은 의뢰인 A씨가 낙찰 직후 시행사에 확인해 본 결과 수분양자는 분양대금 일부를 미납한 것이 분명하기 때문에 수분양자든 낙찰자든 분양잔금을 납부하기 전까지는 시행사는 대지권 등기를 해줄 수 없다는 강경한 태도였다.

아무런 문제가 없는 물건으로 판단하고 고가에 낙찰받은 A씨는 매각불허가 결정을 받기를 원했다. 매각허가 결정이 나면 A씨는 2000만원에 달하는 입찰보증금을 포기할 수밖에 없는 상황이었다.

낙찰받은 때부터 매각허가 결정이 있기까지 1주일 동안 최고가 매수인을 포함한 이해관계인들은 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 있다. 이의신청이 받아들여지면 재경매가 진행되지만, 허가결정이 나면 즉시 항고해야 한다. 즉시 항고는 낙찰가의 10%를 보증금으로 제공해야 하기 때문에 필자는 부담이 덜한 매각불허가 신청에 총력을 기울였다.

필자가 주장한 논지의 요지는 매각물건명세서의 작성 취지는 입찰자들이 적정가격에 입찰할 수 있도록 정확한 정보를 제공해야 하는데, 이 사건에서는 수분양자의 분양대금 납부 여부가 불명확하게 기재돼 있어 ‘물건명세서 작성에 중대한 하자’가 있으니 불허가가 불가피하다는 내용이었다.

매각불허가 신청은 받아들여졌고, 입찰자 A씨는 입찰보증금을 되찾을 수 있었다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >