알짜 수익형 부동산, 2억~3억대 단지내 상가 노려라

‘2억~3억원대는 단지 내 상가, 5억원 이상은 추가 공급이 예정된 택지지구 근린상가를 노려라.’

올해 부동산 시장의 화두는 단연 안정적인 임대 수익이 기대되는 수익형 부동산이다. 상가는 오피스텔, 도시형 생활주택과 더불어 대표적인 수익형 부동산 중 하나지만 경기에 민감하다는 것이 약점이다. 유럽발 재정위기로 소비심리가 위축된 지난해 상가시장은 수요와 공급 모두 부진을 면치 못했다. 전문가들은 “올해도 경기 회복 여부는 불확실하지만 베이비붐 세대가 자영업에 뛰어들면서 상가 수요는 꾸준히 늘어날 것”이라며 “안정적인 배후 수요가 보장된 단지 내 상가와 소비 기복이 심하지 않은 생활필수업종 상가는 적극적으로 투자를 고려할 만하다”고 조언했다.

◆2억~3억원대 단지 내 상가 주목

올해 투자 유망 상가는 아파트 단지 내 상가다. 도심이나 역세권처럼 상권이 발달하기는 어렵지만 배후거주 가구라는 최소 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 확보할 수 있어서다. 단지 내 상가에 많은 슈퍼, 미용실, 세탁소 등은 업종 특성상 경기를 크게 타지 않는다고 전문가들은 설명한다.

투자금액도 일반 근린상가보다 훨씬 적다. 근린상가는 3.3㎡당 분양가가 3500만원 안팎으로 높은 데다 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)도 50~60%선에 불과해 66㎡(20평형)를 분양받으려면 7억~10억원이 든다. 반면 단지 내 상가는 전용률이 70~90%선이어서 낙찰가가 높아지더라도 3억원 안팎이면 주인이 될 수 있다. 원평연 상가뉴스레이다 연구원은 “일반 근린상가에 비해 낮은 투자금액으로 임대료를 꾸준하게 받을 수 있다는 것이 단지 내 상가의 장점”이라고 설명했다.

단지 내 상가 가운데서도 인기가 높은 것은 LH(한국토지주택공사)가 공급하는 상가다. 상가비율(배후 가구 수에 대한 상가 면적비율)이 민간 아파트 단지에 비해 낮고 공급가격도 상대적으로 저렴해 수익성을 보장받을 수 있기 때문이다. 지난해 세종시에 공급된 215개 상가에는 700억원이 넘는 자금이 몰려 일부 상가 점포는 390%에 육박하는 낙찰가율을 보이기도 했다.

올해도 수도권 택지개발사업이 마무리된 만큼 지방 신규 택지지구를 중심으로 공급이 이어질 전망이다.

◆고낙찰·단지 규모는 꼼꼼하게 살펴야

단지 내 상가는 비싸게 살수록 수익률도 떨어지게 돼 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 낙찰가율이 예정가의 150%를 넘지 않아야 안전하다. 단지 내 상가는 슈퍼 세탁소 등 영세 자영업종이 많이 입주하는 만큼 임대료를 비싸게 받기 어려워서다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “투자 열기에 휩쓸려 높은 가격에 매입할 경우 수익률이 기대에 미치지 못한다”며 “단지 내 상가는 6~8% 정도를 적정 수준으로 보면 무난하다”고 설명했다.

단지 규모도 중요하다. 최소 600가구는 돼야 필수업종 입점이 가능하다. 택지지구라면 배후단지가 순조롭게 입주하는지도 살펴야 한다. 상가가 주 출입구에 있는지도 점검해야 한다. 일부 단지는 정문과 별도로 후문을 내는 곳이 많은데 차량과 유동인구 동선이 단지 내 상가로 이어져야 상가도 활성화될 수 있다.

◆5억원대 신규 택지지구 상가도 관심

유동인구 증가가 매출로 이어지는 일반 상가는 교통 호재에 민감하다. 선릉~왕십리와 오리~수원을 연결하는 분당선 연장선과 디지털미디어시티(DMC)~공덕 구간을 잇는 경의선이 개통될 예정이어서 이들 신규 역세권 상가의 몸값이 올라갈 것으로 예상된다.

신규 입주가 잇따르는 광교신도시와 세종시 상권도 주목된다. 광교신도시는 올해만 1만여 가구가 입주를 앞두고 있어 상권도 활발하게 형성될 것으로 보인다. 행정기관 이전이 본격화되는 세종시도 상업지역 내 상가 공급이 본격화된다.

입주한 지 어느정도 시간이 흘러 입주율이 높은 서울 강일지구와 김포장기, 파주운정 1지구도 관심 지역이다. 이들 지역의 근린상가는 5억원 안팎의 자금이 필요하다.

원 연구원은 “이제 막 집들이를 시작하는 새 단지보다는 입주를 시작한 지 2~3년이 지나 입주율이 높고 추가 입주가 예정된 곳의 근린상가가 투자 리스크가 적다”고 설명했다. 보금자리주택지구 상업용지 공급과 상가도 관심을 끌 전망이다.

◆선임대·분양가 할인 조건도 따져봐야

최근 상가시장의 침체를 뚫기 위해 잇따르고 있는 선임대와 분양가 할인 등의 마케팅 조건도 잘 살펴보면 유리한 조건으로 매입할 수 있다.

선임대 상가는 투자자가 상가를 분양받기 전에 시행사가 미리 임차인을 확보한 점포다. 단순히 임차인이 유치됐다는 사실보다는 얼마나 길게 운영할 업종이 입점하느냐가 중요하다. 은행과 병원, 대형 프랜차이즈 음식점 등은 비교적 장기간 운영 가능한 업종으로 꼽힌다.

일반 테마 상가는 잔여 물량에 대해 초기 분양가에서 절반 가까이 내린 가격으로 분양하는 경우도 많다. LH도 장기 미분양으로 남아있는 단지 내 상가를 20% 이상 할인해준다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “겉으로는 선임대라고 홍보하면서도 시행사가 임대료를 보조하면서 투자자를 모집하는 사례도 있는 만큼 계약 전에 인근 상가의 공실률 등을 따져보는 게 좋다”고 조언했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com