[8·2 부동산대책①] '투기와의 전쟁'…강남 재건축 타격 불가피

서울 개포동 개포주공5단지. 한경DB

12년 만의 가장 강력한 부동산 규제로 평가되는 ‘8·2 부동산 대책’은 다주택자 중심 투기수요를 용납하지 않겠다는 정부의 강한 의지가 담겨 있다.

김현미 국토부장관은 2일 당정협의에서 “단기 투기수요를 억제해 부동산 시장 과열을 완화시킬 것”이라고 말했다. 주택보급률이 100%를 넘은 상황이지만 자가보유율과 자가점유율은 60%를 밑돌고 있는 데다 다주택자의 주택 거래가 전체 거래에서 차지하는 비중이 매년 급증한 것은 투기 수요 증가를 증명한다는 게 그의 진단이다.

서울 집값 과열의 ‘원흉’으로 꼽힌 강남 재건축 단지는 당장 불똥을 피하기 힘들어졌다. 서울 모든 지역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 조합원 지위 양도가 불가능해졌기 때문이다.

아직 조합이 설립되지 않은 재건축 아파트를 매수할 경우 향후 조합원 지위를 얻을 수 있다. 하지만 재건축 초과이익 환수제가 예정대로 내년 시행될 예정어서 이들 단지에 대한 투자는 사실상 중장기적 관점에서 바라봐야 한다.

예외적인 경우 허용되던 조합원 지위 양도 역시 제한이 강화될 예정이다. 기존엔 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유했거나 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유했을 경우 양도 가능했다. 하지만 국토부는 내달 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정을 통해 이를 각 3년씩 상향 조정해 투기과열지구의 실효성을 강화할 예정이다.

재개발 등 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매도 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 금지된다.

투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 세대에 속할 경우 향후 5년간 이 지역의 일반분양과 조합원분양 재당첨이 제한된다. 기존엔 정비사업 일반분양에 당첨될 경우 조합원 분양 재당첨이 가능했고, 조합원 분양에 당첨될 경우 일반분양과 조합원 분양 모두 재당첨이 허용됐다.

투기수요에 대한 조사도 강화된다. 우선 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 살 때는 자금조달계획과 입주계획까지 신고하도록 의무화된다. 현재는 계약 당사자와 계약일, 거래가액만 신고하도록 돼 있다. 당국은 이 내용을 토대로 증여세 탈루 여부와 위장전입 등을 확인하는 데 활용할 계획이다.

부동산 불법행위 단속을 위해 국토부와 지자체 담당 공무원들에겐 특별사법경찰 직위가 부여된다. 수사권 부재로 한계가 있던 단속의 실효성이 강화될 전망이다. ‘떴다방’ 등 분양권 불법 전매에 대한 처벌 수위도 높아진다. 현재는 분양권을 불법으로 매도하거나 이를 알선한 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형을 받지만 앞으론 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해진다.

향후 5년 동안 50조원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업 대상지에서 서울과 세종, 과천은 제외된다. 국토부는 내년 이들 지역의 집값이 안정될 경우 선정 여부를 검토한다는 계획이다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com