정부는 최근 서울 ‘강남 3구’의 주택투기지역 해제를 골자로 한 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층의 주거안정 지원방안’을 발표했다. 일부에서는 투기의 재연을 우려하기도 하지만 전문가들은 전반적인 거시경제가 나아지지 않는 한 그 효과는 크지 않을 것으로 보고 있다. 이명박 정부 들어 여러 차례 규제완화 조치가 이뤄졌지만 시장의 반응은 냉담한 것이 현실이다. 그동안 우리의 주택정책은 개발, 규제, 배분의 차원으로 진화돼 왔지만 이제는 주택정책의 근본적인 패러다임을 바꿔야 할 때가 된 것이다.

첫째로 주택정책의 중심을 주택에서 사람으로 바꿔야 한다. 10평짜리 주택에 1명이 사는 경우와 20평짜리 주택에 4사람이 거주하는 경우의 주거 밀도는 후자가 더 높다. 7억원 전세주택의 세입자와 3억원의 자가에 거주하는 경우는 후자가 비록 주택은 소유하고 있지만 전자의 세입자보다 주거여건이 낫다고 할 수 없다. 따라서 단순한 주택규모나 소유 여부를 중심으로 주택정책을 수립하는 것은 잘못이다. 그럼에도 불구하고 현재 모든 주택정책의 기준은 30여년 전에 규정된 국민주택규모를 중심으로 소형, 중형, 대형으로 구분해 달리 취급하고 있다. 향후 정부가 주거복지를 강화하고자 한다면, 주택중심이 아닌 사람중심으로 시각을 전환해야 한다.

둘째로 주택공급 개념의 전환이 필요하다. 주택의 공급은 독립적인 주거공간의 개수(호수)를 늘리는 것뿐만 아니라 주택의 질(구조, 설비 등)을 개선하는 것도 포함돼야 한다. 가구 수에 비해 주택 수가 절대적으로 부족했던 시절에 주택공급은 주로 신규주택의 숫자를 중심으로 계산됐다. 그러나 주택보급률이 100%를 넘어서는 시점에서 이런 개념은 변화돼야 한다. 1 대 1 재건축도 기존의 주택을 새로운 수요에 맞춰 질적으로 개선하는 일이므로 공급의 범주에 포함돼야 한다. 질적 기준에서 봐야 최저주거기준에 미달하는 가구가 보이고 거기에 적합한 주택정책을 실시할 수 있다.

셋째로 임대주택정책의 중심을 전세에서 월세로 전환해야 한다. 전세금이 진정한 사용가치를 대변하는 것이 아님은 여러 연구에서도 지적되고 있다. 즉, 전세금은 주택가격 상승에 대한 기대와 긴밀하게 연계돼 있는 것이다. 주택가격 상승의 기대가 위축된 현재, 전세금 비율이 상승하는 것도 이런 전세와 매매가격의 역학관계 때문이다. 전세의 월세 전환이 늘어나고 있는 현 시점에서 전세금 대출을 늘리는 것보다는 차라리 월세 지원을 확대하는 정책이 필요하다.

넷째로, 가격억제보다는 부담능력의 향상에 집중해야 한다. 주택의 가격은 근본적으로 시장에서 결정되는 것이다. 주택가격이 오르는 것은 수요가 있는 곳에 공급이 이뤄지지 않기 때문이다. 최근 고시원의 숫자가 크게 늘어난 것은 수요가 있는 곳에 약간의 규제완화가 얼마나 큰 시장효과를 발휘하는지를 보여주고 있다. 아울러 이전 정부에서 가격안정을 위해 수많은 정책을 쏟아냈음에도 주택가격이 상당히 오른 것은 가격규제정책이 얼마나 허망한 것인지를 대변하고 있다. 중요한 것은 소득이나 자산규모에 비해 주택가격(혹은 임대료)의 부담이 얼마나 과중한지를 살펴서 수요가 있는 형태의 주택이 공급되도록 공급규제를 철폐하는 일이다.

다섯째, 주택정책에서 지방정부의 역할과 책임을 강화해야 한다. 이제까지 주택정책은 중앙정부의 몫이었다. 예컨대, 개발규제나 조세 금융정책은 중앙정부가 결정한다. 그러나 사람 중심의 주택정책을 실시하려면 지역 주민의 주거사정을 가장 잘 알고 있는 지방정부의 역할이 중요하다. 따라서 지방정부에서도 주택정책의 일정 부분을 독자적으로 시행할 수 있도록 권한이 위임돼야 한다. 마지막으로 정책 의도보다는 정책효과에 집중하고 기회비용을 의식해야 한다. 예컨대, 분양가 규제와 임대료 규제, 다주택자 중과세는 정치적 목적에서는 선한 정책이지만 시장효과 측면에선 나쁜 대표적인 정책이다. 균형잡힌 정책은 필요하지만 그에 따른 부작용과 기회비용을 감안해야 한다.

조주현 < 건국대 부동산학 교수 / 객원논설위원 j3586@hotmail.com >