[부동산 稅테크] 값 오른 집은 나눠 팔고…떨어진 집은 몰아 팔아야

홍길동씨(만 47세)는 요즘 얼어붙은 주택시장 기사를 읽을 때마다 마음이 불편하다. 작년 4월 계약한 아파트의 분양권 시세가 자신이 지불한 분양가보다 낮기 때문이다. 고민하던 홍씨는 3000만원의 손실을 보더라도 분양권을 팔아치우려 한다. 아파트값이 떨어지는 상황에서 어떤 결정을 내려야 세금에서 불이익이 없을까. 홍씨 같은 사례가 여기저기 생겨나고 있어 양도소득세와 증여 · 상속 등에 대한 지식을 재점검할 때다.

양도소득세는 매매차익이 생겨야 내는 세금이다. 세율이 아무리 높더라도 매매차익이 없다면 양도소득세는 없다. 따라서 양도세를 줄이려면 매매차익부터 줄여야 한다. 양도세는 매각하는 부동산의 매매차익에서 보유기간에 따른 공제금액을 뺀 뒤,세율을 곱해 계산한다.

일반적으로 양도세는 매각하는 부동산의 물건 별로 계산한다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 양도세도 종합소득세와 마찬가지로 1년간(1월1일~12월31일) 벌어들인 소득을 합산 · 과세한다. 같은 해에 여러 부동산을 매각하면 그 부동산의 매매차익을 합해서 과세표준을 만들고 여기에 누진세율을 곱해 양도세를 구한다.

따라서 소득을 분산시켜야 세금을 줄일 수 있다. 명의를 분산하는 방법과 기간을 분산하는 방법,두 가지가 있다. 명의를 분산한다는 것은 공동명의로 부동산을 사서 매각한다는 것을 뜻한다. 기간 분산은 한 해에 부동산을 다 털지 말고 시기를 조절해 매각하는 것을 말한다.

이렇게 소득을 분산하면 높은 누진세율을 조금이라도 피할 수 있다. 개인별로 매년 기본공제(250만원)를 받을 수도 있다. 최고세율(35%)이 적용되는 부동산이라면 한 번 분산할 때마다 적어도 1500만원의 절세효과를 기대할 수 있다. 양도세는 과표구간별로 6%(1200만원 이하),15%(4600만원),24%(8800만원 이하),35%(8800만원 초과)가 누진 적용되는데 자산을 둘로 쪼개 매각하면 대략 1500만원 정도 절세효과가 생긴다는 얘기다. 여기에 명의도 두사람으로 나누면 6000만원(1500만원?C4회)의 절세효과를 기대할 수 있다.

하지만 반대로 같은 해에 몰아서 팔아야 더 유리한 경우도 있다. 부동산을 매각할 때 매매손실이 예상되는 경우에는 동일한 연도에 다른 부동산과 함께 매각하는 것이 좋다. 이미 다른 부동산을 매각해 양도세를 납부한 실적이 있다면 기존에 납부한 양도세의 일부를 환급받을 수 있다. 또 손실이 예상되는 부동산을 먼저 매각하고 추후에 다른 부동산을 매각하는 경우에도 절세는 가능하다. 기존에 발생한 손실 때문에 양도세가 줄어든다. 경우에 따라서는 납부할 세금이 전혀 없을 수도 있다.

부동산 가치가 하락할 경우엔 증여도 고려할 만 하다. 부동산 증여는 향후 다양한 종류의 세금을 줄일 수 있다. 증여를 통해 명의를 분산하면 높은 누진세율을 피할 수 있기 때문이다. 증여세 납부를 통한 사전 증여는 향후 양도세를 줄일 수 있다. 종합부동산세를 적게 낼 수도 있고 증여자의 사망 후 상속세 부담도 크게 줄일 수 있다.

이렇게 다양한 종류의 세금을 줄이기 위해서는 증여가 필수적이다. 그러나 증여 당시의 평가금액이 높다면 시기를 조금 늦춰보는 것도 방법이다. 부동산가격이 하락한다면 가장 낮게 평가되는 시점을 기다렸다가 증여를 하는 게 절세 방법이다.

만약 부동산가격이 높은 상태에서 이미 증여를 했다면 증여의 취소(반환)도 고려해보자.부동산 증여를 취소한 뒤,부동산 가격이 가장 낮은 시점에 다시 증여하는 방식으로 증여세를 줄일 수 있다. 증여는 증여세 신고기한(증여한 달의 말일부터 3개월) 이내에 증여를 취소할 경우 기존의 증여부분과 반환부분에 대해선 증여세를 과세하지 않는다. 다만，부동산 가격이 현저히 하락한 경우에만 선택해야 한다. 등기하는 과정에서 부담한 취득세와 등록세 등은 돌려주지 않기 때문이다.

제한적이긴 하지만 부동산 가격이 떨어지면 상속세도 줄어들게 된다. 상속개시 뒤 상속받은 부동산의 가액이 현저히 하락한 경우에는 경정청구를 통해 기존에 납부한 상속세의 일부를 환급받을 수 있다. 단 3가지 정도의 요건이 필요하다. 첫째，세법에서 규정하는 사유에 의한 가격하락이어야 한다. 공익목적의 수용，공매，경매 등의 경우다. 둘째，상속개시 후 1년 이내에 수용，공매，경매 등이 돼야 한다. 마지막으로 수용，공매，경매 등이 발생한 날부터 6개월 이내에 경정청구를 진행해야 한다. 경정청구를 통해 세금을 돌려받으면 환급되

는 세금에 대한 이자까지 받을 수 있다. 하지만 상속세의 경정청구는 제한적으로 받아들여진다. 부동산 가액이 떨어졌다는 이유만으로 경정청구를 진행할 수는 없다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

도움말=원종훈 국민은행 PB사업부 세무사