[유동성 장세 재테크] 수익형 부동산 오피스텔ㆍ상가 '쏠림 현상'…세금ㆍ대행료 등 투자수익률 따져야

지난 6~7일 청약을 받은 서울 당산동의 '당산 삼성 쉐르빌' 오피스텔은 408실 모집에 7040건의 청약이 몰려 평균 경쟁률 17.25 대 1을 기록했다. 계약면적 50㎡는 32.18 대 1의 경쟁률을 보였다.

지난 10월 분양된 서울 강남역 인근의 '강남역 아이파크'와 '강남역 서희 스타힐스' 오피스텔은 각각 36.7 대 1 및 5.32대 1의 경쟁률을 나타냈다. 지난 7월 서울 용산에서 분양한 '센트레빌 아스테리움 용산' 오피스텔의 청약 경쟁률은 42.4 대 1이었다. 유동성 장세에서 가장 수혜를 받는 부동산이 달라지고 있다. 과거엔 시중 유동자금이 풍부해지면 재건축대상 저층아파트,재개발 지분 등이 각광을 받았다. 이어 아파트에 대한 관심도 증가했다.

올 들어선 유동자금이 주택보다 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산으로 몰리고 있다. 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "경기침체 등으로 과거처럼 아파트 등 주택을 구입해 큰 시세차익을 거두기 어려워진 탓에 정기적으로 임대 소득을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 찾는 이들이 점차 늘어나고 있다"고 설명했다.

◆투자수익률 따져야


수익성 부동산에 투자할 때 가장 중요한 체크 포인트는 수익률이라고 부동산 전문가들은 입을 모은다. 적어도 은행금리보다 높은 수익을 안정적으로 올릴 수 있어야 투자가치가 있는 까닭이다.

전문가들은 특히 시공사나 분양대행업체가 광고하는 수익률을 그대로 믿어선 안된다고 강조한다. 수익률을 뻥튀기하는 경우가 많다는 지적이다. 또 수익률을 따질 때 공실률,부동산중개수수료,세금,수선비 등도 감안해 보수적으로 접근해야 한다고 조언했다.

오피스텔의 임대 수익률은 세입자에게 받는 월세를 대출이자를 뺀 실투자금으로 나눠 계산한다.

예를 들어 서울에서 계약면적 69㎡ 오피스텔을 1억5000만원에 분양받아 보증금 1000만원，월세 70만원에 세를 줬다고 가정해보자.여윳돈 5000만원을 제외한 1억원을 은행에서 금리 6%로 대출받아 월 이자로 50만원을 내고 있다면 수익률은 6%가 나온다.

하지만 오피스텔을 매입하는데 드는 각종 부동산수수료와 세금을 빼고 나면 수익률은 감소한다. 오피스텔을 본인 소유로 등기하려면 취득세 2%，등록세 2% 등 총 4.6%의 세금을 내야 한다. 법무사 수수료와 대행료 등을 포함하면 보통 매매가의 5.4%를 세금으로 내야 한다. 이 경우 수익률은 4%대로 떨어진다.

국민은행의 원종훈 세무사는 "광고를 액면 그대로 믿지 말고 투자자가 직접 수익률을 계산해 봐야 한다"며 "수익률은 은행대출금리 수준이 6%대임을 감안해 최소 5% 이상 돼야 한다"고 말했다.

상가는 오피스텔보다 더 변수가 많다고 전문가들은 지적한다. 입지와 주변 상권 등에 따라 가격이 매겨지고 공실 가능성도 높아 투자하기 전 꼼꼼한 사전 조사가 필수다. 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 "배후수요가 충분하고 분양가격이 비교적 낮은 단지 내 상가와 오피스텔 상가 등을 주목하라"고 조언했다.

◆연내 서울에서 오피스텔 4곳 분양


부동산 정보업계에 따르면 연내 수도권에서 분양되는 오피스텔은 네 곳이다. 강남권과 마포 등 주요 역세권에 자리잡고 있어 입지가 좋다.

효성은 서초동에서 276실 규모 오피스텔인 '효성 인텔리안'을 15일께 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1600만원 선이다. 대우건설은 이화여대 근처 대흥동에서 '이대역 푸르지오시티'의 청약을 앞두고 있다. 효성 인텔리안과 비슷한 시기에 공급한다는 계획이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1200만원 선이다. 젊은 층이 많이 살아 임대 수요가 풍부한 신림동에선 일성건설이 162실 규모 '일성트루엘'을 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 800만원 선이다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com