[맞짱 토론] 다주택자 징벌적 과세 유지해야 하나

주택시장이 회복 국면에 접어들었지만 호황이 단기간에 그칠 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있다. 가계부채가 1089조원(지난해 말 기준)으로 국내총생산(GDP)의 70%를 넘어선 데다 최근 신규주택 공급량은 역대 최대치에 이를 정도로 많아서다. 아파트 입주 시기가 도래하면 다시 침체에 빠질 수 있다는 것이다.

정부는 양도소득세의 전신인 ‘부동산투기억제세’를 도입한 1968년 이후 ‘1가구 1주택’을 기조로 과세정책을 유지했다. 그러나 주택이 절대 부족하던 시기는 지났고 주택 소유에 대한 인식도 달라지고 있다. 다주택자를 건전한 임대사업자로 육성하는 등 정책에 변화를 꾀해야 할 시점이라는 주장이 나오는 것도 이 때문이다.

업계에서는 정부 차원에서 주택시장 연착륙을 유도하기 위해 선제적으로 대응해야 한다고 주장한다. 다주택자에 대한 차별적 과세를 유지할 필요가 줄어들어 폐지를 검토해야 한다는 지적도 꾸준하다. 박창민 한국주택협회장은 최근 기자들과 만나 “시장 회복세가 반짝 효과에 그치지 않기 위해 다주택자에 대한 징벌적 과세를 과감히 폐지해야 한다”고 말했다.

그러나 다주택자에 대한 최소한의 빗장이 풀리면 가수요가 과도하게 몰려 주택시장 안정을 해칠 수도 있다. 일각에서는 다주택자에 대한 차별적 과세를 유지해야 한다고 주장한다. 규제 폐지는 자산 양극화 현상을 더욱 심화할 것이라는 논리다.

서울시 지속가능발전위원회 위원장을 맡고 있는 조명래 단국대 교수와 국토교통부 주택정책심의위원인 이창무 한양대 교수로부터 각각 찬성과 반대 논리를 들어봤다.

찬성 / “다주택 重과세 없애면 투기 재발…실수요자 밀려나 전세難만 심화”

주택소유 편중으로 사회적 갈등 불러

다주택자에 대한 징벌적 과세를 폐지해야 한다는 요구가 업계를 중심으로 다시 들끓고 있다. 국토교통부는 늘 그렇듯이 이에 화답을 하려는 모양새다. 다주택자 과세가 다소 불합리한 측면도 있고 업계의 요구도 일면 수긍할 만하다. 그러나 8년 이상 계속되고 있는 전·월세난으로 무주택 서민의 고통이 커지고 있다. 이 때문에 집을 더 많이, 쉽게 갖도록 차등 과세를 폐지해서는 안 된다. 또 이는 ‘공정한 사회’를 지향하는 이념에 역행하는 것이다.

다주택자 과세 차별 철폐는 오히려 시장 활성화에 역행할 수 있다. 최근 매매거래 활성화는 목까지 찬 전셋값을 부담하지 못한 일부 세입자들이 ‘벼랑 끝 구매’로 돌아선 결과다. 과도한 부채 부담과 가격 하락의 위험 등으로 인한 ‘폭탄돌리기’ 식 거래가 적잖게 내포돼 있지만 그래도 실수요자들이 거래를 주도한다는 최소한의 긍정성이 있다. 거래가 늘지만 투기적 가수요가 붙지 않아 과거와 같은 가격 폭등이 나타나지 않는 것은 그나마 다행이다. 이런 상황에서 다주택자에 대한 최소한의 빗장이 풀리면 여유자금이 몰리고 가수요가 무분별하게 따라붙어 겨우 되살아난 거래에 찬물을 끼얹게 된다.

다주택자 과세 규제 완화가 전·월세난 해소에 도움이 될 것이라는 주장은 허구에 불과하다. 국토부가 최근 발표한 ‘2014년 주거실태조사’에 따르면 저소득층의 자가(自家)보유율은 2012년 52.9%에서 지난해 50.0%로 2.9%포인트 감소한 반면 고소득층은 72.8%에서 77.7%로 4.9%포인트 늘었다. 정부는 그간 전세에서 매매로의 전환을 통해 전·월세 문제를 해결한다며 거래 활성화에 힘을 쏟았지만 결과는 반대다. 저소득층은 살고 있는 집조차 처분하는 반면 고소득층은 저소득층이 처분한 주택보다 더 많은 주택을 매입하고 있다.

이런 와중에 전·월세 가격은 계속 올랐다. 이 같은 사실을 보면 다주택자들이 집을 많이 매입해 세를 놓아도 전·월세난 완화에는 큰 도움이 되지 않는다는 것을 알 수 있다. 임대차시장 관리가 되지 않는 현실에서 다주택자의 주택이 ‘안전한 전·월세 주택’으로 나올 것이란 보장이 없다.

다주택자 규제 완화는 또 부동산시장을 한국 특유의 투기적 구조로 후퇴시켜 주택 배분을 왜곡시킬 우려가 있다. 전국의 총주택(2012년 말 기준) 1885만가구 중 48.6%는 다주택자의 것이다. 다주택자(153만가구)가 가구당 주택 5.9채를 소유하고 있는 것이다. ‘1가구 1주택 정책’을 펴왔음에도 이 정도다. 다주택 과세 차등화가 철폐되면 주택 소유 편중은 더욱 심해질 것이다. 이런 점에서 ‘주택 수’가 아닌 ‘가격’ 기준으로 종합부동산세와 양도세 기준을 재정비해야 한다는 주장은 사회적 타당성을 얻지 못한다. 한정된 주택 자원을 국민이 골고루 나눠 갖는 것이 사회 전체의 편익 증진에 도움이 된다.

