지난 15일 정부가 도시형 생활주택과 오피스텔에 대한 규제를 대폭 완화하겠다고 밝힘에 따라 작은 땅을 개발해 소형 주택을 건립하려는 투자자들의 관심이 뜨거워지고 있다. 도시형 생활주택은 작년 5월 도입됐지만 값비싼 도심 땅을 개발하기엔 수익성을 제한하는 규제가 많아 공급이 활성화되지 못했다. 부동산 시장 전문가들은 "도시형 생활주택은 국내 주거문화를 크게 바꿀 수 있는 상품"이라며 "정부가 지속적으로 제도 보완책을 내놓으면 투자가 지속적으로 늘어날 수 있을 것"으로 전망했다.

◆29세대까지 사업 손쉬워져

땅주인들이 가장 관심을 갖는 소형 주택 활성화책은 도시형 생활주택의 사업 승인 요건을 현행 20세대 이상에서 30세대 이상으로 상향 조정한 것이다. 정부는 29채 이하 소규모 사업은 건축허가만 받으면 사업을 할 수 있도록 오는 6월 주택법 시행령을 바꾸겠다고 밝혔다. 이렇게 되면 소규모 사업은 사업 기간을 크게 줄일 수 있다.

작년 도시형 생활주택 제도가 도입되기 전에는 20세대 이상 건물은 건축법 적용을 받아 여러 혜택을 누렸다. 하지만 도시형 생활주택 사업승인 기준이 20세대 이상으로 정해지면서 까다로운 주택법의 적용을 받아야 했다. 예를 들어,땅주인이 주택건설사업자가 아닌 경우가 대부분이어서 20세대 이상으로 지으려면 주택건설사업 면허가 있는 사업자와 공동사업을 해야 했다. 앞으로는 29채 이하로만 지으면 도시형 생활주택의 혜택을 그대로 받으면서 건축법 규정만 따르면 돼 사업 추진이 한결 쉬워졌다. 정부는 또 29세대 이하는 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 땅주인이 토지를 담보로 주택기금을 대출받을 수 있도록 하겠다고 밝혔다.

◆공동차주(借主) 기간 대폭 단축

그동안 사업시행의 걸림돌로 지적돼 온 지주와 주택건설사업자의 '공동차주(借主) 유지 기간 20년' 규정이 준공 때까지 걸리는 6개월~1년으로 풀렸다는 점도 눈길을 끈다. 지금은 땅주인과 주택건설업체가 공동으로 사업을 추진하면서 주택기금을 지원받는 경우，주택건설업체도 대출금 완납(20년) 때까지 공동으로 채무자가 돼 공동사업에 적극 나서기 힘들었다.

정부는 또 주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설 · 임대하는 경우 임대사업자의 의무 중 표준임대조건，임대보증금 보증가입 등 임차인 보호를 위한 규정만 적용키로 했다. 임차인의 분양전환 신청 시 분양전환 의무，분양전환 가격 등 규정은 적용하지 않고 임대사업자의 자율성을 높일 계획이다. 이는 오는 6월 임대주택법을 개정해 추진하게 된다.

한편 도시형 생활주택에 대해서는 용도용적제，대지 안의 공지(건축선에서 일정 간격을 떨어뜨려 건축물을 지어야 하는 규정) 등 지자체 조례로 운영 중인 규제를 완화 · 적용토록 유도하기로 했다. 필요할 경우 관계 법령 개정도 추진한다는 방침이다. 용도용적제란 상업지역 또는 준주거지역에서 주상복합건물을 지을 때,주택 비율이 증가할수록 용적률을 줄이는 도시계획조례상 제도를 말한다.

◆주택사업자 등에 기금대출 확대

도시형 생활주택의 건설사업자에게 국민주택기금 대출 문호를 활짝 연 것도 공동사업을 해야 하는 지주들에게 희소식이다. 정부는 도시형 공동주택 민간업체에 대한 건설자금 지원 총액이 기존 3000억원에서 올해 1조원으로 늘어나도록 기금운용계획을 오는 10월 바꾸기로 했다. 업체당 자금 지원 한도도 현행 1000억원에서 1500억원으로 높여준다는 방침이다.

또 담보물 대출비율이 50% 이하인 경우에는 신용등급이 다소 낮은 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용등급 B+~BB 업체의 점수를 상향 조정(40~50점→50~60점)하기로 했다. 이 밖에 30세대 미만 도시형 생활주택은 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있도록 할 계획이다.

◆오피스텔 규제 완화도 관심

정부는 준주택에 속하는 오피스텔 규제도 이번에 상당폭 풀었다. 오피스텔 내 욕실 설치 기준(5㎡，1개 이하)을 아예 없애 욕실을 2개 이상,더 넓게 설치할 수 있게 했다. 또 업무용 시설이 오피스텔의 70% 이상을 차지해야 했으나 이 규정도 폐지된다. 오는 6월 오피스텔 건축기준을 고쳐 시행할 방침이다. 7월엔 기금운용계획을 바꿔 준주택을 건립하는 사업자에게도 도시형 생활주택 수준의 주택기금을 지원키로 했다.

소형 주택 사업을 하는 수목건축의 서용식 대표는 "30세대 미만 소규모 주택의 경우,통로 폭을 현행 1.8m에서 1.5m 이하로 줄여 전용률을 높이는 등 좀 더 세세한 항목의 규제 완화도 필요하다"며 "아직 제도 도입 초기라 생기는 문제지만 복잡한 절차와 애매한 사업기준,관계 당국의 불투명한 해석 등도 빨리 해소돼야 할 문제"라고 지적했다.


장규호 기자 danielc@hankyung.com


● 도시형 생활주택 · 준주택=노령화 등으로 1~2인세대가 증가함에 따라 도심에서 소형 주택 건립이 활성화될 수 있도록 도입한 제도.도시형 생활주택은 주차장 설치기준 완화，주택기금 지원 등을 통해 공급이 늘어날 수 있도록 했다.

원룸，기숙사，단지형 다세대로 지을 수 있으며 이번에 연립주택도 포함됐다. 준주택은 법률상 주택이 아니지만 사실상 주거 기능을 제공하는 고시원，오피스텔，노인복지주택(일명 실버주택)을 말한다. 건축허가만 받으면 되고 용도지역에 대한 건축 규제도 많이 풀렸다.