[Real Estate] 쏟아지는 하반기 분양…실수요자가 웃는다

전국서 9만7805가구 분양
물량 70% 서울·수도권 집중
대형사, 상반기의 두 배 공급나서

'6·19 대책'으로 투기수요 억제
실수요자 위주로 시장 재편될 듯

8월 가계부채 대책에 촉각
"추가규제 나와도 공급은 그대로"

‘6·19 부동산 대책’ 이후 서울에서 처음으로 청약을 받은 DMC 롯데캐슬 더퍼스트는 올해 서울 최고 청약경쟁률인 37.98 대 1을 기록했다. 롯데건설 제공

하반기 분양시장에선 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회가 커질 전망이다. 정부가 금융규제를 통해 투기 수요를 억제하기로 한 데다 건설사들도 분양시장 열기에 힘입어 대규모 분양에 나서기 때문이다. 다만 정부가 ‘6·19 부동산 대책’을 통해 대출 규제에 나선 만큼 갈아타기나 프리미엄 등을 노린 1주택 이상 청약자들이 조달해야 하는 자체 자금 비중은 높아졌다. 이 같은 청약자는 중도금 대출에 의존하던 전략을 바꿔 각자의 자금 부담 능력을 고려해야 한다.

물량 쏟아내는 대형사들

2일 건설업계에 따르면 주요 건설사 9곳은 하반기 전국에서 82개 단지 9만7805가구를 분양한다. 이 중 대형사는 상반기의 두 배가 넘는 물량을 공급할 예정이다. 70%는 서울 및 수도권에 집중됐다. 서울 2만3015가구, 수도권 4만6239가구다.

대우건설은 서울·과천·광명 등 청약조정지역에 공급하는 아파트가 많다. 이들 지역에서 7개 단지 6274가구를 분양한다. 규제로 투기세력이 이탈해도 실수요자가 많아 미분양 우려가 낮다고 평가되는 곳들이다. 이달 서울 상계뉴타운 첫 아파트 ‘상계센트럴푸르지오’를 시작으로 연말 과천주공1단지를 재건축하는 ‘과천푸르지오써밋’까지 분양 일정이 잡혀 있다. 과천푸르지오써밋은 일대 랜드마크가 될 것으로 기대를 모으는 단지다.

GS건설은 이달 서울 남가좌동에서 ‘DMC에코자이’를 선보이며 하반기 분양에 들어간다. ‘신길센트럴자이’ ‘신반포센트럴자이’ 등 서울에서 재개발·재건축 아파트를 잇따라 공급한다. 분양 예정 물량의 90%인 1만145가구가 서울과 수도권에 몰려 있어 청약자들의 관심이 집중될 전망이다.

과거 분양시장의 강자들도 오랜만에 기지개를 켜고 있다. 삼성물산은 개포시영아파트를 재건축하는 ‘래미안강남포레스트’ 분양에 나선다. 현대건설도 대림산업과 함께 재건축 사업장인 고덕주공3단지 분양에 들어간다. 서울 성수동에선 대림산업의 초고급 주상복합 아파트 ‘아크로서울포레스트’가 베일을 벗는다. 서울숲 앞에 들어서는 이 단지는 인테리어와 마감재 변경 등을 이유로 일정이 두 차례 연기된 바 있다.

규제 촉각…공급 축소는 없어

정부 대책에도 분양시장의 열기는 아직까지 식지 않고 있다. 김준환 용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어 분양소장은 “모델하우스 방문객을 분석해보면 여전히 투자 수요가 절반일 정도로 6·19 대책의 타격은 크지 않은 것 같다”고 전했다.

하지만 정부가 대출 규제에 나선 만큼 일부 청약 대기자가 관망세로 돌아설 가능성도 배제하기 어려운 상황이다. 이달 3일 이후 분양하는 아파트에 대해 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 각각 10%포인트 하향 조정돼 실수요자의 자금 부담이 커졌기 때문이다. 이 같은 대출 규제 강화는 1주택 이상에만 적용된다. 무주택자에게는 종전과 같은 대출 기준이 적용된다.

건설업계는 오는 8월로 예정된 가계부채 종합대책에도 촉각을 곤두세우는 분위기다. 일각의 예상처럼 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면 분양시장의 열기가 한층 꺾일 수 있어서다. DSR은 연간 총소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율을 따지는 제도다. 주택담보대출 원리금과 기타 이자의 비율을 제한하는 DTI보다 확장된 개념이다. 이 같은 금융 규제가 시행되면 자금 사정이 좋지 않은 일부 수요층은 쉽게 청약에 나서기 어려워질 수 있다.

건설사들은 그럼에도 분양시장에 대한 공세를 늦추지 않을 태세다. 대형사 관계자는 “일단 추가 규제가 나오더라도 아직까지 시장 분위기가 나쁘지 않아 당초 계획했던 공급 규모를 줄이지는 않을 것”이라고 설명했다. 대형사 가운데 대기 물량이 가장 많은 포스코건설은 전국 2만2729가구 분양을 예정대로 진행한다. 현대산업개발은 되레 공급을 확대할 예정이다. 연초 계획보다 최대 5000여 가구 늘린 1만5000여 가구로 조정 중이다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com