[8·2 부동산대책②] 다주택자 금융규제, 1순위 자격 강화 '주택수요 관리'

양도소득세, 3주택자 이상 최고 60%…분양권 전매 시 무조건 50%
투기지역·투기과열지구 DTI·LTV 기본 40%, 지방·오피스텔 전매제한

아파트 이미지(사진=게티이미지뱅크)

정부가 발표한 8·2 부동산 대책은 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선의 가치로 삼아 추진된다. 집을 투자가 아닌 '거주' 대상으로 보고 투기 수요는 철저히 차단한다는 취지다.

투기 수요에 대한 조사를 강화하는 것은 물론 실수요 중심의 수요관리를 함으로써 실수요 중심의 시장을 유도하는 것을 골자로 한다. 청약제도도 실수요자를 배려해 개편된다.

◆ 양도소득세, 대출규제 강화해 실수요 관리

실수요 중심의 주택수요 관리 강화 대책으로는 양도소득세 강화, 다주택자 등에 대한 금융 규제 강화, 다주택자의 임대주택 등록 유도 방안 등이 마련됐다.

우선 내년 4월 1일 양도하는 주택부터 조정대상지역에서의 양도소득세를 강화한다. 세대 기준 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 경우 양도소득세를 중과할 방침이다.

지금은 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)을 적용하지만 개정안에서는 2주택자의 경우 기본세율+10%p, 3주택자 이상일 때는 기본세율+20%p를 중과한다. 현재 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주는 장기보유특별공제 적용도 배제할 예정이다.

오는 3일 이후 취득하는 주택부터 1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 강화된다. 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하인 현재 요건에서 2년 이상 거주 요건을 추가한다. 양도가액이 9억원을 초과할 경우에는 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세한다.

분양권 전매 시 양도소득세를 강화하는 방안도 포함됐다. 내년 1월 1일 이후 조정대상 지역에서 분양권을 전매할 때 보유 기관과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 기존에는 1년 이내 전매일 경우 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 6~40%의 전매세율이 적용됐다.

다주택자를 대상으로 한 금융규제도 강화한다. 투기 지역 내 주택담보 대출 건수를 차주당 1건(현행)에서 세대당 1건으로 제한한다. 기존에는 동일 세대 내 다른 세대원의 추가 대출이 가능했다.

LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 강화 내용도 포함됐다. 투기과열지구 및 투기 지역은 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 기본 40%를 각각 적용한다. 기존에 LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40~70%, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%가 적용됐다.

주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대의 세대원이 추가로 주택담보대출을 받을 경우에는 LTV·DTI 비율을 10%p씩 추가로 강화해 투기과열지구 및 투기지역에서는 각각 30%가 적용된다. 세대 기준 투기지역 내에서 이미 주택담보 1건이 있을 경우에는 추가 대출이 불가능하다.

다만 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자의 경우에는 LTV·DTI를 10%p 완화 적용할 방침이다. 무주택세대주, 부부 합산 연소득 6000만원(생애 최초 구입자는 7000만원) 이하, 투기 과열지구·투기지역 주택가격 6억원 이하, 조장대상지역 5억원 이하 등의 조건을 갖추어야 한다.

중도금 대출 보증 건수도 제한된다. HUG(주택도시보증공사)·주택금융공사 중도금 대출 보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한한다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대 당 1건으로 강화된다.

이외에도 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브를 강화해 다주택자의 임대주택 등록을 유도하고 필요시 등록을 의무화하는 방안을 검토 중이다.

◆ 1순위 강화, 가점제 재당첨 제한 등 청약제도 정비

청약제도 등도 실수요자를 배려해 개편됐다. 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우, 1순위 자격 요건이 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화된다. 기존에는 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족하면 1순위 자격 요건이 주어졌다.

투기과열지구 및 조정대상지역을 대상으로 가점제 비율도 상향 조정된다. 가점제는 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간을 점수화 해 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도다. 투기과열지구의 경우 전용 85㎡ 이하 75%에서 100%로, 조정대상지역은 85㎡ 이하 40%에서 75%로, 85㎡ 초과 0%에서 30%로 상향 조정된다.

전국적으로는 가점제 당첨자의 재당첨 제한, 예비입주 선정 시 가점제 우선 적용 등을 도입한다. 가점이 높은 무주택자가 지방 인기 민영주택의 분양권 전매를 반복하는 것을 막기 위해 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대의 세대원에 대해 2년 간 가점제 적용을 배제한다.

계약 포기분에 대해 예비 입주자를 선정할 때 적용했던 추첨제는 가점제 우선 적용으로 변경한다. 무주택 세대의 당첨 기회를 확대하고 고의 미계약 물량에 대한 불법행위를 차단하기 위한 조치다.

투기수요가 다수 유입된 지방 민간택지에 대해서도 전매제한기간을 설정한다. 청약 과열이 우려되는 지역에 대해서는 지방광역시 민간택지의 경우 6개월, 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구의 경우 1년 6개월 또는 소유권 이전등기시로 설정한다. 오는 11월 입주자모집공고신청분부터 적용될 예정이다.

청약 과열이 발생한 오피스텔에 대해서도 규제가 들어간다. 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매제한 기간을 설정하고 거주자 우선 분양을 적용한다. 일정 세대 이상의 오피스텔을 분양할 경우, 인터넷 청약 등 제도 개선을 실시할 방침이다.

이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com