선임대 상가, 5가지 선택기준 따져보고 투자하라

적은 임차계약금 '가라 선임대'일 확률 높아
선임대 상가 임대인은 계약서상 시행사여야

최근 광교 등 도시조성사업지 주변으로 상가 분양 현장들이 늘고 있다. 그러나 상권이 아직 형성되지 않은 신규 지역이어서 임대차 시장이 안정화되기까지에는 꽤 오랜 시간이 걸린다.

때문에 월 임대료 수익을 올리기 위해 상가를 분양받았지만 임대가 원활하지 않아 낭패를 보는 경우가 많다.

이에 상가 분양업체들은 공실 발생에 대한 손실을 줄일 수 있도록 선임대 후 분양하는 방식을 택하는 곳이 늘고 있다. 투자자 역시 임대수익률의 손실을 최소화할 수 있는 안정적인 투자처라는 생각에 '선임대 상가'를 선호하고 있다.

하지만 전문가들은 선임대 상가라고 해서 전부 믿을 수 있는 것은 아니라며 분양받기 전 잘 살펴보고 투자해야한다고 조언하고 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “투자자들의 선호도가 높다는 점을 이용해 분양 현장에서 선임대를 약속하고 분양하는 일종의 사기 영업의 한 행태인 속칭 '가라 임대차 계약' 등이 성행하고 있다"며 "투자자들은 선임대완료 작전에 맞서는 투자노하우가 필요하다"고 강조했다.

'가라 임대차 계약'은 영업사원의 영업 이익이 '가라 임대차 계약' 작성에 투입된 금액을 상회하는데서 발생하는 영업기교다.

예를 들어 분양영업사원이 하나의 상가를 분양했을 때 받는 수수료가 1000만원이고, 선임대 계약 체결의 계약금이 500만원이라고 하자. 이런 경우 분양영업사원이 제3의 인물을 내세워 계약금 500만원에 선임대계약을 체결하고 입점이 다가오면 계약을 파기하는 것이다.

상가를 분양받은 사람은 계약금 500만원을 받게 되지만 빨리 새로운 임차인을 구하지 못한다면 정기적인 임대료와 보증금을 받을 수 없어 투자금 운용이나 수익률에 큰 타격을 입게 된다. 즉, 공실을 줄이려고 분양받은 선임대상가에 대한 메리트를 전혀 얻을 수 없는 것이다.

그러나 분양영업사원의 선임대완료 작전에 맞서는 투자자들의 검증 방법이 있어 이를 꼼꼼히 따져보고 분양받으면 피해를 막을 수도 있다.

상가뉴스레이다는 '가라 선임대 계약'의 피해를 보지 않고 분양받을 수 있는 '선임대 상가' 선택 기준 5가지를 제시했다.

첫번째는 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인하는 방법이다. 계약의 주체가 분양영업사원이라면 '가라 선임대' 작전일 가능성이 크다.

본래 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 원칙이지만 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 소유권에 대한 등기 표현이 모호하다하더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 하기 때문이다.

두 번째는 해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하고 있는지 아니면 시행사가 보관하고 있는지 여부를 확인해야한다. 만일 영업담당자가 보관하고 있다면 이 역시 '가라계약서' 작성에 의한 작전일 가능성이 많다.

특히 계약금이 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 확인하는 것이 좋다. 정상적인 선임대계약이었다면 계약금 송금은 의당 계약의 주체인 시행사 통장으로 입금되었어야 정상이기 때문이다.

세번째 선임대 임차인과 대면해 임차의지를 확인해라. 이때 해당임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해두는 것이 좋다. 임차인의 경우, 신규 초보창업자일 수도 있으나 과거 창업경력이 있다면 얼마간 안전장치가 될 수 있다.

네번째, 약국과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인하는 것도 방법이다. 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당임차인의 자격여부확인을 통해두면 어느정도 안전장치가 되는 셈이다.

다섯째 보증금 계약금의 비중이 지나치게 작다면 이런 선임대 계약을 깊게 신뢰하지 마라. 보증금 계약금의 비중이 상당한 수준이라면 영업담당자가 속칭 “가라 선임대”를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해예방이 될 수 있다.

한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com