"분담금이 3년 만에 1억5000만원이나 늘어난다는 게 말이 됩니까. "

서울 아현뉴타운3구역에서 29일 만난 조합원 A씨는 "조합이 조합원 분양가를 공개한 이후 밤잠을 못 자고 있다"며 목소리를 높였다.

아현3구역 조합은 2008년 2월 관리처분을 통해 조합원 분담금을 확정하고 아파트 배정도 마쳤다. 그러나 조합원 간 분쟁으로 다음달 관리처분 총회를 다시 갖는다. 그동안 이주비 이자에 원자재값 상승으로 공사비까지 올라 분담금은 3000만~1억5000만원 상승했다. 145㎡를 받는 A씨는 조합원 분양가가 12억2400만원으로 2억3000만원 올랐으나 보유지분 평가액도 높아져 분담금은 1억5000만원으로 책정됐다.

분담금 증가로 조합원 입주권 매수자는 1억원 이상 손해가 예상된다. 이 탓에 아현3구역 입주권 거래는 실종 상태다.


◆침체된 재개발 시장에 '직격탄'

전문가들은 조합원 분담금을 밀어올리는 가장 큰 요인으로 부동산 시장 침체를 꼽고 있다.

재개발 사업에선 일반분양을 통해 많은 수익을 얻으면 조합원 분담금도 줄어든다. 최근 시장 침체로 아파트값이 떨어지자 조합들은 미분양을 막기 위해 일반공급 분양가를 낮추고 조합원 분담금을 올리고 있다는 지적이다. 2007년 분양가 상한제 실시로 주변 시세보다 높게 분양가를 책정할 수도 없다. 옥수12 · 불광4구역 등 1순위 마감지역은 분양가를 주변 시세보다 낮게 잡은 곳이다. 당첨자는 프리미엄을 얻을 수 있지만 조합원들은 그만큼 분담금이 커진다.

건설사들의 수주 경쟁도 분담금 상승에 한몫한다는 진단이다. 일감이 부족해진 건설사들은 최근 재건축 · 재개발 수주에 총력전을 펴고 있다. 한 사업장에 수십억원을 쏟아붓는 게 예삿일이 됐다. 이는 고스란히 조합원 부담으로 이어진다.

대형 건설사 수주담당 팀장은 "건설사들은 손해보는 장사를 하지 않는다"며 "수주 과정에서 제공되는 공짜 관광 · 선물은 조합원 부담"이라고 말했다.

조합원들이 개발사업에 대한 지식이 부족하다는 점을 악용해 건설사들이 폭리를 취하고 있다는 지적도 나온다. 서울시가 2000년대 초반 종 세분화를 진행하면서 재개발 대상 지역을 2종 일반주거지역으로 분류한 것도 조합원 분담금을 높이는 데 한몫했다. 기준용적률이 190%에 그쳐 일반분양 물량이 많이 줄었고,이는 조합 수익감소와 조합원 부담 증가로 이어졌다.

◆손절매도 불가능한 시장

재개발 시장은 부동산 시장에서 가장 침체된 곳으로 꼽힌다. 지분가격은 2008년 상반기 정점을 기록한 후 내림세를 보이다가 2009년 반짝 상승했으나 그 뒤론 내리막길이다. 분담금 폭탄이 떨어진 곳에선 급매물 입주권도 매수자가 나서지 않는다.

최근 관리처분 총회를 가진 상수2구역 인근의 A공인 관계자는 "작년 4억2000만원대이던 12평짜리 지분이 3억4000만원에 매물로 나왔다"며 "관리처분 인가 전에는 새 아파트에 대한 기대감으로 가격이 높았는데 지금은 6000만~1억원 떨어졌다"고 전했다.

아현3구역 인근 P공인 관계자는 "매수세가 사라져 호가 자체가 의미가 없다"며 한숨지었다. 지난 15일 관리처분 총회를 마친 만리2구역 인근 B공인 관계자는 "원주민 중에는 경제력이 약한 노인들이 많다"며 "수십년간 살던 곳을 떠나야 하는데 입주권이 팔리지 않아 걱정하고 있다"고 말했다.

지난달 15일 관리처분 총회를 가진 신길뉴타운11구역 인근 M공인 관계자는 "매수자가 없어 가격이 더 내려가야 팔릴 것"이라며 "분담금을 마련하지 못해 이주해야 하는 원주민이 적지 않다"고 설명했다.

조성근/박한신 기자 truth@hankyung.com