도로가 새로 나거나 역이 신설되면 개발효과로 주변의 빌딩을 포함한 부동산 가치가 올라가는 게 일반적이다. 건물 주인이 별도의 노력을 들이지 않아도 시세차익이 생기는 경우다. 그렇다고 자신이 소유한 부동산 주변으로 도로개설이나 역 신설을 기대할 수만은 없는 노릇이다. 부동산 경기 침체기에는 빌딩 값도 쉽게 오르지 않아 시세차익을 예상하기가 더욱 쉽지 않다.

그래도 건물주의 노력에 따라 빌딩가치를 높일 수 있는 방법은 있다. 빌딩은 임대료를 받는 수익형 부동산이기 때문에 임차인 구성과 임대료 수준에 따라 가치가 달리 매겨진다는 점을 적극 활용하는 것이다.

2009년 서울 청담동에서 대지 264㎡, 연면적 627㎡ 지하1~지상 4층 빌딩을 매입한 A씨의 경우는 빌딩가치를 높인 대표적인 성공사례로 꼽힌다. 당시 매매가는 33억원이었다. A씨는 취득세와 중개인수수료 등 기타비용을 포함해 35억원을 투자했다. 1층은 의류가게와 부동산중개업소 사무실로 나눠 각각 110만원과 100만원의 월세를 받고 있었다. A씨는 1층 임차인들의 임대 만기 때 재계약을 하지 않고 나뉘어 있던 공간을 하나로 합쳐 편의점을 유치했다. 월세 300만원에 계약해 이전보다 90만원 더 나왔다.

식당으로 운영 중이던 2층 임차인도 한복집으로 교체하면서 월세를 220만원에서 300만원으로 올렸다. 다만 일반사무실로 임대 중이던 3·4층은 임차인을 그대로 두고 만기 때마다 임대료를 소폭 인상했다. 이런 방법으로 임차인을 재구성하면서 매입 당시 930만원 이었던 월세수익은 지난해 1300만원으로 40%가량 증가했다. 그만큼 건물가치가 오른 것이다.

빌딩가격을 높여 되팔 목적이었던 A씨는 임차인들의 임대만기도 비슷하게 맞춰 놓았고 때마침 사옥으로 사용하려고 매수를 희망하던 중견회사에 지난해 건물을 매각했다. 매각금액은 50억원이었다. 보유기간 39개월에 15억원의 차익이 생겼다. 보유기간 3년이 넘어 장기보유특별공제 10%를 적용받아 6억원의 양도세를 납부했다. 세후 차익 9억원에다 그동안 임대소득까지 합쳐 10억원의 수익를 낸 셈이다. 임차인을 재구성할 때는 주변 입지여건을 감안해 영업이 될 만한 업종을 찾아내는 게 관건이다. 매출증대가 예상돼야 임대료도 올릴 수 있기 때문이다. 임대만기를 맞춰 놓는 것은 매수자 입장에서 ‘먹기 좋은 떡’을 만들어 놓는 전략이다. 임대만기가 다르다면 일정기간 공실우려로 매수를 꺼리는 탓이다.

빌딩중개전문업체인 원빌딩 오동협 팀장은 “임차인을 재구성할 때 기존 임차인과 갈등요소가 생길 수 있기 때문에 전문가들의 도움을 받는 게 바람직하다”고 조언했다.

김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com