[도시형생활주택 투자 가이드] 도시형 생활주택 무엇이든 물어보세요

임대할까, 분양할까?
지역특성 맞춰 선택…역삼·논현동은 임대, 청담동은 분양 유리

[문] 도시형 생활주택의 분양과 임대 방식은.

[답] 도시형 생활주택사업은 임대나 분양이 되는 상품이다. 따라서 사업 초기부터 △임대 △임대 후 분양 △분양 중 어떤 방식으로 할 지 사업계획을 세워야 한다.

최근에는 임대 후 분양이 선호되고 있다. 그러나 지역적 특성에 맞게 임대와 분양방식을 선정하는 게 중요하다. 지역별로 보면 서울 강남구 논현동과 역삼동은 임대 우선지역이다. 청담동은 분양 우선지역으로 구분된다. 임대가는 최근 지어진 상품의 임대료를 기준으로 상향해 설정하는 게 좋다. 임대조건을 점검해 임대나 분양절차가 지연될 경우 가격을 낮추고 재계약 시 임대료 상승을 노리는 유연한 대응도 필요하다. 도시형 생활주택의 경우 소규모 개발인 30채 미만은 7월6일 시행예정인 주택법 개정에 따라 사업승인대상에서 제외된다. 따라서 '주택공급에 관한 규칙'을 적용받지 않으며 분양절차인 입주자 모집공고가 생략돼 절차가 간단한 이점이 있다.

[문] 입주자 모집공고 조건과 절차는.

[답] '주택공급에 관한 규칙' 제7조 제4항의 규정엔 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권 등이 설정돼 있는 경우 그 저당권 등을 말소한 후에 입주자를 모집하도록 규정하고 있다. 예외적으로 사업주체가 당해 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해 줄 목적으로 국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금 또는 주택구입자금의 융자를 받기 위해 저당권을 설정한 경우에는 해당되지 않는다.

도시형 생활주택을 분양하거나 임대할 경우 착공과 동시에 공개적으로 모집공고를 내야 한다. 근저당 설정이 말소된 상태에서만 입주자 모집공고가 가능하며 근저당 설정을 해지하기 위해 부동산신탁사의 역할이 필요하다.

[문] 분양가 산정기준은.

[답] 분양사업은 경기에 민감한 영향을 받는다. 판매의 노하우가 필요하므로 경험이 없는 개인에게는 어려움이 따를 수도 있다. 분양가 산정 시 고려해야 할 요소로는 우선 사업의 구도를 결정하고 건축계획을 한 다음 공사기간과 건축공사비를 측정한다.

각종 건설자금지원 현황을 파악하고 이자율을 계산해 본 다음 임대운영 시 입주율과 임대료，관리비，물가상승률，지주운영비，보수관리비，건물매수자수익률 등을 고려한다. 이를 토대로 주변시세를 고려해 임대료를 측정하고 수익률 8%에 맞춰 분양가를 산정한다. (02)578-3777

서용식 수목건축 대표