동대문구 제기동에 있는 304㎡(91.96평) 토지에 오래된 창고를 소유하고 있는 A씨.이혼,만혼,핵가족화 등으로 1~2인 가구가 늘어난다는 소식에서 임대주택의 투자 유망성을 파악하고 있던 터에 제기동 땅으로 노후 대책을 마련하기로 했다.

지난달 A씨는 도시형 생활주택 전문 업체를 찾아 개발컨설팅을 받고는 건설임대방식으로 직접 개발하기로 작정했다. A씨는 도시형 생활주택을 개발하되 제2종 일반주거지역 304㎡ 부지에 지상 1~4층을 원룸형 주택 22채를 짓기로 했다. 상품 포트폴리오는 주변 대학교 학생 수요를 감안해 전용면적 12~15㎡(3.6~4.5평)로 구성하는게 좋겠다고 판단했다. 주차장은 6대를 확보했다. 대학교 앞이라는 지역특성에 비춰 학생들의 수요가 풍부한 만큼 임대하는데 어려움이 없을 전망이다.

A씨는 토지를 갖고 있는 소유주여서 수익률 분석때 땅값이 제외돼 37%가 넘는 수치가 나왔다. 토지 소유주의 경우 일반적으로 도시형 생활주택 개발때 수익률이 25% 이상이면 도시형 생활주택을 개발할 만한 충분한 가치가 있다. 그에 비해 상대적으로 훨씬 높은 37%라는 수익률을 얻게 돼 A씨는 확신을 갖고 사업을 시작할 수 있었다. A씨의 제기동 프로젝트는 이달초 건축허가를 받은뒤 이달 중 착공에 들어간다.

정부가 소형주택 공급확대 차원에서 다양한 유인책을 내놓으면서 A씨처럼 도시형 생활주택이나 준주택을 지으려는 투자자들도 늘고 있다. 전문가들이 조언하는 투자 10계명을 정리한다.

1.땅 매입전 컨설팅으로 성공여부 검증하라

땅이 마음에 든다고 무조건 땅을 사들이기 보다 사업성에 영향을 미치는 세대수，접근도로의 방향 및 폭 등을 다각적인 분석을 통해 검증한 뒤 매입하는 것이 좋다. 부지가 어떤 위치에 있느냐는 향후 임대 등을 통해 수익을 거둘때 매우 중요한 변수가 되므로 토지매입 전 컨설팅 절차를 밟는 것이 매우 중요하다.

2.무조건 싼 땅을 구입하라

땅값은 투자비의 60~70% 정도를 차지하기 때문에 향수 수익에 결정적으로 작용한다. 직접 발품을 팔고 적합한 땅을 수시로 체크하면서 준비하는 자세가 필요하다. 경매나 급매를 통해 구입하는 것도 좋다. 토지 매입은 순발력을 발휘해야 한다. 적합한 땅을 찾았다면 시간을 끌지 말고 무조건 싸게 매입해야 한다. 그러면 사업의 절반은 성공했다고 볼수 있다.

3.적정 규모 건립 가능한 땅을 사라

도시형 생활주택 부지는 최대가능 규모(현재 149채)를 지을 만한 크기인가가 중요하다. 고시원의 경우 1000㎡를 밑돌면 근린생활시설,웃돌면 숙박시설로 결정되므로 1개 층의 바닥면적인 1000㎡까지만 계획하고 그 이상은 필지를 나눠 토지를 활용해야 한다. 2000㎡ 크기라면 2개동을 짓는 것이 좋다.

4.좁고 긴 부지가 유리하다

정방형 보다는 장방형의 부지가 좋다. 정방형의 경우 외부와 접한 창，편복도와 중복도의 장단점 등을 감한해 설계하면 중간 공간이 비효율적으로 계획될 여지가 있어 임대 수익을 극대화하는 공간 활용측면에서 불리한 경우가 많다. 오히려 장방형의 토지가 내부 평면계획을 수립하기 쉬워 효율적으로 공간을 배치할 수 있다.

5.수익률 연 8%에 맞춰 투자비를 산정하라

초기 투자비 산정시 임대수익률을 연 8%에 맞춘다면 입주자와 사업자 모두 균형에 맞는 사업을 유지할 수 있다. 임대료가 높은 지역은 공사비를 높여 상품 경쟁력을 갖추고 임대료가 낮은 지역은 투자비를 최소화해 사업의 안정성을 최대화해야 한다. 땅값이 높은 지역은 수익률보다 땅값 상승률을，땅값이 상대적으로 저렴한 지역은 임대료 상승을 기대할 수 있어 사업대상지 선택에 따라 이익을 얻는 방법이 다를 수 있다.

6.고시원은 준공업 지역을 노려라

준공업지역내 도시형 생활주택은 용적률이 250%인 반면 고시원의 용적률은 400%까지 가능하다. 층수제한，인접건물과의 거리,복도 폭 등 건축규제에서도 도시형 생활주택보다 유리하다. 그러나 주방설치가 불가능해 주택이라고 하기엔 어려워 개발때 유의해야 한다.

7.가능한 상품 유형을 파악하라

도시형 생활주택과 준주택 개발 계획을 세울때 상품에 따른 용도 분석이 선행돼야 한다. 상업지역 내 도시형 생활주택의 용도별 상품구성의 우선 순위는 1순위가 도시형 생활주택，2순위가 오피스텔，3순위가 상업시설이다. 해당지역의 주거와 상업비율을 고려한 도시형 생활주택과 오피스텔의 세대수를 확보하고 그 외 면적은 근린생활시설 등으로 구성하는 것이 바람직하다. 반면 도시형 생활주택과 고시원은 동일 건물에 공존할 수 없다.

8.공용공간은 용적률 계산때 제외된다

도시형 생활주택 연면적 산정시 공동 취사장 및 세탁실，운동시설 등 공용공간 면적은 용적률 산정때 포함되지 않는다. 입주자가 얼마나 필요로 할지,운영유지비는 얼마느 들지 등을 고려해 배치하는 것이 바람직하다.

9.지역특성 고려해 주차장 세워라

도시형 생활주택 활성화를 위한 개정 법령으로 주차대수 기준이 대폭 완화됐다. 그러나 지역에 따라 주차대수 기준을 탄력적으로 적용해 수요자 특성에 맞게 계획한다면 임대시 장점이 될 수 있다. 초역세권 및 대학가 주변 지역은 최소한의 법정주차대수를 적용하고,고급 수요자를 겨냥한 경우 주차대수를 여유롭게 산정하는게 좋다.

10.입주자가 원하는 생활공간을 제공하라

지하층에는 도시형 생활주택 세대를 구성하기가 불가능하므로 경우에 따라 근린생활시설을 계획할 수 있다. 그럴 경우 입주예정자 및 인근거주자들의 연령대에 맞춘 요구를 파악해 식당，편의점 등을 계획하는 것이 효율적이다.


정리=성선화 기자 doo@hankyung.com / 도움말=수목건축