'4·1 부동산대책 후속 실행 방안' 시장 전망

정부가 지난 23일 발표한 ‘4·1 부동산대책 후속 실행방안’이 수도권 신규 분양시장과 기존 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다. 이번 대책은 수도권 주택공급 축소를 통한 ‘공급과잉 해소’가 핵심이었다. 신규 공급을 줄이면 미분양 해소와 함께 기존 주택가격 하락세가 멈출 것으로 정부는 내다봤다. 전문가들과 주택업계는 용인 화성 파주 등 수도권 미분양 밀집지역은 호재로 작용할 것으로 내다봤다.

준공된 미분양 주택에 대한 ‘임대주택 활용 방안’도 유동성 위기에 빠진 중견 건설사들에 단비가 될 것으로 예상됐다. 분양가가 저렴한 ‘공공분양주택’ 물량의 축소는 집 없는 서민들에겐 다소 불리하겠지만, 현재 전셋집에 살고 있는 실수요자를 매수시장으로 끌어들이는 대책이 될 것으로 전망된다.

용인 ‘고진감래’ 미분양 많은 지역 신규공급 축소…화성 등 실수요자 관심 예상

국토교통부는 지난달 말 기준 전국의 미분양 아파트는 총 6만5072가구로 전월(6만6896가구)에 비해 1824가구(2.7%) 줄었다고 25일 발표했다. 수도권은 268가구 줄어든 3만2501가구로 집계됐다. 용인(5912가구)·화성(4123가구)·파주(2523가구)·고양(2502가구) 등 대규모 공급이 몰렸던 지역이다.

권주안 주택산업연구원 선임연구원은 “정부가 2016년까지 공공주택 감축(2만9000가구), 사업승인 축소(9만가구), LH(한국토지주택공사) 분양물량 시기 조정(5만1000가구)을 통해 17만여가구의 공급을 줄이기로 한 것은 미분양 물량 해소에 도움이 될 것”이라고 예상했다. 정부는 미분양이 많은 지역에서 건설사들이 아파트를 공급하려고 할 때 ‘분양보증 수수료’를 올려서 공급을 포기하도록 할 방침이다.

주택법에 따라 대한주택보증이 맡고 있는 분양보증은 입주자 모집공고를 내기 위해 반드시 거쳐야 하는 절차다. 하지만 공급물량 축소가 곧바로 집값 반등과 거래 회복으로 이어질 가능성은 낮다는 게 전문가들의 대체적인 평가다.

건설사 ‘가뭄 단비’ 미분양 임대주택 전환 가능…유동성 확보해 사업 탄력

미분양 물량을 보유한 건설사들은 정부의 후속대책을 반기는 분위기다. 특히 정부가 이번 대책에서 미분양 아파트에 대한 건설비 지원을 약속했기 때문이다. 공사비가 부족한 건설사에 금융지원을 해서 아파트를 완공시킨 뒤 매각(후분양)할 수 있도록 한 것이다.

중견업체인 A건설 마케팅임원은 “1~2년 후 시장이 살아날 가능성이 있다는 판단이 서면 남은 물량을 후분양으로 돌리고 대출을 받아 사업을 계속할 계획”이라며 “다만 미분양이 장기화할 경우 아랫돌 빼서 윗돌 괴는 것과 다를 바 없어 고민”이라고 털어놨다.

미분양 물량을 임대주택으로 돌리고 전세보증금 반환을 대한주택보증이 보장하는 것도 긍정적인 평가가 나오고 있다. 대형 건설사 관계자는 “아파트 완공 후 입주가 안돼 고통을 겪는 곳이 많다”며 “전세금이라도 받아서 유동성을 확보할 수 있다면 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.

그러나 전문가들은 이번 조치가 전세대란을 해결하는 데는 큰 도움이 되지 않을 것으로 내다봤다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “미분양이 적체된 곳은 전세수요가 많지 않은 지역”이라며 “게다가 자칫 전세수요가 많은 지역에까지 신규분양을 줄이면서 오히려 전세난이 심해질 수도 있다”고 지적했다.

주택보증 ‘잣대’ 관심 민간주택 분양제한 심사 논란…객관적 심사기준 만들기 관건

정부는 앞으로 4년간 주택공급을 줄여가겠다고 밝혔다. 공공주택은 LH(한국토지주택공사)를 통해 조절하고, 민간주택은 대한주택보증의 ‘분양보증심사 강화’를 통해 줄여가기로 했다. 건설사들이 아파트를 분양하려면 반드시 대한주택보증의 보증을 받아야 하기 때문이다.

건설사들은 반발하고 있다. 미분양이 많은 지역이라도 세부 입지여건과 건설사 브랜드, 분양가격 등에 따라 분양 가능성은 달라질 수 있기 때문에 신규 공급 판단은 자율판단에 맡겨야 한다는 것이다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “건설사들의 반발과 공정성 시비를 줄이려면 건설사들이 수긍할 만한 객관적인 분양보증 기준을 마련하는 게 중요하다”라고 지적한다.

박승만 대한주택보증 신사업개발팀장은 “분양보증 심사시 분양성 평가항목의 배점 비중을 대폭 늘리고, 미분양 누적지역의 기준은 최근 청약경쟁률·미분양 현황 등의 내용을 종합적으로 판단해 객관적 평가지표를 만들 것”이라고 설명했다.

김진수/이현일/이현진 기자 true@hankyung.com