부동산펀드 '판'이 커졌다…'뉴 스테이' 등 개발사업 잇단 투자

임대수익용 빌딩투자서 탈피

공공주택·쇼핑몰 등 개발
덩치 큰 사업 투자한만큼
수익률도 최대 20%까지 올라

임대수익을 겨냥한 업무용 빌딩 등에 주로 투자하던 부동산펀드 운용사들이 부동산 개발사업으로 눈을 돌리고 있다.

업무 빌딩 등은 투자 수익률이 연 3~4%대로 떨어진 반면 개발사업 대출을 통한 수익률은 연 10%대부터 최대 20%에 달하고 있어서다. 부동산시장이 활기를 띠고 있어 투자 위험도 예전에 비해 높지 않다는 판단이다.

부동산서비스회사인 젠스타에 따르면 올 2분기 새로 설정된 부동산펀드 61건 중 개발사업에 투자하는 펀드가 23.1%에 이른다. 사업 초기 토지비 대출인 프로젝트파이낸싱(PF)에 참여하는 기타(23%) 유형까지 포함하면 46.1%에 달한다. 지난 1분기 개발사업 투자 펀드 비중 3.9%에 비해 급증했다.

2분기 설정된 개발사업 관련 부동산펀드의 60% 이상은 임대주택 투자 펀드다. 정부가 기업형 임대주택(뉴 스테이) 등의 개발을 적극 지원하고 있는 결과다.

엠플러스자산운용은 GS건설이 경기 화성 동탄2신도시에서 처음 선보이는 뉴 스테이 테라스하우스 단지인 ‘동탄레이크자이 더 테라스’의 PF 대출에 부동산펀드로 참여했다. 아람자산운용은 SH공사에서 공급하는 공공임대주택 개발사업에 부동산펀드로 참여했다.

노상윤 젠스타 리서치팀장은 “임대주택에 대한 정부의 정책 지원으로 시장 분위기가 바뀌면서 PF에 투자하는 펀드가 크게 늘고 있다”며 “투자자들의 주택 개발사업 선호도가 안정적인 업무용 빌딩만큼 올라왔다”고 말했다.

지난해까지만 해도 부동산자산운용업계에서 개발사업 투자는 기피 대상이었다. 2008년 금융위기 뒤 부동산 경기가 침체되면서 개발사업에 투자한 부동산펀드들이 큰 손실을 입었기 때문이다. 시공을 맡은 건설회사들도 PF 대출 지급보증을 꺼리면서 개발사업 금융은 지난해까지 저축은행 등 제2금융권과 증권사 자산유동화증권(ABS) 발행을 통해 주로 이뤄졌다.

올해부터 분위기가 달라졌다. 그동안 안정적인 임대수익을 얻을 수 있었던 업무용 빌딩의 연간 수익률이 높은 공실률로 인해 3%대까지 떨어졌고, 호텔·물류창고 등도 경쟁이 치열해졌다.

부동산자산운용사들이 같은 계열의 건설회사 개발사업에 투자하는 부동산펀드도 늘어나고 있다. 계열 건설사에서 이미 수익성을 검토한 상태라 투자 안정성이 상대적으로 높다는 설명이다.

현대산업개발 계열사인 HDC자산운용은 경기 고양시 중산동에서 공급하는 ‘일산 센트럴 아이파크(1802가구)’의 PF와 지방 소재 아파트 개발사업 PF에 투자하는 펀드를 만들었다. HDC자산운용은 1분기에도 지방 아파트 개발사업에 투자하는 부동산펀드를 두 건 설정했다.

MDM그룹 계열인 한국자산에셋운용도 경기 부천시 소사동 주상복합개발사업 토지 매입 자금에 대출하는 부동산펀드를 설정했다.

이강성 한국자산에셋운용 대표는 “개발사업 PF가 과거와 달리 안정성이 높아졌고, 투자 수익률은 리스크 부담에 따라 최고 20%까지도 올라간다”며 “새 상품을 찾는 투자자와 PF 지원을 원하는 건설사의 이해가 맞아떨어지면서 관련 부동산펀드가 늘어나고 있다”고 설명했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com