[경매로 돈 벌기] 오피스텔은 주거·업무용 구분…상권 분석부터 해야

수익형 부동산 투자
주거용인 경우 주택수에 포함
임대수익 대비 세금 따져봐야

경매시장에서 오피스텔 상가 등 수익성 부동산의 몸값이 계속 올라가고 있다. 수도권 오피스텔 물건의 평균 응찰자 수는 작년 12월 5.3명,올 1월 5.5명,2월 6.2명 등으로 꾸준히 상승세다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 작년 12월 73%,올 1월 72%,2월 75.8% 등으로 상승 추세다. 하지만 경매 전문가들은 "분위기에 휩쓸리다 보면 '묻지마 입찰'을 할 우려가 있다"며 "수익성을 철저히 따져 선별적으로 응찰하라"고 입을 모았다.

◆오피스텔 수익성이 입찰 잣대

저금리가 지속되면서 임대 수익이 기대되는 오피스텔에 투자자들의 관심이 높다. 일반적으로 오피스텔 투자는 가격상승보단 임대수익을 겨냥한다. 그러나 경매로 낙찰 받으면 고정 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있기 때문에 경매시장에서 오피스텔의 인기가 높은 편이다.

다만 임차인의 대항력 분석을 할 때 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법을 적용하고 업무용 오피스텔은 상가임대차보호법의 잣대로 검토해야 한다는 점을 기억해야 한다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "주거용과 업무용의 구분이 뚜렷한 것은 아니므로 임차인이 전입신고를 했다면 주거용으로,전입신고를 하지 않거나 사업자등록을 했다면 업무용으로 보는 것이 무난하다"고 설명했다.

◆사용 용도 따른 세금 유의해야

오피스텔은 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 오피스텔이 주거용으로 쓰이면 주택 수에 포함된다. 종합부동세와 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 얘기다. 반면 업무용으로 쓰이면 이런 규제는 적용받지 않는다.

양도세는 매각하는 시점에서 주거시설로 이용 중이었다면 주거용으로 간주하고,업무용으로 쓰이면 업무용 오피스텔로 양도세가 계산된다. 오피스텔을 매각할 때는 세금측면에서 어느 쪽이 유리한지 미리 계산해서 대처하는 게 현명하다.

원종훈 국민은행 세무사는 "세금에 대한 고려없이 오피스텔을 구입했다가 다주택에 해당돼 생각지도 못한 금액의 양도세를 무는 사례가 가끔 나온다"며 "월 수십만원씩 들어오는 임대 수입의 합계보다 세금으로 내는 돈이 오히려 많을 수도 있는 만큼 구입 전에 오피스텔 활용 방안을 생각해보는 게 좋다"고 강조했다.


◆상가 종류에 따른 맞춤 전략 필요

수익형 부동산의 대표격인 상가는 단지 내 상가,근린상가,쇼핑몰 등 형태가 다양하다. 쓸 만한 상가는 경매시장에 쉽게 나오지 않는 것이 특징이다. 상가 낙찰가가 감정가의 절반 이하에서 형성되는 이유다.

상가 중에서도 특히 쇼핑몰의 낙찰가율이 가장 낮다. 분양 수익에만 관심있는 시행사가 사후 상가 활성화에 신경을 쓰지 않는 게 일반적인 까닭이다. 근린상가와 단지 내 상가는 상가 중에서 가장 인기 있는 물건이다.

목욕시설은 경매시장에서 가장 낙찰가가 떨어지는 경향을 보이고 있다. 찜질방 불가마 사우나 등이 고유가로 어려움을 겪고 있어서다. 목욕시설이 상가의 일부 층에 들어가 있는 경우 다른 시설로 전환하는 데 철거 · 수리비가 많이 든다는 점도 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이다.

◆상권 분석이 중요

상가는 1가구2주택 중과세,주택거래 신고,토지거래허가 등과 같은 각종 부동산 규제로부터 비교적 자유롭고 높은 임대수익이 보장되기 때문에 투자자들에게 인기가 높다. 권리금 부담 없이 매입할 수 있다는 것도 강점이다.

그러나 주택과 달리 입지 및 상권분석이 까다롭고 수요 예측이 어려운 것도 사실이다. 상가 투자가 고수의 영역에 속하는 이유다.

경매 전문가들은 단순히 가격이 많이 떨어진 점에 주목하면 낭패를 볼 가능성이 있다고 지적한다. 임차인을 못 구해도 관리비는 꼬박꼬박 내야 하기 때문에 두고두고 돈먹는 하마가 되기 십상이다.

따라서 상권분석이 중요하다고 전문가들은 입을 모은다. 건물이 아무리 비싼 자재와 화려한 인테리어로 치장돼 있더라도 상권이 좋지 못하면 그 상가는 상가로서의 가치가 없다.

상권을 결정짓는 요인으로는 유동인구,접면도로,대중교통과의 연계성,배후단지,주변 상권 등이 있다. 상가에 입찰할 때에는 해당 상가가 속해 있는 입지의 지역적 특성과 상권을 철저히 파악해야 한다. 다만 아무리 좋은 상권이라도 업종선택과 영업방식에 따라 수익이 천차만별이란 점도 충분히 고려해야 한다.

조성근 기자 truth@hankyung.com