"초기 계약조건 이행 불가" vs "이제 와서 무슨 소리"
서울 강남권의 대규모 재건축 사업장으로 꼽히는 상일동 고덕주공아파트 내 일부 단지가 시공사와 조합 간 갈등으로 장기 표류할 조짐이다. 일부 건설사가 부동산경기 침체를 이유로 공사를 수주할 때 제시했던 계약조건의 이행을 미루고 있어서다. 무리한 계약조건을 내세워 공사를 따냈던 다른 단지들도 비슷한 갈등에 휩싸일 것이란 관측이 나오고 있다.

◆‘무상지분’ 남발…결국 후유증 ‘몸살’

1일 주택업계에 따르면 건설사들이 재건축조합에 과도하게 무상지분율을 확정제안한 사업장에서 갈등이 본격화되고 있다.

확정지분제가 무리하게 등장했던 곳은 서울 강동구와 경기 과천 등 수주경쟁이 치열했던 지역이다. 강동구 고덕주공7단지는 2010년 6월 롯데건설이 무상지분율 163%를 제시하고 시공권을 가져갔다. 당시 주택시장에서는 무리한 확정지분이란 지적이 많았다. 조기태 조합장은 “작년 10월 사업승인을 끝내고 올 1월부터 본계약 체결을 추진해왔으나, 시공사가 차일피일 미루고 있다”며 “내달 관리처분총회 이후에도 계약에 나서지 않으면 시공사를 교체할 방침”이라고 말했다.

무상지분비율은 조합들이 시공사를 선정할 때 결정적 기준으로 작용한다. 높은 무상지분율을 준공 때까지 확정적으로 제시하고, 시공사 책임하에 사업을 진행하는 이른바 ‘확정지분제’를 내놓는 업체를 선호한다. 공사과정에서의 이익과 손실을 모두 건설사가 책임지는 구조다. 단순도급제는 공사비만 주고받는 시공계약방식이다.

시공사는 일반분양가를 높여 무상지분율만큼의 공사비를 보전한다. 문제는 요즘처럼 주택시장 침체가 장기화될 때 발생한다. 분양가를 높이면 미분양률이 높아져 시공사들에 손실을 안길 공산이 크다.

롯데건설 관계자는 “당장 분양이 어려워 사업성 개선을 위해 노력중에 있다”고 설명했다.

인근 고덕주공6단지 조합도 하반기 본계약 체결을 앞두고 비슷한 고민을 하고 있다. 2010년 두산건설이 고덕7단지보다 더 높은 무상지분율(173%)을 제시했기 때문이다.

◆‘뻥튀기 지분율’…모두에 불이익

확정지분제 사업장의 갈등에 대해 전문가들은 “건설사들의 과열수주 행태와 조합들의 무리한 요구가 화근”이라고 지적한다. 특히 건설사들은 ‘무조건 따고 보자’는 식으로 약속이행이 불가능한 ‘뻥튀기 무상지분율’을 제시한다는 것이다. 이런 사업장은 대부분 시공계약이 무산되거나, 일반분양 아파트 값이 터무니없이 올라가기 십상이다.

고덕주공4단지도 현대산업개발이 141%의 무상지분율을 보장했지만 최근 일반분양 아파트 분양실패 시 조합이 책임지도록 한다는 계약조건이 알려지면서 조합원 간에 분란이 발생했다. 일부 건설사들은 설계를 변경해 공사비를 올리는 편법을 쓰기도 한다.

공공관리제를 실시하는 서울시도 무상지분제보다는 도급제계약을 일선 조합에 권고하고 있다. 고덕주공2단지는 최근 기본 공사비(3.3㎡당 395만원 이하)를 확정한 다음 일반 분양가 수준에 맞춰 지분제를 부분적으로 연계하는 ‘공사비 확정지분제’를 도입했다.

■ 무상지분율

조합원이 가진 땅(지분)에 대응해서 무상으로 지어주는 아파트 면적이다. 무상지분율 150%라면 33㎡(10평)짜리 땅을 가진 조합원에게 아파트 49.5㎡(15평)를 추가 분담금 없이 지어준다는 뜻이다.


이정선/이현일 기자 sunee@hankyung.com