최근 들어 한국은 소득·자산 불평등이 매우 높은 미국과 비슷한 유형으로 바뀌고 있다. 자산 및 주거 불평등은 소득 불평등을 앞지르고 있다. 소득 지니계수(0.4를 넘고 1에 가까울수록 불평등이 심각한 수준)는 2000년 0.39에서 2010년 0.46으로 높아졌고 부동산 지니계수는 같은 기간 0.62에서 0.7로 상승했다. 가계 자산의 80% 이상이 부동산에 몰려 있는 한국사회에서 자산 및 주거 불평등 심화는 자산을 기반으로 한 사회·정치적 삶에서 기회의 격차와 차별을 불러온다.

반대 / “고령화·저출산으로 주택투자 시들…규제 풀어야 민간 임대시장 성장”
독일은 10년 임대하면 양도세 100% 면제

국내 주택시장에는 독특한 특징이 몇 가지 있다. 우선 전세라는 임대계약 형태가 존재한다. 또 자가(自家)시장과 차가(借家)시장이 혼재돼 있다. 해외는 단독주택은 자가시장, 공동주택은 차가시장으로 구별하는 나라가 많다. 하지만 우리나라는 아파트의 약 50%가 자가다. 비(非)아파트시장도 약 60%는 임대용이고, 동일한 주택이 차가가 되기도 하고 자가가 되기도 한다. 또 대부분의 민간임대주택을 기업이 아닌 개인이 소유하고 있어 ‘주택을 여러 채 갖고 있는 사람 때문에 내가 주택을 소유하지 못한다’는 인식이 생겼다. 여기에 전세제도를 이용해 매매가 대비 전세 가격 비율(전세가율)이 높을 때 주택 한 가구를 살 돈으로 세를 끼고 2~3가구를 구입하는 투기적 행태도 나타났다.

경제성장에 따라 큰 폭의 물가 상승이 동반된 고성장기였고, 전세라는 주택시장의 사금융 제도가 맞물리며 벌어졌던 현상들이다. 결국 다른 나라에서는 찾아보기 힘든 종합부동산세나 양도소득세 중과와 같은 극단적인 다주택자 규제들이 도입됐다. 그러나 반대급부로 임대주택시장은 불안정한 상태가 계속됐다. 수시로 매매가보다 전셋값이 더 가파르게 상승해 전세대란이 발생하고, 간간이 역전세난도 발생했다.

이제 고성장기가 끝나고 인구 고령화와 저출산에 따른 저성장기가 도래하고 있다. 통일과 같은 특별한 사건이 없는 한 추세는 쉽게 바뀌지 않을 것이다.

저성장기에 접어든 현 시점의 주택시장은 구조적인 변화를 겪고 있다. 수도권의 매매가는 몇 년 동안 하락세를 경험하다가 최근 들어 완만한 상승세로 전환됐지만 매매가 상승세는 전셋값 상승률에 미치지 못한다. 주택 투자는 매력을 잃고 있다.

임대사업자로서 다주택자의 역할이 절실한 시점이다. 그런데 그동안 도입한 다주택 보유에 대한 징벌적 과세제도는 자산을 보유한 이들을 정상적인 임대사업자로 유인할 수 있는 투자수익률을 보장하기 힘들게 하고 있다. 부족한 자산으로 빚을 얻어 한 가구 더 구입하는 2주택자보다는 충분한 여유자산으로 여러 가구의 임대주택을 운영, 효율적으로 관리할 수 있는 임대사업자가 사회적으로 바람직하다. 이런 관점에서 보면 2주택자와 3주택자 이상을 차별할 이유가 없다.

국내에서 임대사업자를 육성하기 힘든 이유는 아직도 전세나 보증금 비중이 높은 보증부월세(반전세) 임대계약이 대다수이기 때문이다. 보증금 비중이 높을수록 월세 수입보다는 가격 상승에 따른 자본차익을 취하는 구도가 형성된다. 그래서 다주택자 양도세 중과는 폐지됐지만 여전히 양도 소득을 보장해주는 것이 임대사업자의 수익률을 보장해주는 중요한 역할을 한다.

가장 안정적인 민간 임대주택시장을 유지해온 독일에서는 10년 임대를 하는 경우 양도소득세를 100% 면제해준다. 반면 한국은 10년을 임대해도 면제율이 30%에 불과해 개선이 필요하다. 등록임대사업자가 되면 임대소득세뿐 아니라 종합소득세율, 건강보험료 같은 준조세가 늘어나는 등 급격한 비용 증가가 발생한다. 임대소득에 대한 과세는 임대사업자의 기능을 정상화하기 위한 필수 조건임에 틀림없다. 다만 그런 변화로 발생하는 부담이 커 다주택자들이 임대사업자로 등록하는 것을 꺼리는 게 현실이다. 임대소득 분리과세나 상속세 감면과 같은 좀 더 현실적인 대안도 고민할 필요가 있다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com