소득심사 깐깐해진 주택대출 '원금+이자' 함께 갚아야…비사업용 토지 양도세 부활…LTV·DTI 완화 7월 종료

내년부터 부동산 제도 이렇게 달라집니다!

수도권 2월·지방 5월부터 적용
원천징수영수증 등 소득 입증해야
변동금리로 대출 받으면 한도 줄어

오피스텔 주택임대사업자
신규 분양때 취득세 감면은 유지
역외소득 자진신고땐 가산세 면제

최근 여러 기관에서 내년 부동산시장 전망을 내놓고 있지만 기준과 전망이 제각각이어서 수요자는 혼란스럽다. 내년에는 1100조원을 웃도는 ‘가계부채 관리 방안의 실행’과 ‘부동산시장의 안정적인 성장’이라는 두 정책이 맞붙을 예정인 데다 주택 공급 과잉 논란, 미국 금리 인상, 중국 경기 위축 등 대내외 변수가 많아 시장 예측이 다소 어려운 상태다. 전문가들은 이 같은 과도기에는 부동산시장의 주요 이슈와 제도 변화를 잘 파악해야 한다고 조언한다. 새해 달라지는 부동산 제도를 꼼꼼히 챙겨야 투자에 성공하고 내 집 마련이라는 꿈도 이룰 수 있어서다.

가계부채 관리 방안 실행

정부는 내년부터 주택담보대출 조이기에 들어간다. 수도권은 내년 2월부터, 지방은 내년 5월부터다. 처음부터 원금을 갚아 나가는 ‘분할상환’을 늘려가는 것과 은행이 소득자료를 활용해 갚을 능력이 있는 사람에게만 돈을 빌려주도록 하는 것이 핵심이다.

대출자에 대한 소득 증빙이 엄격해진다. 원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료로 소득을 입증해야 한다. 불가피할 경우 신용카드 사용액 등으로 대체할 수 있지만 이럴 경우는 거치기간 1년 이내의 분할상환 조건으로 대출이 가능하다.

원리금 상환 부담이 큰 대출은 원칙적으로 거치기간 1년 이내의 분할상환 대출 방식만 가능하도록 했다. 그동안 3~5년간의 거치기간 동안 이자만 내다 원금을 갚아야 할 시기가 되면 다른 은행의 대출로 갈아타는 이들이 많았다. 변동금리보다 고정금리 대출 비중을 높이기 위한 장치도 도입된다. 현재 금리에 앞으로 오를 예상 금리를 더한 ‘상승 가능 금리(스트레스 레이트·stress rate)’란 새 기준을 도입한다. 상승 가능 금리를 적용할 경우 총부채상환비율(DTI)이 80%를 넘으면 대출금액을 줄이거나, 고정금리로만 대출할 수 있다.

7월 DTI 연장 여부 결정

연말이나 내년 효력이 끝나는 제도가 몇 가지 있다. 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 제도의 유예기간이 올해 말로 끝난다. 비사업용 토지는 나대지, 부재지주 소유 임야 등 재산 증식 수단으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 정부는 2005년 ‘8·31 부동산대책’을 통해 비사업용 토지에 대해 보유 기간에 관계없이 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 중과세 제도를 도입했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 침체되자 기본 세율(6~38%)에 추가 세율(10%포인트)을 적용하는 중과세를 1~2년 단위로 유예해 왔다. 내년부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용 토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받는다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받는다.

미신고 역외소득·재산 자진신고제도가 지난 10월부터 내년 3월 말까지 6개월간 한시적으로 시행되고 있다. 자진신고할 경우 신고한 소득 또는 재산과 관련한 세법상 가산세와 과태료는 모두 면제된다.

금융위원회는 지난 8월 수도권에 적용하는 DTI를 60%로 완화했다. 담보대출비율(LTV)은 전국적으로 70%를 적용하기로 했다. DTI는 이전에 서울 50%, 경기·인천 지역 60%를 적용했다. LTV는 수도권 50~70%, 비수도권 60~70%를 적용했다. LTV·DTI 규제 완화는 1년 단위로 연장 여부를 결정한다. 정부는 내년 7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다.

오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규 분양에 대한 취득세 감면 혜택은 당초 올해까지만 적용할 예정이었으나, 2018년 말까지로 연장됐다. 전용면적 60㎡ 미만은 무조건, 60~85㎡는 20실 이상 매입할 경우 감면을 받는다.

신분당선 연장 등 호재도 많아

내년에는 주변 부동산시장에 영향을 미칠 만한 교통 호재도 적지 않다. 우선 2월 신분당선 연장선인 정자~광교 구간과 수인선 송도~인천 구간이 개통된다. 정자~광교 구간(12.8㎞)을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지의 구간이다. 수도권 남부에서 서울 강남까지 30분 정도면 이동할 수 있다.

수인선 수원~인천 복선전철은 전체 52.8㎞로 인천 구간(인천역~오이도 간 20.5㎞), 안산선(12.4㎞), 경기도 구간(한양대역~수원역 19.9㎞) 등으로 나눠 건설되고 있다. 인천 구간은 2012년 6월 오이도역~송도역 간 13.1㎞ 구간을 개통한 데 이어 송도역~인천역 간 7.4㎞ 구간이 내년 2월 개통된다. 이 밖에 4월에는 경의선 효창공원역이 개통될 예정이다.

내년 4월 총선도 관심 대상이다. 선거철 표심을 잡기 위해 여러 개발 공약과 정책이 발표되기 때문이다.

김진수 기자 true@hankyung.com