서승환 국토교통부 장관(오른쪽)이 24일 정부서울청사에서 ‘4·1 부동산대책 세부 실행 방안’을 발표하고 있다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com
서승환 국토교통부 장관(오른쪽)이 24일 정부서울청사에서 ‘4·1 부동산대책 세부 실행 방안’을 발표하고 있다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com
[수도권 주택 17만 가구 축소] 주택공급 줄여 실수요자 매입 유도…'거래절벽' 해소엔 한계
정부가 ‘4·1 부동산대책’ 발표 석 달 만에 ‘실효성을 높이는 세부 실행 방안’을 내놓은 것은 지난달 취득세 감면 종료 이후 수도권에서 주택 거래가 중단되는 이른바 ‘거래절벽’이 장기화할 수도 있다는 판단에서다. 이번 대책은 수도권 주택 공급을 줄여 집값 하락 불안감을 없애고 실수요자들의 구매를 유도하겠다는 것으로 요약된다.

◆수도권 공공택지 17만가구 축소

정부는 2016년까지 LH(한국토지주택공사) 등이 개발하는 공공택지에서 인허가 물량 11만9000가구를 줄이기로 했다. 토지 보상에 들어가지 않은 고양풍동2지구(2000가구)와 광명·시흥(2만7000가구)에서 2만9000가구를 감축한다. 사업이 진행 중인 공공택지에서는 공공분양을 민간분양으로 전환하거나 주택사업 승인과 청약 시기를 연기해 9만가구를 줄이고 주택사업 승인을 받은 곳에서는 청약 시기를 늦추는 방법으로 5만1000가구를 축소한다.

용인 김포 파주 등 미분양 주택이 많은 지역에 대해서는 대한주택보증의 분양보증 심사를 강화하고 후분양을 유도해 민간주택 공급도 줄여나간다. 사업 승인을 받았거나 미분양 물량을 보유한 건설사가 준공 이후 분양을 하면 대한주택보증의 지급 보증으로 분양가의 50~60%를 건설자금으로 대출받을 수 있다. 특히 준공 후 미분양을 임대하는 업체에는 추후 분양 때 선착순 분양을 허용한다.

아울러 건설사 부도 때 대한주택보증이 임차인에게 보증금을 반환하는 ‘전세보증금반환보증’ 제도와 준공주택을 담보로 금융회사 대출 상환을 책임지는 ‘모기지 보증’도 도입한다. 이를 통해 하반기 수도권에서 분양 예정인 1만8000가구와 수도권 미분양 물량(3만3000가구) 중 1만가구가량이 후분양으로 전환할 수 있을 것으로 국토교통부는 기대했다.

미분양 주택을 부동산투자회사(리츠)가 매입해 임대주택으로 운용한 뒤 매각하는 ‘미분양 임대주택리츠’도 도입한다. 관련법을 개정해 취득세 50% 감면, 재산세 최저세율 적용, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 지원도 추진할 방침이다.

임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 보증금 반환청구권을 은행에 넘기는 대신 전세대출 금리를 낮게 적용받는 ‘목돈 안 드는 전세 제도2’도 다음달 중 관련 상품을 출시할 방침이다.

◆당장 거래 회복은 힘들 듯

전문가들은 수도권 공급 물량 조절과 미분양 주택의 임대 전환 등이 자금난에 빠진 건설업계에 도움이 될 것으로 보고 있다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “공공·민간주택 공급 속도를 조절하면 시장 안정에 기여할 것”이라고 말했다.

하지만 공공분양 주택 감소와 분양보증 심사 강화는 오히려 역효과를 낼 수 있다는 지적도 나온다. 중견 건설사 주택담당 임원은 “대한주택보증이 독점하고 있는 분양보증을 깐깐하게 하겠다는 건 중견 건설사들에 사업을 하지 말라는 것”이라며 “합리적인 분양보증 심사 기준이 마련되지 않으면 주택건설업 자체가 위축될 것”이라고 우려했다.

취득세 감면 종료 여파로 침체에 빠진 시장 분위기를 전환하는 데는 한계가 있을 것이라는 지적도 만만찮다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “공급 축소는 장기적으로 시장을 견고하게 유지할 수는 있겠지만 당장 시장 분위기를 바꿀 만한 재료는 아니다”고 말했다.

김보형/이현진 기자 kph21c@hankyung.com