[고수에게 듣는다] "2~3층 빌딩 유망…리모델링하면 가치 쑥"
“베이비붐 세대들의 은퇴가 본격화하면서 중소형 빌딩에 대한 관심이 부쩍 늘었습니다. 하지만 당장 어떻게 투자해야 하는지 모르는 사람이 대부분입니다. 은퇴를 앞둔 사람에게 하루아침에 안정적인 노후 투자처가 나타나지 않습니다. 부지런히 둘러보고 빌딩을 보는 안목을 길러야 합니다.”

황종선 알코리아 사장(40)은 빌딩 관련 분야에만 10년 가까이 몸 담고 있다. 부동산 분야 중 몸집이 가장 큰 빌딩을 보고만 있어도 행복하다는 ‘빌딩 마니아’다. 그는 “서울 강남권의 중소형 빌딩은 안정적인 수익률을 거둘 수 있는 데다 아파트 못지 않은 환금성을 갖췄기 때문에 늘 수요가 끊이지 않는다”며 “노후 투자처로도 중소형 빌딩에 대한 매력은 앞으로 더 커질 것”이라고 말했다.

◆빌딩 포털 ‘알코리아’ 개장

황 사장은 지난해 10월 알코리아를 설립한 뒤 1년간 빌딩 데이터베이스(DB)를 구축, 지난달 인터넷사이트(www.rkorea.com)를 열었다. 국내에서 처음으로 선보이는 빌딩 매물 및 거래 정보 사이트다. 이 사이트는 매주 교보리얼코·메이트플러스·글로벌PMC·에이플러스리얼티·신한은행·외환은행·한화63시티 등 내로라하는 업체들의 빌딩 매물 정보를 게시한다. 상업용 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 손잡은 업체들이다.

이 사이트엔 최근 매각된 건물 정보를 알리는 매각 속보와 빌딩업계 동향, 실거래가와 개별 빌딩 거래 스토리 등 다양한 정보가 올라온다. 국토해양부와 일부 빌딩 임대업체가 분기별로 서울 시내 빌딩 임대수익률 정보를 제공하지만 개별 빌딩에 대한 거래 정보를 제공하는 사이트는 없다. 황 사장은 메가스터디 등 법인의 빌딩 매입 컨설팅도 해주고 있다. 그는 “서울 시내 중소형 빌딩에 대한 거래 정보를 한눈에 볼 수 있다”며 “매달 서울에서 거래가 가장 빈번한 강남구와 서초구 빌딩 거래 정보도 제공할 계획”이라고 말했다.

이 같은 정보망을 구축할 수 있었던 것은 10년 동안 한 우물을 판 덕이다. 황 사장은 군 제대 후 1990년대 중반 칫솔 등 잡화를 백화점에 입점해서 판매하는 유통업에 뛰어들었다. 종잣돈을 마련한 뒤 베트남 중국 등과 무역업을 하기 위해서였다. 잘 되던 장사가 1997년 외환위기를 맞아 급격한 내리막길을 걸었다.

그는 2000년 전자지도를 기반으로 전국의 빌딩과 도로 정보 등을 구축·서비스하는 지역정보업체에 입사했다. 이때부터 부동산시장에 관심을 갖기 시작했다. 2001년 벤처 거품이 꺼지면서 회사가 어려워져 부동산컨설팅업체로 옮겼다. 빌딩 중개 등 부동산 실무를 배웠다. 2002년 12월 빌딩 컨설팅업체인 한바다테크놀로지를 설립한 이후 빌딩시장 한 우물만 파고 있다. 황 사장은 “부동산시장에서 거래 금액이 큰 물건을 다뤄야겠다고 생각하니 자연스럽게 빌딩이 눈에 들어왔다”며 “당시 빌딩 분야는 일부 참여자만 아는 폐쇄적이고 보수적인 시장이었던 데다 제대로 된 거래정보망과 사이트가 없어 ‘블루오션’으로 판단했다”고 설명했다.

◆여유를 가지고 빌딩을 감상하라

황 사장은 아파트시장에서 예전처럼 시세차익을 남기기는 힘들다고 지적한다. 투자자들의 관심이 수익형 부동산으로 이동하면서 중소형 상가와 빌딩이 반사이익을 거둘 것이라는 게 그의 생각이다. 서울 강남에서는 50억~100억원대에 연 수익률 4%대 빌딩이 인기 상품이다. 강북에서는 20억~30억원대에 5~6%인 빌딩이 관심 대상이다. 황 사장은 “리모델링을 해서 자산가치를 높일 수 있는 2~3층짜리 낡은 빌딩이 가장 유망한 상품”이라고 설명했다.

황 사장은 노후 대비용으로 빌딩을 사려면 많이 다니면서 ‘빌딩을 감상하라’고 주문한다. 스스로 적당한 매물을 찾아보고 관심 가진 매물이 얼마에 거래됐는지 알아봐야 빌딩을 보는 눈이 생긴다는 것이다. “많은 사람들이 은퇴가 임박해 빌딩을 사려고 합니다. 장기적인 관점에서 빌딩에 관심을 갖고 어떤 지역에서 어떤 임차 업종을 끌여들여 활성화할지 나름대로 밑그림을 그리는 것도 중요해요.”

그는 빌딩의 입지로 역세권 및 도로와 붙어 있는 면 수를 중요하게 생각한다. 또 상업지역 등 향후 개발 가능성이 큰 곳을 골라야 한다고 조언한다.

황 사장은 빌딩을 살 때 첫눈에 반하는 것을 경계해야 한다고 강조했다. “첫눈에 마음에 들어서 덥석 샀다가 낭패를 보는 경우가 많습니다. 새로 지은 건물일수록 깔끔해서 관심이 갈 수밖에 없죠. 하지만 임차인 구성이나 건물의 하자 여부 등을 꼼꼼히 봐야 합니다. ”

그는 자금이 부족할 때는 공동으로 투자해서 빌딩을 사는 것도 좋은 방법이라고 귀띔했다. “친구 두세 명이 빌딩을 사면 비용 부담이 줄어듭니다. 게다가 친구 중 한 명이 1층에 상가를 직접 운영하면 수익은 더 커질 수 있어요. 단순히 빌딩을 사서 임대수익을 거두는 건 저금리시대에 맞는 투자법은 아니죠.”

황 사장은 내년 상반기 고액자산가와 은퇴자를 대상으로 한 ‘중소형 빌딩 투자 세미나’를 열 계획이다.

김진수 기자 true@hankyung.com