광교신도시 입주 1년…"로또는 없었다"

거래부진에 분양가 수준의 매물만 쌓여…이달 5000여가구 또 입주

기존 주택 안팔린 계약자들 세입자 구하기 '발동동'
입주마감되면 단기침체 풀릴 듯

‘제2의 판교’로 불리며 청약열풍이 몰아쳤던 광교신도시였지만 기대했던 ‘로또’는 없었다. 판교 정도의 웃돈이 기대됐지만 첫 입주 1년이 지났으나 프리미엄은 미미한 수준이다. 거래 부진으로 매물이 쌓이면서 매매호가는 분양가 수준에 머물고 있다. 작년 말부터 1차로 9000여가구가 입주를 마쳤고, 이달부터는 5000여가구가 2차 집들이를 한다. 대규모 입주 여파로 전셋값도 수원의 6~7년 된 아파트 수준으로 형성됐다.

◆살던 집 안 팔려 입주 지연 속출

2일 수원 이의동 ‘자연&자이’ 인근 공인중개사무소에서는 밀려드는 전화와 찾아오는 손님을 맞느라 분주했다. 올해 말로 주택 취득세 감면시효가 끝나기 때문에 이달 안에 잔금을 치르려는 사람들이 ‘세입자 구하기 전쟁’을 벌이고 있어서다. 이달에만 ‘e편한세상 광교’ ‘광교 자연&힐스테이트’ ‘광교 자연&자이’ 등 3개 단지에서 5000가구가 입주를 시작한다.

입주물량이 쏟아지면서 한 달 전 2억원 수준에 형성됐던 전용 84㎡형의 전세금이 이달 들어 최저 1억8000만원까지 빠졌다. 이규만 도청역 공인중개사사무소 대표는 “기존 집이 팔리지 않아 입주를 포기하고, 전세로 내놓는 계약자들이 늘면서 전세물건이 급증하고 있다”고 말했다.

주택매매는 세입자 구하기보다 휠씬 어렵다. 지난 7월부터 전매제한이 풀렸지만 거래는 부진하다. 국토해양부 실거래가 정보에 따르면 8개 단지가 입주한 이의동 전체에서 3·4분기에 아파트 1가구(84㎡형)가 겨우 팔렸을 뿐이다. 시세도 약세다. 2010년 분양 당시 평균 경쟁률이 10.42 대 1을 기록했던 ‘e편한세상 광교’의 101㎡형(전용면적)은 분양가를 밑도는 5억5000만원대에 매물로 나왔다.

◆상가·오피스텔도 고전

상업시설과 오피스텔의 분양·임대시장도 어렵기는 마찬가지다. 분양시작 몇 달이 지났지만 점포 한 개가 안 팔린 소형상가들도 적지 않다. 최근 경기상황을 감안해볼 때 분양가가 비싸다는 게 중개업계의 설명이다. 부동산경기가 활황일 때 착공된 탓이다. 단지 내 상가 1층이 3.3㎡당 4000만원 이상이고, 소형상가 1층도 3.3㎡당 3000만~3500만원 선이다. 이런 수준이면 전용면적 50㎡ 안팎의 점포에서 임대료를 보증금 5000만~1억원, 월세 450만~550만원은 받아야 수익률이 나온다. 오피스텔도 입주물량이 쏟아지면서 월세가 2~3년 전 분양 당시 기대치보다 크게 낮아졌다. 이달 입주를 시작한 T오피스텔과 S오피스텔은 월세(전용면적 30㎡ 내외)가 60만원 선에 형성됐다. 2년 전 분양 무렵에는 70만원 정도를 예상했었다.

◆장기 호재 많아 기대감 ‘여전’

광교신도시 장기 전망에 대해 대부분 전문가들은 긍정적으로 평가하고 있다. 곽창석 나비에셋 대표는 “지금의 전셋값 하락과 입주대란은 단기간 대규모 입주에 따른 일시적 현상일 뿐”이라며 “입주가 마무리단계에 접어들면 회복가능성이 높다”고 말했다.

향후 신규 입주물량도 2015년까지 2000여가구 정도에 불과해서 3년 정도만 지나면 도시가 제자리를 잡게 되기 때문에 전체적으로 좋은 평가를 받을 수 있다는 것이다.

교통·교육여건도 빠르게 개선될 전망이다. 2016년쯤에는 서울 강남까지 30분이면 닿는 신분당선 연장선이 개통된다. 에듀타운에는 각급 학교 10여개가 지어져 우수학군으로 거듭날 가능성이 높다. 도시 전체 녹지율이 역대 신도시(분당 19.3%, 일산 23.1%, 판교 36.2%) 가운데 최고 수준(41.7%)인 것도 장점으로 꼽힌다.

이현일/김하나 한경닷컴 기자 hiuneal@hankyung.com