재건축·재개발사업에서 '이전고시'나면 법적 다툼 못해
통상 재개발·재건축사업은 △정비계획수립 및 정비구역지정 △조합설립추진위원회 승인 △조합설립인가 △사업시행인가 △분양신청 △관리처분계획인가 △착공·준공인가 △이전고시 △등기 △청산 △입주 순으로 진행된다.

여기서 이전고시란 ‘사업시행이 완료된 이후에 대지확정측량과 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분’으로서, 공용환권의 성질을 가진 형성적 행정행위다.

대법원은 재개발사업에서 ‘이전고시 이후에는 수용재결이나 이의재결의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다’고 판결한 바 있는데, 최근 판례경향까지 고려하면 재건축사업이든 재개발사업이든, 이전고시 이후에는 법률적 다툼을 할 여지가 거의 없음을 분명히 한 셈이다.

이전고시의 효력이 발생하면 조합원 등이 관리처분계획에 따라 분양받을 대지 또는 건축물에 관한 권리의 귀속이 확정되고 조합원 등은 이를 토대로 다시 새로운 법률관계를 형성하게 된다.

대법원은 이전고시의 효력 발생으로 대다수 조합원 등에 대해 권리귀속 관계가 획일적·일률적으로 처리되는 이상 그 후 일부 내용만을 분리해 변경할 수 없고, 그렇다고 전체 이전고시를 모두 무효화해 처음부터 다시 관리처분계획을 수립해 이전고시 절차를 거치도록 하는 것도 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치돼 허용될 수 없다는 점을 주요 근거로 들었다.

대법원은 재건축사업에 관해 이미 2012년 전원합의체 판결로 이전고시의 효력이 발생한 후에는 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 판결한 바 있다.

대법원은 2014년에도 재개발사업에서 ‘이전고시의 효력이 발생한 후에는 원칙적으로 조합설립인가처분의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다’고 판단한 바 있다. 판결 이유는 역시 위 판례들과 마찬가지로 정비사업의 공익적·단체법적 성격과 이전고시에 따라 이미 형성된 법률관계를 유지해 법적 안정성을 보호할 필요성이 현저한 점 등을 들었다.

결국 재건축·재개발사업에서 이전고시 이후에는 조합설립인가나 관리처분계획인가, 수용재결처분 등에 대해 더 이상 다툴 수 없게 됨을 유의해야 한다. 다만 청산금부과처분을 다투거나, 무효인 관리처분계획으로 인한 손해배상을 청구하는 등의 소송을 고려해볼 여지가 있지만 실익이 있을지는 의문이다.

김재권 < 법무법인 효현 대표 변호사 >