집값 계속 오른 분당·대구 수성에 '규제 폭탄'… '풍선효과' 차단

투기과열지구 추가 지정

한 달 만에 8·2 후속 대책 발표
6일부터 LTV·DTI 40% 등 규제 적용
재건축 조합원 지위 양도 금지·100% 가점제
"정부의 부동산시장 안정 의지 보여준 것"

< 분당 중개업소 ‘초긴장’ > 국토교통부가 경기 성남시 분당구 등을 투기과열지구로 지정한 5일 분당구 정자동 ‘분당 파크뷰’ 단지 내 중개업소 창문에 매물장이 붙어 있다. 이 아파트 실거래가격은 8·2 부동산 대책 이후 최고 1억5000만원 뛰었다. 김범준 기자 bjk07@hankyung.com

국토교통부의 투기과열지구 추가 지정은 이례적으로 신속하게 이뤄졌다. ‘8·2 부동산 대책’을 발표한 지 한 달밖에 지나지 않은 시점에서 발 빠르게 경기 성남시 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 투기과열지구 추가 지정에 대한 대내외 보안도 철저했다.

사전에 대책의 주요 내용이 널리 알려진 8·2 대책과는 대조적이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “정부가 8·2 대책이 확실히 효과를 낼 수 있도록 유도하기 위해 꼼꼼하게 빈틈을 틀어막고 있다”며 “그만큼 정부의 부동산시장 안정 의지가 확고한 셈”이라고 말했다.

◆‘풍선효과’ 신속 차단

국토부에 따르면 서울에선 8·2 대책의 효과가 확실히 나타났다. 대책 발표 직전에는 주간 기준으로 아파트값이 0.33% 급등했지만 대책 발표 이후 매주 0.03~0.04% 하락했다.

그러나 분당구와 수성구의 양상은 달랐다. 분당은 대책 발표 이후인 지난달 둘째주 0.29% 상승한 데 이어 셋째주와 넷째주에도 0.33%와 0.32% 상승률을 기록했다. 수성구 역시 같은 기간 0.3%→0.32%→0.26% 올랐다. 투기과열지구는 주택가격상승률이 소비자물가상승률보다 3, 6개월 단위로 1.5배 이상 높게 나타난 지역이 대상이다. 이후 별도 정량 요건을 충족하는지 확인한 뒤 주거정책심의위원회 심의를 통해 지정한다. 정량 요건은 △직전 2개월 청약경쟁률 5 대 1 초과 △신도시 또는 전매행위 성행지로서 주택공급물량이 청약 1순위자보다 현저히 적은 경우 등 가운데 하나다.

박선호 국토부 주택토지실장은 “분당구와 수성구는 8·2 대책 후에도 높은 상승세가 계속돼 주변 지역으로 과열 확산 가능성이 있어 투기과열지구로 지정했다”며 “재건축 리모델링 등 개발 호재가 있고 주택시장 규제가 낮아 단기간에 투기적인 수요가 지역 내외에서 유입된 것으로 보인다”고 말했다.

부산은 8·2 대책 후 상대적으로 가격 불안이 덜해 이번 투기과열지구 추가 지정에 포함되지 않았다. 인천은 송도국제신도시가 들어서 있는 연수구 등에서 국지적 상승세가 나타나고 있다. 정비사업이 활발히 이뤄지고 있는 경기 안양시 만안구 등도 마찬가지다. 국토부는 이들 지역을 ‘집중모니터링 지역’으로 정하고 과열이 확산되면 즉시 투기과열지구로 지정하기로 했다.

◆6일부터 투기과열지구 효력 발생

분당구와 수성구의 투기과열지구 지정은 6일부터 바로 효력이 발생한다. 투기과열지구에선 법 개정 등을 거쳐 모두 19개의 규제가 적용된다. 먼저 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 민간주택 청약 1순위 요건이 청약통장 가입 후 2년 경과, 납입횟수 24회 이상으로 늘어난다. 85㎡ 이하 민간주택에 대한 가점제 비율은 기존 75%에서 100%로 높아진다. 추첨으로 취득할 수 있었던 25% 물량이 사라진다는 뜻이다. 아파트 분양권 전매는 소유권 이전등기 시까지 금지된다. 조합설립 인가를 받은 정비사업장은 재건축 조합원 지위 양도가 불가능해진다. 국토부는 수성구에서 조합설립 인가 이후 관리처분계획 인가 신청 전까지 진행되고 있는 재건축 단지가 10개에 달하는 것으로 파악했다.

담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 40%가 적용된다. 주택담보대출을 이미 1건 이상 받고 있으면 30%로 더 강한 규제를 받는다. 단 무주택자거나 부부합산 연소득이 7000만원(생애 최초 구매자는 8000만원) 이하면 각각 50%를 적용한다. 주택가격이 6억원 이하인 경우에 한해서다.

법 개정 절차를 밟고 있는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등이 개정되면 정비사업 일반분양 또는 조합원 입주권 5년 재당첨(재취득) 금지 등도 적용된다. 재건축뿐 아니라 재개발 규제도 따로 생긴다. 관리처분인가 후 소유권 이전등기 때까지 재개발 또는 도시주거환경정비법 조합원 분양권 전매가 금지된다. 또 부동산거래신고법이 개정되면 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달 및 입주계획을 제출해야 한다. 일반분양, 정비사업 입주권 모두 해당한다.

분당은 오피스텔도 소유권 이전등기 때까지 분양권 전매가 금지되고, 거주자 20% 우선분양이 의무화된다. 수도권이 아닌 수성구는 건축물분양법 개정 후 동일한 규제를 받게 된다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com